Внутренняя норма доходности – что это простыми словами, как найти

Инвестиции

Внутренняя норма доходности – это ставка, при которой достигается окупаемость инвестиционного проекта с учетом приведения будущих денежных потоков к стоимости на сегодняшний день. Иными словами, это доходность, обеспечивающая нулевой финансовый результат, после которого проект начнет приносить прибыль.

Внутренняя норма доходности, обозначаемая аббревиатурой IRR (англ. Internal Rate of Return), знакома нам по статьям «Оценка эффективности инвестиционных проектов» и «Дисконтирование денежных потоков». А сегодня мы разберем этот показатель более подробно. В частности, разберем разные способы его определения и применение на практике.

Что такое внутренняя норма доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности инвестиционного проекта рассчитывается в целях:

• определения периода окупаемости вложений;
• расчета рентабельности проекта;
• определения оптимальной ставки по кредитованию.

Итак, ВНД – это определенный процент, начисляемый на доход, при котором вложения полностью окупаются, но прибыли еще нет. Иными словами, это некий порог, после которого проект начинает себя оправдывать.

Внутренняя норма доходности инвестиций показывает, сколько денег нужно заработать (в процентах от вложений), чтобы входящие и исходящие денежные потоки были равны. Иными словами, при этой ставке обеспечивается равенство поступлений и расходов с учетом разницы стоимости денег во времени.

Для чего используется IRR

Расчет внутренней нормы доходности необходим в целях определения рентабельности инвестиций и оптимальной ставки по займу. Поскольку нередко инвесторы используют финансовый рычаг, плата за пользование кредитом должна находиться в разумных пределах.

Простыми словами, ВНД используется для того, чтобы понимать:

• какой объем выручки нужен, чтобы инвестиции начали приносить прибыль;
• через сколько лет доходы станут равны расходам;
• сколько денег нужно привлечь извне и под какой процент;
• имеет ли смысл инвестировать в этот проект вообще.

Вычисление ВНД производится с помощью математических функций и графиков, где задаются исходные параметры. Какие именно – разберемся далее.

Показатели для расчета IRR

Если брать формулу расчета внутренней нормы доходности, то необходимы только два показателя:

• стоимость денежных потоков за каждый год;
• чистая приведенная стоимость ( NPV ), которая для расчета ВНД приравнивается к нулю.

Но денежные потоки определяются с учетом дисконтирования. Мы знаем, что на 1000 руб. сегодня можно купить больше, чем через 3 года. Следовательно, для расчета денежного потока (CF) нужна еще ставка дисконтирования, или ожидаемая норма доходности.

Эта величина рассчитывается различными способами и для ее вычисления необходимо принимать во внимание:

• процент инфляции;
• внутренние и внешние риски;
• безрисковую ставку.

Последний показатель, в зависимости от цели и вида инвестиций, представляет собой значение, при котором обеспечивается минимальный доход при минимальном риске или его отсутствии. В качестве безрисковой ставки иногда используется процент по депозитным вкладам, ключевая ставка ЦБ, доходность по государственным облигациям и др.

Как видите, исходных данных для расчета понадобится довольно много. Но основная сложность не в этом. Ошибки чаще всего бывают именно в определении ставки дисконтирования, а точнее – в прогнозировании рисков. Как минимизировать погрешность и исключить подобные неточности?

Как правильно рассчитать показатель IRR

Прежде всего, следует учитывать специфику деятельности компании, в которую инвестируются средства. Не лишним будет анализ конкурентов, статистические данные по ставкам банков (кредиты и депозиты), процент инфляции. Для более глубокого анализа и для долгосрочных проектов рекомендуется принимать во внимание среднюю величину экономического цикла.

Многие подумают, что найти внутреннюю норму доходности самостоятельно, без помощи финансовых аналитиков невозможно. Однако это не так. Для лучшего понимания разделим процесс вычисления IRR на несколько этапов. Далее, в зависимости от срока вложений и исходных данных, выберем подходящий способ. А начнем с формулы.

Формула расчета внутренней нормы рентабельности

Формула ВНД выражается через показатель NPV, который приравнивается к нулю:

​ ( CF0-…CFn ) ​ – денежный поток за каждый год существования проекта;

​ ( 0-…n ) ​ – номер года.

А теперь приведем эту формулу к общему виду:

Расчет IRR вручную довольно затруднителен, поскольку здесь используется метод подбора и функция возведения в степень. Как можно решить это уравнение? Есть три метода.

Способы вычисления ВНД

Рассчитать внутреннюю норму доходности можно любым удобным способом:

• с помощью редактора Excel или Google-таблиц;
• графическим методом;
• с помощью онлайн-калькулятора.

