Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в 2021 году

Инвестиции в недвижимость — простой и понятный инструмент получения пассивного дохода. По разным данным, примерно 40 % квартир в московских новостройках покупаются с инвестиционными целями. Россияне нередко сдают свои квартиры, дома, офисы, коммерческую недвижимость и получают пассивный доход ежемесячно.

В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы вложений в недвижимость, а также разберемся с тем, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость обычным гражданам, не профессионалам.

Что такое инвестиции в недвижимость

К ним относятся:

• квартиры в многоквартирных домах;
• жилые дома;
• строящиеся объекты недвижимости;
• земельные участки;
• офисные помещения;
• коммерческая недвижимость (гаражи, склады, помещения для кафе, ресторанов).

Список можно продолжать, но обычные граждане, которые проживают в Москве, Санкт-Петербурге и других больших городах, под инвестициями в недвижимость понимают в основном приобретение квартир или офисов с целью последующей сдачи.

Отдельно стоит выделить бумажное инвестирование, то есть вложения в пифы недвижимости. Этот инструмент популярен в США и других развитых странах, но в России не демонстрирует солидной доходности, из-за чего популярностью не пользуется.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Недвижимость является противоречивым активом. В качестве инструмента получения дохода она может не подойти людям, столкнувшимся с недобросовестными квартирантами, но принесет немалую прибыль владельцу лофт-апартаментов, который сдает их посуточно. Ее часто сравнивают с драгоценными металлами, фондовым рынком, а еще чаще — с банковскими депозитами.

Плюсы инвестиций в недвижимость

• Осязаемость. Главное принципиальное отличие квартиры, дома или гаража от криптовалют или акций компании “Сургутнефтегаз” в том, что недвижимость существует в реальном мире. Очередной финансовый кризис, отключение России от SWIFT или даже смена государственного строя повлияют на ее стоимость, но не изменят ее материальное воплощение. Квартирой или домом всегда можно воспользоваться по прямому назначению (для проживания), сдать в аренду или перепродать. Они не могут физически исчезнуть из-за взлома брокерского аккаунта или подписания какого-либо закона.
• Стабильный, достаточно высокий доход. Жилая недвижимость генерирует от 6 % годовых. Это значит, что квартира, цена которой 5 миллионов рублей, способна приносить 25 тысяч рублей в месяц. Многие сравнивают эти цифры с доходностью банковских депозитов, утверждая, что всегда можно найти банки, которые предложат больше (на данный момент — 7–8 и даже 10 % годовых). Это верно, но лишь в краткосрочной перспективе. Мировые финансовые кризисы, торговые санкции, локальные экономические потрясения случаются довольно часто, что регулярно приводит к инфляции и девальвации банковских вкладов. Падение СССР выдержали 100% квартир, чего нельзя сказать о банковских вкладах населения.
• Простота. Инвестиции в новостройки или покупка квартир на вторичке — процедуры очень простые. Тем, кто хочет более высокий доход, доступны тоже достаточно несложные инвестиции в коммерческую недвижимость.
• Недвижимость — это ликвидно. Продажа или покупка квартиры, дома, офиса или торговых площадей не вызывают сложностей. Поиск покупателя можно поручить риэлтору, а если изначально соглашаться на адекватную цену, то сделку можно осуществить за несколько недель. Свою помощь (бесплатно для владельца!) предлагают многочисленные агентства недвижимости и частные риелторы.