Последний метод, безусловно, является путем наименьшего сопротивления при отсутствии времени и навыков использования функций электронных таблиц и построения графиков. Достаточно лишь корректно указать исходные параметры. А мы остановимся на двух первых методах.

Как рассчитать ВНД в Excel

Для определения ВНД инвестиционного проекта в Excel используется функция ВСД (внутренняя ставка доходности).

С помощью этой функции величина денежного потока корректируется с учетом ставки дисконта.

Скорректированный денежный поток определяется так:

​ ( CF ) ​ – денежный поток;

​ ( r ) ​ – ставка дисконтирования.

При этом обязательно должны быть соблюдены условия:

в диапазоне значений DACF должна быть хотя бы одна положительная и одна отрицательная величина;

Ставка дисконтирования – 12%

Денежные потоки:	1	2	3	4	5	6	7	8	ИТОГО
Поступления	0,00	5000,00	7000,00	9800,00	13720,00	19208,00	26891,20	37647,68	52706,75	171973,63
Расходы	62500,00	0,00	0,00	0,00	0,00	3000,00	0,00	0,00	0,00	3000,00
Денежный поток	-62500,00	5000,00	7000,00	9800,00	13720,00	16208,00	26891,20	37647,68	52706,75	168973,63
Денежный поток нарастающим итогом	-62500,00	-57500,00	-50500,00	-40700,00	-26980,00	-10772,00	16119,20	53766,88	106473,63	X
Номер года	1	2	3	4	5	6	7	8	9
Дисконтированный денежный поток	-62500,00	4464,29	5580,36	6975,45	8719,31	9196,85	13623,92	17029,90	21287,37	86877,44
Скорректированный денежный поток	-70000,00	5600,00	7840,00	10976,00	15366,40	18152,96	30118,14	42165,40	59031,56
Маржа безопасности	-58035,71	-52455,36	-45479,91	-36760,60	-27563,75	-13939,83	3090,07	24377,44
Срок окупаемости, лет	7
Чистая приведенная стоимость (NPV), USD	24377.44
Внутренняя норма доходности (IRR), %	19%

Графический метод определения IRR

Если подставлять в формулу расчета NPV различные значения r, то мы получим график зависимости чистой приведенной стоимости от ставки дисконта. Пересечение кривой NPV с осью Х будет являться значением IRR.

На графике определена внутренняя норма доходности проектов А и Б:

Расчет внутренней нормы доходности в Excel для несистематических поступлений

При нерегулярных поступлениях денег функция ВСД не работает, поскольку ставка дисконта для каждого периода будет изменяться. Для несистематических поступлений расчет ВНД инвестиционного проекта выполняется с использованием функции ЧИСТВНДОХ:

Анализ полученных данных (нормы и правила IRR)

Нормативного значения показателя не существует. Но есть некоторые правила, на которые необходимо ориентироваться:

1. ВНД показывает доходность инвестиций. Следовательно, чем выше значение этого индикатора, тем большую прибыль принесет проект.
2. Кроме того, IRR показывает максимальную стоимость капитала, необходимую для того, чтобы вложения не принесли убытков.

Критическим значением ВНД является так называемая альтернативная стоимость капитала. Это доходность, которая может быть получена от инвестиций в альтернативные проекты.

Но, как вы понимаете, альтернативная стоимость капитала – величина довольно абстрактная. Поэтому для упрощения расчетов в российских компаниях в качестве критического значения IRR применяется ставка дисконтирования.

Таким образом, при значении IRR, равным ставке дисконтирования, показатель NPV равен нулю.

Пример анализа IRR российских компаний (таблица)

Наименование компании (проекта)	Ставка дисконтирования, %	IRR, %	Выводы
Альфа	11	11	Инвестиции окупятся, но прибыли не принесут
Бета	10	14	Проект принесет прибыль
Гамма	12	9	Проект является убыточным

Как пользоваться показателем IRR для оценки инвестиционных проектов

Внутренняя норма доходности используется не только для анализа инвестиций в бизнес. Рассмотрим примеры для частного инвестора, приобретающего активы на фондовом рынке:

• IRR денежных потоков держателя облигации показывает доходность инвестиций к моменту погашения ценной бумаги;
• IRR, рассчитанная исходя из доходов и издержек акционера, является показателем доходности акции в долгосрочном периоде.

Понятно, что по акциям невозможно предугадать размер дивидендов. Но можно использовать статистические данные за предыдущие периоды. Этот метод анализа не подходит для ценных бумаг с высокой волатильностью.

Показатель IRR можно сравнивать не только со ставкой дисконтирования. Если инвестор планирует использовать заемные средства, можно сопоставить значение IRR со ставками по банковским депозитам. Также следует сравнить внутреннюю и ожидаемую норму доходности – это позволит принять решение об использовании финансового рычага.

Достоинства и недостатки метода IRR

Преимущества использования метода:

1. Позволяет рассчитать срок окупаемости инвестиций.
2. Показывает максимальный размер издержек при вложениях.
3. IRR можно использовать для сравнительного анализа различных проектов, даже если они отличаются по срокам и регулярности денежных поступлений.
4. Внутренняя норма доходности нужна для определения маржи безопасности проекта при возможном повышении ключевой ставки ЦБ.

Например, IRR проекта, равная 9% при ставке рефинансирования 7,5%, оставляет некий запас в 1,5% до момента, когда инвестиции станут убыточными. Если Центробанк повысит ключевую ставку до 8%, этот запас сократится до 1%. Следовательно, нужно будет предпринимать определенные действия: бросить больше средств на погашение займов, искать новые рынки сбыта и т.д.

1. Метод неприменим к проектам, где нет отрицательных значений денежных потоков.
2. Сложно спрогнозировать поступления денежных средств в долгосрочном периоде.
3. Поскольку алгоритм вычисления IRR основан на методе подбора, результат может быть неточным.

Модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR)

MIRR – это ВНД, скорректированная с учетом реинвестирования полученной прибыли. Например, дивиденды или купонный доход можно реинвестировать, а полученную прибыль использовать на развитие проекта.

Формула расчета MIRR достаточно сложна, поэтому мы разберем алгоритм расчета по шагам:

1. Дисконтируем входящие денежные потоки на момент завершения проекта. В качестве ставки дисконтирования обычно используется WACC (средневзвешенная стоимость капитала).
2. Дисконтируем оттоки денежных средств на начало проекта. Здесь применяется ставка дисконта, рассчитанная с учетом инфляции и процента риска.
3. Рассчитываем MIRR. Формула выглядит так:

( N ) ​ – количество периодов (лет) проекта.

Расчет модифицированной внутренней нормы доходности в Excel

В редакторе Excel для вычисления MIRR используется функция МВСД:

Отличие модифицированной внутренней нормы прибыли MIRR от IRR

Модифицированный метод минимизирует погрешности, возникающие по причине нерегулярных реинвестиций. А классический метод расчета ВНД предполагает регулярный приток и отток денежных средств.

MIRR учитывает две ставки: WACC для учета поступлений и r – для расходов. Это позволяет соотнести прирост стоимости капитала с издержками, скорректированными с учетом инфляции и рисков, присущих проекту.

Пример расчета IRR

Рассчитаем внутреннюю норму доходности для проекта на 5 лет.

• сумма первоначальных инвестиций – 150000,00 руб.;
• ставка дисконтирования – 10%.

IRR рассчитаем при помощи функции ВСД, взяв диапазон ячеек, содержащих данные о скорректированных денежных потоках. Эти значения получены путем умножения суммы чистого денежного потока на ставку дисконта, увеличенную на 1, или на 100%. Например:

• доходы за 1 год – 300000,00 руб.;
• расходы за 1 год – 290000,00 руб.;
• денежный поток – 10000,00 руб. (300000-290000);
• скорректированный денежный поток – 11000,00 (10000*110%).

А для расчета NPV используем функцию ЧПС:

Как видите, ВНД почти в три раза превышает ставку дисконтирования. Следовательно, проект является прибыльным.

Примеры применения ВНД

Пример 1. Здесь мы используем данные из расчетов, приведенных выше, и сократим срок проекта до трех лет. Тогда ВНД будет равна 8%. Как можно интерпретировать полученный результат:

• ВНД меньше ставки дисконтирования. Показатель NPV имеет отрицательное значение;
• ВНД едва превышает ключевую ставку ЦБ;
• полученное значение ниже средней ставки по кредитам для юридических лиц, которая составляет 9,41% для займов свыше одного года (данные взяты из статистического бюллетеня Центробанка по состоянию на август 2021 г.).

Как нетрудно заметить, внутренняя норма доходности инвестиционного проекта зависит от его длительности. Из расчета выше мы видим, что через 5 лет проект полностью окупается, а 3 года – недостаточный срок.

ВНД также используется для понимания целесообразности использования заемных средств. Вот простой пример из жизни.

Пример 2. Исходные данные:

• стоимость объекта недвижимости – 10 млн руб.;
• ставка по ипотеке для физических лиц – 8%;
• свободные средства инвестора – 5 млн руб.;
• ожидаемая сумма арендной платы за 3 года – 900 тыс. руб.;
• расходы на текущий ремонт и уплату налогов за 3 года – 350 тыс. руб.;
• средний уровень инфляции, который принимается в качестве ставки дисконта, – 4,5%.