Минусы инвестиций в недвижимость

• Не вся недвижимость ликвидна. Простота и доступность — это плюс и одновременно минус. В 2009–2010 годах застройщики Санкт-Петербурга решили удовлетворить спрос инвесторов, которые не обладали достаточным капиталом для покупки квартир, но не соглашались на комнаты. За несколько последующих лет на рынке появилось более 100 тысяч квартир-студий в строящихся домах. Крошечные студии площадью 21–29 квадратных метров позиционировались как идеальная, более дешевая альтернатива однокомнатным квартирам. Покупали их в основном для последующей пересдачи. Но результат оказался неожиданным: арендаторы и сейчас выбирают либо полноценные однокомнатные квартиры с отдельной кухней, либо в два раза более дешевые комнаты. Упомянутые квартиры-студии сверхмалой площади действительно дороже комнат в плане аренды, но незначительно. Некоторые эксперты называют их “неликвидным недоразумением”. Сравнить цены на аренду квартиры-студии, комнаты и однокомнатной квартиры в одном районе можно самостоятельно, сделав из этого соответствующие выводы.
• Порог входа для приобретения недвижимости достаточно высокий. Инвестиции в квартиры, дома, вложения в коммерческую недвижимость (даже небольшой площади) — все это немалые средства.
• Любой вид недвижимости требует регулярных вложений на ремонт, модернизацию обслуживающих коммуникаций. Инвестор всегда должен помнить о затратах на амортизацию, поэтому замена вышедшего из строя оборудования должна быть запланированным событием, а не неприятной неожиданностью.

Доходность и сроки окупаемости инвестиций в недвижимость

Частные инвестиции в недвижимость приносят от 5 до 15 % годовых. В отдельных случаях (скачкообразная инфляция) может быть зафиксирована отрицательная доходность.

Всегда важно правильно оценивать доходность того или иного актива. Ниже представлен график стоимости квадратного метра жилья в Москве:

Видно, что на первом графике динамика положительная. Для сравнения представлен этот же график, где цены отображены в долларах. Из него видно, что в долларовом выражении цена недвижимости падает.

Все это нужно принимать во внимание. В инвестировании нет места эмоциям. Всегда важно учитывать не только цифры, но и сопоставлять их с фактической покупательской способностью.

В мировой практике при расчетах доходности жилой и коммерческой недвижимости принято оперировать временными рамками от 10 до 20 лет. В отдельных случаях (например инвестиции в гостиничные номера в курортной зоне) окупить вложения можно за 6–7 лет.

В Москве теперь существуют компании, которые предлагают услугу по перепланировке однокомнатных квартир в две студии. Они утверждают, что в этом случае окупить вложения можно всего за 5–7 лет!

Виды недвижимости для инвестирования

Инвестиции в жилую недвижимость — самый популярный вид вложения средств в нашей стране, не считая банковских депозитов.

Для обычных граждан доступны следующие категории недвижимости:

• квартиры на вторичном рынке;
• квартиры в строящихся домах по договору долевого участия;
• комнаты на вторичном рынке;
• частные дома;
• доли в квартирах и домах.

Наибольшей ликвидностью обладает жилая недвижимость в областных центрах. Вложения в жилую недвижимость в Екатеринбурге, Тольятти или Сургуте так же выгодны, как и инвестирование в столичные квадратные метры. Это доказывают результаты исследования.

Для сравнения были взяты похожие квартиры в разных городах. В результате анализа было выявлено, что в регионах зарабатывать на сдаче в аренду жилой недвижимости можно не менее успешно, чем в столице. Бонусом является более низкий порог входа.

За расчетную единицу принималась однокомнатная квартира площадью 45 квадратных метров, на вторичном рынке, расположенная в спальном районе города, в доме не старше 40 лет.

Город	Цена квартиры	Стоимость аренды (в месяц)	Годовая доходность
Москва	7 500 000	40 000	6,4 %
Санкт-Петербург	5 000 000	25 000	6 %
Екатеринбург	4 300 000	21 000	5,9 %
Тольятти	2 900 000	15 000	6,2 %
Сургут	3 350 000	18 000	6,4 %

В небольших городах, районных центрах, деревнях доходность падает, так как в силу вступает низкая ликвидность или вообще ее отсутствие.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Сроки окупаемости коммерческой недвижимости обычно меньше, чем жилой. Покупать офисы, торговые площади, гостиничные номера, отели выгоднее, чем квартиры, но такие инвестиции предполагают активное участие инвестора.

Например, большинство россиян не платят налоги при сдаче жилья в аренду, за счет чего неплохо экономят. Поэтому вопрос, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2021 году, для них не актуален, и выбор сразу падает на покупку квартиры. Сдача офиса в аренду практически невозможна без подписания документов и предоставления информации в налоговую службу. Это пугает простых граждан.