Если предположить, что через 3 года гражданин решит продать эту недвижимость и стоить она будет столько же – 5 млн руб., то внутренняя норма доходности составит 4%. Расчет выполнен с применением функции ВСД в Excel.

Таким образом, доходность инвестиций можно охарактеризовать так:

• ниже уровня инфляции;
• ниже ставок по займам;
• ниже ключевой ставки ЦБ.

Как мы помним, под ВНД следует понимать доходность на момент окупаемости вложений. Соответственно, за 3 года инвестиции в недвижимость себя не оправдают.

Следовательно, у инвестора есть два варианта:

• не продавать объект через 3 года, а подождать, когда вложения окупятся;
• не вкладывать свободные средства в недвижимость, а положить их на депозит или приобрести другие активы, например, ценные бумаги.

Заключение

Внутренняя норма доходности представляет собой процентную ставку, при которой чистая приведенная стоимость проекта равна нулю. Иными словами, ВНД (или IRR) – это доходность на тот момент, когда входящие денежные потоки покрывают расходы.

ВНД используется для расчета срока окупаемости различных видов инвестиций, а также в целях определения уровня рентабельности с учетом привлечения заемного капитала.

Метод IRR имеет свои особенности. В частности, при отсутствии отрицательных денежных потоков расчет невозможен. Кроме того, при нерегулярных поступлениях денег, а также при реинвестировании прибыли применяются модификации метода.

IRR должна превышать ставку дисконтирования и ставку по кредитам. В противном случае проект не является рентабельным.

Доходность инвестиций: основные виды и формулы расчета с примерами

Для того, чтобы выбрать среди огромного количества вариантов инвестиций в Интернете самые перспективные, инвесторам нужны универсальные критерии оценки. Самый очевидный — это доходность, мера увеличения или уменьшения суммы инвестиций за определенное время.

Доходность измеряется в процентах и показывает отношение прибыли от реальных или финансовых инвестиций к количеству вложенных денег. Она показывает не сколько конкретно инвестор заработал, а эффективность вложений. Инвесторы при анализе вариантов инвестиций смотрят на доходность в первую очередь, нередко забывая о возможных инвестиционных рисках.

Я бы не писал большую статью, если бы для всех случаев работала одна формула — подводных камней при расчёте доходности в разных случаях хватает. В принципе, можно не заморачиваться и использовать для этих целей мой бесплатный инструмент, но все же желательно разобраться в сути вопроса. В статье рассказывается о часто встречающихся ситуациях, связанных с доходностью инвестиций. Будет много математики класса эдак 8-го, так что готовьтесь 😉

Эта статья входит в мой бесплатный обучающий цикл по основам инвестирования. Есть вопросы, проблемы или нужен совет — я к вашим услугам в комментариях.

Спасибо за внимание, продолжаем!

Что такое доходность? Формулы расчёта доходности инвестиций

Базовая формула доходности инвестиций выглядит так:

Сумма вложений — это первоначальная сумма инвестиций плюс дополнительные вложения («доливки»). Инвестиционная прибыль может состоять из разницы между ценой покупки и продажи актива или чистой прибыли инвестиционного проекта. Также сюда могут быть включены регулярные выплаты по источникам пассивного дохода (например, дивиденды акций).

Если неизвестна прибыль, но вы знаете начальную сумму вложений и текущий баланс (суммы покупки и продажи актива тоже подойдут) — пользуйтесь такой формулой:

Доходность инвестиций измеряется в процентах и может служить надежным ориентиром для сравнения двух инвестиционных проектов. Очень показательным выглядит такой пример:

Проект А — 1000$ прибыли за год при начальных инвестициях 5000$. Доходность — 1000$/5000$ = 20%

Проект Б — 1000$ прибыли за год при начальных инвестициях 2000$. Доходность — 1000$/2000$ = 50%

Очевидно, проект Б выгоднее, так как дает более высокую отдачу на вложения, несмотря на то, что чистая прибыль инвестора одна и та же — 1000$. Если увеличить сумму инвестиций в проект Б до 5000$, при доходности 50% за год инвестор заработает уже 2500$.

То есть доходность четко показывает, в каком проекте при прочих равных инвестор заработает больше. Поэтому инвестор с ограниченным размером инвестиций в портфеле старается подобрать активы с более высокой доходностью.

Расчёт доходности за несколько периодов инвестирования

На практике часто встречаются ситуации, когда инвестиции работают много периодов подряд — начинают работать простые (прибыль снимается после каждого периода) или сложные проценты (прибыль реинвестируется).

Формулы сложных процентов рассчитаны на то, что ставка доходности всегда остаётся постоянной. Но так бывает, пожалуй, только в банках — намного чаще доходность за каждый новый временной период будет отличаться. Как вычислить доходность инвестиций в таком случае?