В среднем, коммерческая недвижимость сдается на более длительные сроки, при этом поиск очередного арендатора может затянуться на несколько месяцев. А в случае финансовых потрясений наблюдается массовое снижение спроса на офисы и торговые площади.

Столичные коммерческие квадратные метры приносят 7–10% годовых.

Инвестиции в строящуюся недвижимость

Покупка квартиры «на этапе котлована» — рискованное, но прибыльное мероприятие. Обычно срок инвестирования не превышает нескольких лет, покупка защищается государством, а инвестор фиксирует прибыль в размере 30–40% (важно: не годовых, а с момента подписания договора и до получения ключей).

В начале 2000-ых многие остались ни с чем. Застройщики арендовали базовую строительную технику, имитировали активные работы, в это же время привлекая средства инвесторов, которые так и остались владельцами непостроенных квадратных метров.

Сейчас долевое участие инвестора упрощено и защищается законом. На территории РФ действует ФЗ-214, который практически исключил возможность потери вложенных средств.

Наряду с описанием отрицательного опыта, в Интернете много отзывов об успешной покупке строящегося жилья. Смущает инвесторов лишь необходимость уплаты налога в случае скорой продажи, так как это существенно сказывается на итоговой прибыли.

При изучении предоставленной информации стало понятно, что отзывы об инвестициях в строящееся жилье можно разделить на три типа:

• Крайне отрицательные. Деньги были вложены в финансовые пирамиды.
• Отрицательные. Покупка была совершена перед инфляционной волной, из-за чего квадратные метры не окупились даже до сегодняшнего дня.
• Положительные. Компания выполнила свои обязательства, инвесторы зафиксировали прибыль.

Интересно, что крайне отрицательные отзывы датированы в основном 2000–2010 годами, отрицательные — 2007–2015, а положительные — 2015–2021. Такая динамика лучше любых графиков и статистических данных показывает, что инвестиции в недвижимость в России стали более привлекательными и безопасными.

ТОП-3 жилых комплекса для инвестиций

СМИ регулярно публикуют различные рейтинги жилых комплексов. Проблема в том, что такие публикации в основном проплачены застройщиками и никакой полезной информации не предоставляют. Ниже предложен наш рейтинг, который основан на сопоставлении цены, качества и темпов продаж.

ТОП-3 жилых комплекса в Москве

Название	Расположение	Минимальная стоимость квартиры (руб.)
Апарт-комплекс “Технопарк”	Западная часть Нагатинского затона	5 350 000
ЖК “Резиденция композиторов”)	Павелецкая набережная	6 000 000
Апарт-комплекс “Золоторожский”	Метро “Площадь Ильича”	4 500 000

ТОП-3 жилых комплекса в Санкт-Петербурге

Название	Расположение	Минимальная стоимость квартиры (руб.)
ЖК “Новое Янино”	Всеволожский район	2 630 000
ЖК “Приневский”	Невский район	2 887 000
ЖК “Кивеннапа север”	Выборгский район	1 760 000

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость обладают одной важной отличительной особенностью. В Европе (а именно европейские страны рассматриваются россиянами в подавляющем большинстве случаев) существуют вполне официальные инструменты управления жилыми и коммерческими квадратными метрами.

В России такого инструмента нет. Приобрести квартиру в другом городе и поручить ее сдавать на длительный срок порядочным квартирантам просто некому. Это можно сделать лишь в частном порядке, через знакомых или родственников. Агенты или посредники, скорее всего, устроят в ней общежитие, хостел или будут сдавать посуточно или почасово.

Наиболее привлекательными для россиян являются вложения в недвижимость Турции, Великобритании, Германии, Испании и других европейских стран. Покупают ее как для личных целей, так и для сдачи в аренду. В последнее обеспеченные москвичи приобретают квартиры в Майами (Флорида, США), куда можно добраться прямым рейсом с Внуково.

Инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом, гостиничные комплексы, апартаменты, дома и квартиры приносят доход не только за счет арендных платежей, но и благодаря росту их стоимости.

Мы построили диаграмму изменения стоимости среднестатистической лондонской квартиры, которую сейчас продают дороже полумиллиона фунтов стерлингов. Данный график демонстрирует, что за последние два десятилетия инвесторам, среди которых много русских, практически не приходилось фиксировать убытки.

Способы получения дохода с объектов недвижимости

Способ	Доходность	Плюсы	Минусы
Покупка квартиры в строящемся доме с целью перепродажи	30–50 % за несколько лет	Полностью пассивная операция, можно перепродать на любом этапе строительства, защита государством.	В случае финансового кризиса недвижимость может потерять в цене. Присутствуют риски банкротства застройщика, затягивания строительства. При срочной продаже надо уплачивать налог.
Сдача квартиры в долгосрочную аренду	5–7 % годовых	Классический способ инвестирования. Стабильный денежный поток в любое время.	Необходимость ремонта каждые 5–6 лет, риски связанные с недобросовестными арендаторами.
Посуточная аренда квартир	7–10 % годовых	Окупаемость 10–13 лет	Это не пассивный доход, а активный заработок. Требуется регулярный поиск квартирантов, решение проблем с шумными арендаторами.
Почасовая аренда квартир	10–12 % годовых	Самый высокий доход, который может приносить жилая недвижимость.	Требуется активное участие в поиске квартирантов и проживание рядом с объектом.

Стоит ли покупать недвижимость сейчас

На протяжении многих столетий недвижимость и драгоценные металлы являлись выбором инвесторов, беспокоящихся о сохранности своих средств. Вряд ли что-то поменяется в ближайшем будущем.

Эксперты прогнозируют рост стоимости квадратных метров в России в размере 5–10% в год, что вполне покрывает инфляцию.

С другой стороны, санкционная политика западных стран и падение реальных доходов населения должны отрицательно влиять на рынок недвижимости.

Из-за этого можно утверждать, что, по крайней мере, в больших городах нашей страны рынок недвижимости искусственно раздувается за счет избыточной денежной массы, которая имеется на руках населения, и которую просто некуда вкладывать.

Покупать жилье для себя или для аренды однозначно стоит. А вот для того, чтобы через год-другой перепродать с хорошим дисконтом — вряд ли.

Важно также помнить, что недвижимость, как было сказано выше, — актив осязаемый, и этим он принципиально отличается от самых высокодоходных криптовалют и перспективных акций.

Так что в 2021-2022 годах приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость однозначно стоит!

Инвестиции в недвижимость. С чего начать и выгодно ли это.

Огромный плюс современного мироустройства заключается в том, что человек может кардинально менять род деятельности, профессионально расти в своей нише, и добиваться огромных успехов в любой сфере. Талант, огромная трудоспособность и определенная доля везения (куда уж без нее) – и вот вы накопили достаточный капитал. Что теперь с ним делать? Дальновидные люди заботятся о том, чтобы деньги работали на них. Для этого используются разные инструменты – банковские вклады, инвестиции на биржах, инвестиции в свой бизнес. У каждого из них есть свои преимущества и риски. Сегодня мы остановимся на инвестициях в недвижимость и рассмотрим вопрос о том, насколько это удачное вложение средств.

В чем суть инвестирования в недвижимость

Для тех, кто не вполне представляет себе сущность сего процесса, поясним матчасть. Инвестиции — это использование временно свободных денежных средств таким образом, чтобы они приносили прибыль. Иными словами, инвестиции в недвижимость представляют собой вложения денежных средств в покупку жилых или нежилых объектов. Предполагается, что в результате такой покупки инвестор увеличит свой доход или хотя бы умножит затраченную сумму. При этом купленный объект должен обладать высокой ликвидностью (возможностью быстро конвертироваться в денежном выражении, проще говоря – это возможность быстро и дорого продать объект). Перспективы использования объекта также должны быть радужными. При выполнении всех перечисленных условий считается, что инвестиционный опыт получен успешный, а цель достигнута.

На сегодняшний день инвестирование – целый институт с научным обоснованием и десятками разработанных стратегий. Применяя одну из них, или разработав свою собственную, вы сможете превратить обычную сумму денег в источник постоянного дохода.