Если в конце каждого инвестиционного периода прибыль снимается, то все просто — складываем доходности:

Например, если проект принес 5% в первый год и 10% во второй — то таки да, доходность за 2 года составит 15%. Но только при условии вывода прибыли или покрытия убытков. Чаще инвесторы не заморачиваются этим и реинвестируют полученный доход. Для таких ситуаций формула расчёта доходности меняется — мы теперь не складываем, а перемножаем:

Покажу на примере, чтобы было понятнее:

Инвестиционный проект принес 15% за один год, 10% за второй и 20% за третий. Прибыль реинвестируется (работают сложные проценты). Какова итоговая доходность проекта?

Доходность = ((15% + 1)*(10%+1)*(20%+1) — 1) * 100% = (1.15*1.10*1.20 — 1)*100% = (1.518-1)*100% = 0.518*100% = 51.8%

По предыдущей формуле мы получили бы 15%+10%+20% = 45% доходности. Разница в 6.8% достигнута за счёт реинвестирования прибыли — и если её не учитывать, можно получить весьма неточные показатели доходности.

Расчёт доходности инвестиций с учётом вводов и выводов

Задачка, которая актуальна больше для активных вебинвесторов — они могут перетасовывать свой инвестиционный портфель даже чаще чем раз в неделю.

Для начала, что такое вводы и выводы? Это любое изменение начального инвестиционного капитала, которое не связано с получением прибыли или убытка. Самый простой пример — ежемесячные пополнения инвестиционного счёта из зарплаты.

Каждый раз при вводе или выводе средств меняется знаменатель нашей формулы доходности — сумма вложений. Чтобы вычислить точную доходность вложений, необходимо узнать средневзвешенный размер вложений, рассчитать прибыль от инвестиций с учётом вводов/выводов и вычислить таким образом доходность. Начнем с прибыли, формула будет такой:

Все операции по инвестиционным счетам обычно записываются в специальном разделе вроде «История платежей» или «История переводов».

Как узнать средневзвешенный размер вложений? Вам нужно разбить весь период инвестирования на части, разделенные операциями ввода и вывода. И воспользоваться формулой:

Ворд не очень хочет слушаться и формула получилась корявой на вид. Объясню её на пальцах — мы считаем «рабочую» сумму вложений в каждый из периодов между операциями ввода и вывода и умножаем её на длину периода (в днях/неделях/месяцах), который эта сумма проработала. После всё складываем и делим на полную длину периода, который вас интересует.

Давайте теперь на примере посмотрим как это работает:

Инвестор вложил 1000$ в инвестиционный инструмент. Через 4 месяца инвестор решил добавить еще 300$. Еще через 6 месяцев инвестору понадобились деньги, он снял 200$. В конце года инвестиционный счёт достиг размера 1500$. Какова доходность инвестиционного инструмента?

Шаг 1 — рассчитываем полученную инвестиционную прибыль:

Прибыль = (1500$ + 200$) — (1000$ + 300$) = 400$

Шаг 2 — считаем средневзвешенный размер вложений:

Сумма вложений = (4*1000$ + 6*(1000$+300$) + 2*(1000$+300$-200$))/12 = (4000$+7800$+2200$)/12 = 1166.67$

Шаг 3 — считаем доходность:

Доходность = (400$/1166.67$) * 100% = 0.3429 * 100% = 34.29%

И никак не 50%, если бы мы проигнорировали вводы и выводы — (1500$-1000$)/1000$ * 100% = 50%.

Расчёт средней доходности инвестиций

Поскольку доходность многих инвестиционных инструментов постоянно меняется, удобно использовать некоторый усредненный показатель. Средняя доходность позволяет привести колебания доходности к одному небольшому числу, которое удобно использовать для дальнейшего анализа и сравнения с другими вариантами инвестиций.

Есть два способа рассчитать среднюю доходность. Первый — по формуле сложных процентов, где у нас есть сумма первоначальных инвестиций, полученная за это время прибыль, а также мы знаем количество периодов инвестирования:

Начальная сумма инвестиций — 5000$. Доходность за 12 месяцев составила 30% (сразу в уме переводим 5000$*30% = 1500$). Какова средняя месячная доходность проекта?

Подставляем в формулу:

Средняя доходность = (((6500/5000)^1/12) — 1) * 100% = ((1.3^1/12) — 1) * 100% = (1.0221 — 1) * 100% = 0.0221 * 100% = 2.21%

Второй способ ближе к реальности — есть доходности за несколько одинаковых периодов, надо посчитать среднюю. Формула:

Проект в первый квартал принес 10% доходности, во второй 20%, в третий -5%, в четвертый 15%. Узнать среднюю доходность за квартал.