С чего начать инвестирование

В первую очередь необходимо иметь в наличии сумму денег, достаточную для вложения в недвижимость. Почему кредиты и займы для этих целей – плохая идея? Потому что, как говорилось выше, гарантировать регулярный доход от подобного рода вложений сложно. Также могут возникнуть сопутствующие траты, а у вас уже есть кредитное бремя. Оптимально иметь в наличии всю необходимую для вложения сумму.

После того, как вы определитесь с размером ваших инвестиций, вы должны выбрать сферу, в которой хотите получать доход. В недвижимости таких сфер достаточно для того, чтобы сделать подходящий вам выбор и не ошибиться.

Под понятие недвижимость попадает множество доходных категорий. Вложение в каждую из них имеет индивидуальные особенности, и очень разливаются по степени вовлеченности инвестора и объему вознаграждения. Разберемся с основными:

Инвестиции в жилую недвижимость

Большинство потенциальных инвесторов рассматривают именно этот вариант. Он кажется им заманчивым и доступным. В мыслях рисуются высокий постоянный доход, а затраты? «Да нет никаких затрат, кроме покупки», — думают они. Ведь бремя по оплате коммуналки ложится на арендаторов таких квартир. А ты знай себе, приезжай за прибылью раз в месяц. На самом деле картина может сложиться совершенно другая. Рассматривая для инвестиций жилую недвижимость, практичнее всего будет разделять понятия первичного и вторичного жилья. У каждого из них есть свои особенности при покупке, продаже. На эти виды жилья разный спрос, соответственно, и ликвидность тоже отличается.

Плюсы вложений в жилье на вторичном рынке:

• вы получаете готовую к дальнейшим действиям квартиру, с отделкой и прочим;
• вы можете сдавать квартиру в аренду. Арендаторы оплатят большинство издержек, связанных с содержанием квартиры;
• квартиру можно быстро и выгодно продать в случае необходимости. И почти наверняка вы будете в плюсе к тому, что потратили на покупку;
• вы можете сделать налоговый возврат части затраченной суммы, что тоже может являться приятным бонусом к доходу.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

• рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
• найти платежеспособных жильцов еще труднее;
• для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
• арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
• многие предпочитают покупать новые квартиры;
• из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
• если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов.

Что касается жилья на первичном рынке, для инвестирования в него можно выбрать разные стратегии. Одна из них — покупка жилья на стадии котлована. Очень выгодная, но в то же время очень рискованная инвестиция. Все зависит от добросовестности застройщика.

• на этапе котлована стоимость квартир значительно ниже своих завершенных собратьев;
• по результатам строительства вы получаете совершенно новую квартиру.

• застройщик может разориться, потерять лицензию и просто сбежать с вашими деньгами задолго до окончания строительства;
• если квартира будет сдана, вам предстоит еще ремонт и отделка. А это тоже затраты;
• вы не получаете никаких дивидендов вплоть до окончания строительства.

Второй вариант — заключить договор долевого участия в строительстве и купить квартиру в доме высокой степени готовности. Эти вложения отличаются от покупки на стадии котлована. Некоторые риски увеличиваются, некоторые, напротив, уходят.

Плюсы покупки жилья в новостройке:

• при покупке квартиры в доме с высокой степенью готовности больше шансов дождаться скорого окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
• квартира обойдется немного дешевле, чем аналогичная в домах, которые уже сданы, но дороже тех, которые еще не построены.

Минусы покупки жилья в новостройке:

• существуют риски возникновения проблем у застройщика и задержки окончания строительства;
• если вы купили квартиру у застройщика с целью перепродажи в дальнейшем, статус жилья сменится с “первичного” на “вторичку”. А многие стремятся купить жилье именно на первичном рынке, так как для этой процедуры предусмотрена льготная ипотека и возможности оформления налогового вычета на отделку жилья. Соответственно, круг потенциальных покупателей будет существенно уже.
• Для того, чтобы получить выгоду от приобретенной квартиры, перед покупкой стоит изучить некоторые сопутствующие условия. От них будет зависеть ликвидность имущества, арендаторский спрос и рост (или падение) цены с годами:

1. квартира должна располагаться в хорошем районе (экологичный, доступный с точки зрения транспорта, насыщенный необходимой инфраструктурой).
2. квартира должна быть удобно спланирована (наличие балкона или лоджии, не угловая, не на последнем этаже, раздельные комнаты и санузел, приличная площадь кухни).
3. квартира должна иметь свежий ремонт, и желательно красивый вид из окна. Угловые квартиры также не считаются очень хорошим вариантом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Это здания и помещения, в которых можно разместить склады, офисы, торговые залы, салоны красоты, и так далее. Вход на этот рынок значительно дороже, чем при покупке жилой квартиры. Но и получаемый доход может быть значительно выше. В стране активно растут и развиваются фирмы и производственные организации. И им всегда нужны будут помещения для комфортной работы. Купить офис или склад может не каждый предприниматель, зато аренда таких помещений под силу всем, кто имеет в них необходимость и при этом занимается бизнесом.

Плюсы в аренде коммерческой недвижимости:

• высокий спрос на офисные и складские помещения;
• боле высокий доход от аренды в сравнении с жилыми квартирами;
• арендатор самостоятельно оборудует помещение под свои нужды.

Минусы аренды коммерческой недвижимости:

• высокий налог на нежилые помещения;
• значительные первоначальные вложения;
• возможность длительного простоя недвижимости;
• необходимость нанять бухгалтера для того, чтобы заниматься финансовой стороной вопроса. Необходимо правильно рассчитать и оплатить налог на доход от аренды.

Недвижимость, расположенная за городом (дачные и деревенские домики)

Как инструмент получения реального инвестиционного дохода слабоват. Если загородный дом приобретается для последующей сдачи в аренду, то необходимо осознавать некоторые особенности работы с таким типом недвижимости. Например, найти семью для постоянного круглогодичного проживания в дачном доме – дело не быстрое. Как вариант, можно сдавать дачный домик в аренду на праздники, но для этого тоже необходима определенная реклама и активность. Поэтому плюсы относительно первых двух видов инвестиций небольшие, а минусы более существенные.

• невысокая стоимость вложений;
• низкий налог на имущество за счет того, что объект находится вне городской черты.

• нет гарантии стабильного дохода. Их в общем-то нет ни по одному из видов инвестирования, но дачные домики в этом плане фавориты.
• необходимо, чтобы дачный домик был оборудован всеми необходимыми для проживания и празднеств атрибутами;
• при отсутствии арендаторов домик в зимнее время все равно необходимо отапливать и следить за сохранностью (часто в дачных поселках промышляют грабители);
• для выгодной сдачи в аренду необходима транспортная доступность – как общественный транспорт, так и личный. То есть дороги и подъезд к дому должны быть в хорошем состоянии.

Конечно, со временем купленный домик может подрасти в цене, и тогда при продаже имущества инвестор все равно останется в плюсе. Но есть еще риски утратить имущество, которое находится далеко без возможности его контролировать. Например, может случиться пожар. Власти могут решить проложить через дачный поселок трассу и изъять земельный участок для государственных нужд. Или организовать в каких-то метрах от него свалку мусора, и тогда приобретение резко обесценится. Поэтому недвижимость, удаленная от владельца – вложение довольно шаткое.

Вложения в гостиничный бизнес

Некоторые креативные инвесторы рассматривают вложения в гостиничный бизнес. Нет, мы не подразумеваем покупку доли акций сети известных отелей (хотя это тоже инвестирование). Мы имеем в виду покупку жилой недвижимости (дома или квартиры) и переоборудование в небольшие помещения для недолгого проживания. Это вид бизнеса широко развит в наших курортных городах. Да и в столице, чего греха таить, пользуются спросом хостелы.

• высокая доходность в связи с постоянным потоком клиентов;
• для получения хорошей прибыли не обязательно. Чтобы все койки были постоянно заняты;

• высокая стоимость приобретения недвижимости. Поскольку в жилых квартирах законодательно запрещено обустройство гостиниц и хостелов, придется переводить квартиру в статус нежилой или сразу покупать коммерческую недвижимость;
• высокие вложения в хороший ремонт и в покупку необходимой мебели;
• поддержание внутренней обстановки на должном уровне;
• активная реклама для того, чтобы как можно больше мест было постоянно занято;
• необходимо регистрировать ИП и нести все связанные с этим расходы –бухгалтерская отчетность, налоги, и прочее.