Подставляем:

Средняя доходность = (((10%+1)*(20%+1)*(-5%+1)*(15%+1))^(1/4) — 1) * 100% = ((1.1*1.2*0.95*1.15)^(1/4) — 1) * 100% = (1.0958 — 1) * 100% = 0.0958 * 100% = 9.58%

Один из частных случаев вычисления средней доходности — определение процентов годовых, с которыми мы сталкиваемся на каждом шагу в виде рекламы банковских депозитов. Зная доходность инвестиций за определенный период, мы можем рассчитать годовую доходность по такой формуле:

Инвестор вложил 20000$ и за 5 месяцев (округлим до 150 дней) заработал 2700$ прибыли. Сколько это в процентах годовых? Подставляем:

Доходность = (2700$/20000$ * 365/150) * 100% = (0.135 * 2.4333) * 100% = 0.3285 * 100% = 32.85% годовых

Взаимосвязь доходности и риска инвестиций

Чем больше доходность — тем лучше, вроде бы очевидно. Это правило хорошо работало бы среди безрисковых активов, но таких просто не существует. Всегда есть вероятность потерять часть или всю сумму инвестиций — такова их природа.

Более высокая доходность намного чаще достигается за счет дополнительного увеличения рисков, чем за счёт более высокого качества самого инструмента. Я обнаружил сильную взаимосвязь между показателем риска СКО (среднеквадратическое отклонение) и доходностью за год:

Ось X — доходность за год, ось Y — СКО. Линия тренда показывает, что чем выше годовая доходность, тем выше риски ПАММ-счёта в виде показателя СКО.

Такая взаимосвязь простыми словами — это корреляция, причем достаточно сильная. В исследовании 3000 ПАММ-счетов я рассчитывал корреляцию показателя СКО и доходности и получил значение 0.44, что на такой большой выборке означает крепкую зависимость. Другими словами, взаимосвязь доходности и рисков подтверждается математически.

Задача инвестора — найти собственный баланс между доходностью и риском, точнее определить свою склонность к рискованным вложениям. Для веб-инвестиций минимальная допустимая доходность — на уровне банковской, умноженная на два (большой банк сам по себе надежнее форекс-брокера). Дальше уже зависит от инвестора — сконцентрироваться на минимизации рисков и получать x2-x3 от банковской доходности или пытаться взять на себя дополнительные риски чтобы заработать больше.

Все приведенные выше формулы позволяют рассчитать конечную доходность инвестиций — мы вложили, прошло время, деньги получили. Если говорить о таких инвестиционных инструментах, как ПАММ-счета, торговые роботы, копирование сделок — этого мало, существуют торговые риски и множество других подводных камней, которые могут привести к ненужным потерям.

Инвестор должен знать, что будет происходить с его деньгами в процессе, по этой причине эти инструменты всегда сопровождаются графиками доходности.

Графики доходности

График доходности — незаменимый инструмент для анализа вариантов инвестирования. Он позволяет посмотреть не просто на общий результат вложений, но и оценить происходящее в промежутке между событиями «вложение денег» и «вывод прибыли».

Существует несколько видов графиков доходности. Чаще всего встречается накопительный график доходности — он показывает, насколько вырос бы в % первоначальный депозит, на основе доходностей за несколько временных промежутков или по результатам отдельных сделок.

Примерно вот так выглядит накопительный график доходности:

График чистой доходности инвестора ПАММ-счёта Solandr

По нему можно понять несколько важных вещей — например, равномерно ли растёт прибыль (чем более гладкий график, тем лучше), насколько большие просадки (то есть незафиксированные потери в процессе инвестирования) могут ожидать инвестора и т.д.

Очень подробно об анализе графиков доходности я писал в статье о том, как выбрать ПАММ-счёт для инвестирования.

Также часто используются графики доходности по неделям или месяцам:

График чистой доходности инвестора ПАММ-счёта Stability Dual Turbo по месяцам

Столбцы говорят сами за себя — март был удачным, а вот за последние три месяца прибыли вообще не было. Если смотреть только на этот график и не брать в расчёт более старые счета Stability, то можно сделать такой вывод — торговая система дала сбой и перестала приносить прибыль. Грамотной стратегией в таком случае будет вывести деньги и ждать пока ситуация вернется в нормальное состояние.

Вообще, графики доходности и ПАММ-счета — это отдельная интересная история.

Особенности расчёта доходности инвестиций в ПАММ-счета

Начнем с самого очевидного — графики доходности ПАММ-счетов у всех брокеров не соответствуют реальной доходности инвестора ! То что мы видим — доходность именно ПАММ-счёта, то есть всей суммы инвестиций, включая и деньги управляющего, и комиссию за управление.

Когда мы видим такие цифры:

600% за полтора года, рука сразу же тянется к кнопке «Инвестировать», золотая жила же! Однако если мы учтем 29% комиссии управляющего, то реальная доходность окажется такой:

В 2 раза меньше! Я не спорю, 300% за полтора года тоже смотрятся отлично, но это далеко не 600%.

Ну а если углубиться в суть, то доходность ПАММ-счёта считается так:

• Общая доходность считается по формуле доходности за несколько периодов с реинвестированием.
• Положительный результат уменьшается на процент комиссии управляющего, кроме случаев в п.4 и 5.
• Отрицательный результат всегда остается как есть.
• Если положительный результат получен после убытка, он не уменьшается из-за комиссии, пока общая доходность не обновит максимум.
• Если после положительного результата превышен максимум общей доходности — комиссия снимается только с той части, которая превысила максимум.

В итоге получаем весьма замороченную формулу, которая необходима для высокой точности расчётов. Что делать, если вам нужно посчитать чистую доходность инвестора ПАММ-счёта? Предлагаю использовать такой алгоритм:

1. Общая доходность считается по формуле доходности за несколько периодов с реинвестированием.
2. Положительный результат уменьшается на процент комиссии управляющего.
3. Отрицательный результат уменьшается на процент комиссии управляющего.

Все что нужно — умножить официальные цифры доходности ПАММ-счёта на единицу минус комиссия управляющего. Причем не итоговый результат, а данные с графика ПАММ-счёта (в Альпари их можно скачать в удобном виде) и посчитать по формуле доходности за несколько периодов.

Для наглядности посмотрите на один и тот же график доходности, посчитанный тремя способами:

Разница с учётом и без учёта комиссии управляющего — почти в 2 раза! По упрощенному алгоритму мы получили результат 92%, по точному — 89%. Разница не существенная, но для тысяч процентов она станет вполне заметной:

Реальная доходность инвестора ниже в 6 раз, а разница между точным и упрощенным алгоритмом 70% — на больших цифрах всё заметнее.

Кстати, вы хотите знать, откуда вообще берется эта разница? Кроме того, что упрощенный способ подсчета доходности уменьшает размер просадок, есть еще одна фишка — регулярные выплаты вознаграждения управляющего уменьшают вашу долю в ПАММ-счёте.

Вы все поймете, взглянув на эту картинку:

Зелеными кружками показаны моменты выплаты вознаграждения управляющего, красными — уменьшение ваших паёв в ПАММ-счёте. Что такое пай? Это ваша доля в ПАММ-счёте, ваш кусочек общего пирога прибыли.

Для понимания подойдет такое сравнение — паи это определенное количество акций ПАММ-счёта. По этим акциям вы получаете дивиденды — процент от прибыли компании. Количество акций уменьшается — снижаются дивиденды, соответственно и доходность вложений.

Почему же паи уменьшаются? Дело в том, что изначально вы получаете прибыль на всю сумму своих инвестиций — как и должны. Наступает момент выплаты комиссии управляющего — и она берется из вашей суммы, вашего «кусочка пирога». Кусочек стал меньше со всеми вытекающими.

То, что я вам показал — это не плохо, это как есть. Так работают ПАММ-счета, а вкладывать деньги или нет — выбор всегда за вами.

Друзья, я понимаю что статья довольно сложная, поэтому если есть какие-либо вопросы — задавайте их в комментариях, я постараюсь ответить. Ну и пожелание напоследок: инвестируйте в действительно доходные проекты!

Автор: Александр Дюбченко (добавляйтесь в друзья: VK, FB). В 2014 году закончил КНЭУ по специальности «Экономическая кибернетика». Более 10 лет пишу об инвестировании и финансовой грамотности, параллельно веду Telegram-канал. Также изучаю Excel, SEO, монетизацию текстов. Материалы блога не являются инвестиционной рекомендацией — я рассказываю о своем опыте и могу ошибаться.

Доходность и ликвидность инвестиций в недвижимость. Что это значит? на сайте Недвио

Вопрос от читателя нашего портала: Доходность и ликвидность инвестиций в недвижимость. Что это значит?

Ответ: Доходность — это прибыль, которую может генерировать объект недвижимости при сдаче в аренду, либо прибыль от его перепродажи. Как правило, доходность рассчитывается в процентах на вложенный капитал. Ликвидность — это вероятность быстрой сдачи в аренду или продажи объекта. То есть если здание высоколиквидно, то поиск арендаторов и покупателей на него не составят труда. Если неликвидно, то соответственно наоборот.

И доходность, и ликвидность — это ключевые параметры при оценке недвижимости большинством инвесторов. Интересно отметить, что подход к оценке выгодности инвестиций может производится по-разному.