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

• в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
• часть недвижимости можно сдавать круглый год;
• можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
• широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

• не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
• для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
• вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
• хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.

Земельные участки

Также относятся к недвижимому имуществу и могут продаваться, покупаться, и сдаваться в аренду.

Плюсы инвестирования:

• быстрота оформления
• невысокая стоимость (относительно объектов недвижимости);
• отсутствие необходимости в затратах на ремонт и коммунальные услуги;
• можно совершить сделку без привлечения посредников в связи с простотой оформления.

• после покупки земельный участок необходимо использовать по назначению, а это дополнительные затраты (сельскохозяйственная обработка, строительство жилого дома и т.д.);
• налог на землю в последнее время подрос и планирует расти еще.

Покупка парковочных мест

Очень выгодное вложение для жителей мегаполисов. Парковочные места в новостройках разлетаются, как горячие пирожки. Поток желающих арендовать парковочное место в доме не иссякнет никогда. Все вложения окупятся уже через небольшой промежуток времени. Правда, некоторые застройщики продают парковочные места только собственникам квартир в доме. Но если вы купили квартиру в новостройке и у вас осталась еще энная сумма денег, приобретите на пару парковочных мест больше, чем вам необходимо. Это обеспечит вам постоянный пассивный доход. При этом дополнительные траты в этом виде деятельности не нужны.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

• долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
• сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
• высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
• быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.

Инвестиции в недвижимость: как сохранить и приумножить

alt=» Фото: Владимир Песня / РИА Новости»/>

Покупка недвижимости всегда была самым консервативным способом сохранения денег. Мы наблюдали, как обесценивались вклады в банках, снижался курс рубля по отношению к доллару. Но купленная квартира — незыблемый актив, который останется у покупателя, что бы ни случилось. Особенно если она застрахована.

Чаще всего в недвижимость инвестируют люди старшего поколения, которые застали дефолт, когда все сбережения, хранимые в банках, пропали. Это люди, которые пережили несколько кризисов, не готовые к повышенным рискам при инвестициях в акции, но хотят сохранить и приумножить свои сбережения.

Почему растет интерес к таким инвестициям

Цены на недвижимость сильно выросли за последние 10 лет. Но если сравнить стоимость недвижимости в рублях и долларах, мы видим, что рост цен невысокий. В долларах цена на квартиры осталась практически такой же. Но низкие ставки по ипотеке, сравнительно небольшой первоначальный взнос на приобретаемую недвижимость подогрели интерес людей к этому виду инвестирования. Сейчас можно приобрести актив за счёт ипотечных средств и выплачивать его стоимость банку из дохода за сдачу квартиры.

Кроме того, сейчас есть возможность инвестировать в недвижимость не только в России, но и за рубежом. Застройщики в Таиланде, Грузии, Турции и на Кипре предлагают услуги по управлению недвижимостью после сдачи её в эксплуатацию. Они, за небольшой процент, самостоятельно сдают квартиры туристам, а собственник получает доход около 6-7% годовых. Конечно, это не самая высокая доходность, но она выплачивается в иностранной валюте. Что гораздо привлекательнее для потенциального инвестора.

Можно ли разобраться самостоятельно

Прийти в банк, оформить ипотеку и потом сдавать купленную квартиру в аренду — это не про инвестиции.

Если вы хотите не только сохранить сбережения, но и приумножить их, обратитесь к специалистам. Они помогут разобраться, подходит ли вам по соотношению риска и доходности инвестирование в недвижимость. Вы определите бюджет, поймёте, будут ли это свои средства или заёмные. И главное — специалисты подберут стратегию инвестирования исходя из того, сколько денег требуется на этом заработать. Агентства недвижимости обладают полной информацией о том, в каких районах выгоднее покупать квартиры, где их можно быстрее продать и каким застройщикам стоит доверять, если квартира покупается на этапе котлована.

На первый взгляд в этом можно разобраться самостоятельно, но уйдёт драгоценное время, которое уже могло принести некоторый доход.