Например, если покупается жилой дом для перепродажи, то оценивается в первую очередь его ликвидность. Если, к примеру, покупается офисное здание, то оценивается в первую очередь доходная составляющая. Для этого формируют дисконтируемую модель будущего денежного потока от сдачи офисных помещений в аренду. Берутся в учет факторы спроса на помещения, инфляция, сезонность, средние ставки аренды и многие другие факторы.

В любом случае каждая инвестиция в недвижимость тщательно анализируется на предмет:

• Суммы инвестиций, необходимых для покупки объекта;
• Суммы инвестиций, необходимых на его ремонт (и приведение в ликвидное состояние);
• Целесообразность инвестиций (перекрывает ли доход от сделки ставки по депозитам, доходность вложений в похожие объекты);
• Риски инвестиций (общее состояние экономики, рост или стагнация рынка недвижимости в городе, районе, конкретном месте);
• Срок окупаемости и время реализации инвестиции.

Цели инвестиций

Не всегда инвесторов интересует высокая доходность, быстрая окупаемость и ликвидность вложений. Дело в том, что чем выше доход на капитал, тем выше риски (это золотое правило инвестора), поэтому многие рантье ищут более безопасные способы инвестиций.

Вот несколько примеров целей инвестиций, которыми руководствуются рантье:

1. Прирастить свой капитал. В данном случае доходность важнее ликвидности, поскольку цель инвестора — увеличить размер своего капитала. Как правило, здесь руководствуются процентом на вложенный капитал — если он выше обычных ставок на рынке, то такая сделка считается перспективной;
2. Иметь пассивный доход. В этом случае для инвестора в первую очередь важна доходность. Но уже не так критично как в первом случае (инвестор готов пожертвовать частью прибыли, чтобы сохранить свои сбережения и гарантированно получить пассивный доход);
3. Разбогатеть. Люди с этой мотивацией — самый агрессивный тип инвесторов. Однако им на рынке сложнее всего, так как они считают перспективными только объекты с максимальной доходностью и высокой ликвидностью (а таких по определению мало);
4. Сохранить капитал, защитить от инфляции. Это инвесторы, которые рассматривают вложение в недвижимость с целью избежать частичной или полной потери капитала из-за неблагоприятной ситуации на рынке. Для них доходность и ликвидность не так важны, как для инвесторов первых 3 типов. Главное для них — надежность сделки, актива и самого собственника, с которым будет проводиться сделка.

Что такое быстрая ликвидность?

Этот термин означает то, что от актива можно избавиться очень быстро (если это перепродажа), либо быстро его сдать в аренду (если это арендный бизнес). Как правило, этот параметр взаимосвязан с ситуацией в экономике в стране и в конкретном районе.

К примеру, если рынок недвижимости и цены растут, то скорость ликвидности также растет. Если же на рынке наблюдается стагнация или цены не меняются, то ликвидность становится медленной. Если же на рынке случается обвал, то ликвидность снова становится быстрой (т. к. обанкротившиеся рантье вынуждены продавать свои объекты, чтобы покрыть долги).

Что такое ликвидный и неликвидный объект?

Ликвидный объект недвижимости — это тот, который сулит хорошую прибыль от быстрой сдачи в аренду или перепродажи. Поэтому он интересен рынку и большинству инвесторов. Неликвидный объект — это такая недвижимость, которая, напротив, не интересна большинству участников рынка. Как правило, это здания, которые уже помногу лет экспонируются на рынке, в которых нет четкой выгоды инвестиций, в которых требуемые вложения для их выхода на ликвидный уровень выше, чем потенциальный доход от инвестиций.

Ликвидные объекты продаются как правило по рыночным ценам или даже выше рыночных. Неликвидные здания и дома продаются всегда с существенным дисконтом.

Стоит ли вообще рассматривать неликвидную недвижимость?

И нет, и да. Если вы новичок на этом рынке, то рисковать с «неликвидом» не рекомендуется. Однако для опытного инвестора, покупка неликвидной недвижимости — это, напротив, океан возможностей.

Почему? Да потому что раз объект неликвиден, за него нет конкуренции, его можно купить намного дешевле аналогов, плюс выторговать еще скидку (т. к. собственник уже устал с продажей). Конечно, с такой недвижимостью придется «повозиться», сделать в ней ремонт, возможно капитальный, сделать ребрендинг (если это торговое или офисное здание), возможно придется заморозить капитал на пару лет. Однако, с учетом изначально более низкой цены, выгоды от перепродажи и сдачи в аренду такого объекта будут многократно выше, чем при покупке ликвидного объекта.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник https://retireearly.ru/investment/vnutrennyaya-norma-dohodnosti

Источник https://webinvestor.pro/dohodnost-investicij-formuly-rascheta/

Источник https://nedvio.com/qa/dohodnost-i-likvidnost-investitsij-v-nedvizhimost-chto-eto-znachit/