Как влияет на риски рост цен

Кризисные ситуации, которые обрушивают рынок недвижимости на пару лет — исключения. Отличительная черта вложений сбережений в недвижимость в том, что владение ей всегда в долгосрочной перспективе приносит пассивный доход. Если ждать лучшей цены для вхождения в инвестиции, то можно никогда не дождаться. В чем преимущество инвестиций в недвижимость, так в том, что это можно делать при любой ситуации на рынке.

Например, в Москве за прошлый год цены на недвижимость выросли на 24%. И те инвесторы, которые вложились ранее, уже получили доход на свои инвестиции. Если рост цен продолжится, то соответственно инвестор, который покупает недвижимость сейчас, получит доход в будущем.

В целом колебания роста цен на рынке недвижимости не такое большое, как, например, на рынке акций. Срок владения недвижимостью у людей, которые покупают её с целью инвестирования, около трёх лет. За этот временной промежуток цена, скорее всего, сгладится. А если жильё построено в регионе с высоким спросом, куда идёт приток населения, то даже при слабом рынке, цена на такую недвижимость не упадёт. За счёт постоянного притока новых горожан и ограниченного предложения стоимость будет продолжать расти.

Поэтому чаще всего для инвестиций выбирают недвижимость в притоковых регионах — Краснодарском крае, Москве, Калининграде, Санкт-Петербурге. Там, куда люди едут со всей страны.

Какие объекты выгоднее приобретать

Коммерческая недвижимость до недавних пор была самая выгодной на рынке. Но пандемия коронавируса и здесь внесла коррективы — многие компании отказались от офисов и ушли в онлайн. Другие перевели часть персонала на удалёнку. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости ожидается снижение спроса.

На рынке жилой недвижимости всё стабильно. А самый высокий спрос сейчас в двух сегментах. Первый — это квартиры экономкласса: студии или 1,2-комнатные с простым ремонтом. Они требуются молодым семьям с детьми или студентам. Второй — квартиры премиум-класса: 4,5-комнатные люкс-квартиры, в хороших районах города. В этих двух сегментах рынка спрос даже опережает предложение.

Главное, что нужно усвоить, инвестируя в недвижимость — выбирать жилые площади в районах с высокой транспортной доступностью в притоковых регионах страны.

С какой суммы начинать

Минимальная стоимость квартиры в России в регионах начинается от полутора миллионов рублей. В городах-миллионниках первоначальные вложения составят 7-10 миллионов рублей. Можно привлекать кредитные средства, приобретать недвижимость и рассчитываться с банками из дохода от сдачи жилплощади. Но этот вариант работает только с готовыми объектами. Если берёте недвижимость на этапе котлована, то, пока дом строится, нужно будет самостоятельно гасить долговые обязательства.

Как не прогореть

Важно придерживаться трёх правил: выбирать надёжных застройщиков; покупать ликвидные объекты и не ждать высокого дохода. Если с первым и вторым пунктом помогут специалисты по недвижимости, то третий нужно проконтролировать самостоятельно. Инвестиции ассоциируются с быстрым доходом. Поэтому велик соблазн влезть в долговые обязательства перед банками, не рассчитав при этом кредитную нагрузку. Часто люди берут по 3-4 квартиры, не справляются с выплатами и продают купленную недвижимость, чтобы рассчитаться с банками. При этом не только не получают дохода, но и уходят в минус.

Инвестиции в недвижимость — не вариант для тех, кто ищет доходность более 20% годовых. Даже если учитывать сильный рост цен на квартиры в последнее время, на длительном промежутке это не даст такой прибыли, как, например, ценные бумаги. Но рынок недвижимости интересен тем, что инвестор владеет стабильным и материальным активом.

Источник https://mbfinance.ru/investitsii/investitsii-v-nedvizhimost/plyusy-i-minusy-investitsij-v-nedvizhimost/

Источник https://novostroev.ru/articles/investitsii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat-i-vygodno-li-eto/

Источник https://rg.ru/2021/10/06/investicii-v-nedvizhimost-kak-sohranit-i-priumnozhit.html