Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимость

Оптимальным решением вложения собственных средств являются инвестиции в жилищное и коммерческое строительство. Они отличаются высокой ликвидностью и надежностью, при этом объект капиталовложения в дальнейшем переходит в собственность инвестора. Кроме того, существует еще один довод, доказывающий безупречность таких вкладов – возможность приумножения личного капитала за короткий срок в более чем несколько раз.

Содержание

Основное понятие и преимущества инвестиций в строительство

Одной из форм современного капиталовложения является инвестирование в строящиеся объекты. Оно представляет собой стабильный и высокодоходный вклад свободный денежных средств на продолжительный период времени и при минимальных рисках. При использовании правильной тактики инвестиции от строительных проектов могут принести 100% прибыли. Их принцип действия заключается в следующем правиле: чем выше возможность претерпеть убытки, тем больше будет доход.

Для прироста капиталовложений должна использоваться продуктивная инвестиционная политика, сконцентрированная на жителей с низким и средним уровнем достатка. На сегодняшний день возведение недвижимого имущества коммерческого и некоммерческого типа считается одним из доходных вариантов ведения бизнеса. Это обуславливается тем, что инвестирование в строительные объекты не требуют больших затрат, а время является основой для окупаемости операции.

Среди основных преимуществ вложения в строительство стоит отметить:

1. 100% гарантия повышения капитала. Показатель характеризуется постепенным ростом цен на квартиры и прочую недвижимость, поэтому денежные средства, вложенные в проекты, принесут внушительную прибыль.
2. Исключение обесценивания инвестиций. В настоящее время недвижимость является единственным надежным вариантом сохранить накопления.
3. Высокая безопасность капиталовложений.

Активность строительства в России за последнее десятилетие увеличилось на 217%, при этом снизился уровень возведения незавершенных объектов. Это связано со стремящимся развитием новейших технологий и задействованием их в процессе строительства. Именно поэтому рассматриваемое направление инвестирования набирает популярность среди предпринимателей, как перспективный способ получения высокой прибыли.

Выгодно ли инвестировать в жилищное строительство

Стоимость жилья при сдаче в эксплуатацию, в сравнении с ценой на начальном этапе строительства новостройки увеличивается в 40-70%. Это при условии, что срок возведения дома составляет примерно 12-24 месяца. Цель компании-застройщика привлечь как можно больше покупателей, именно поэтому они устанавливают минимальные цены на квартиры на стадии планирования или при подготовительных работах. Существенную разницу в стоимости недвижимости можно увидеть между строительством жилых массивов и масштабных микрорайонов.

Так как возведение таких комплексов осуществляется поэтапно, то задача девелоперов снизить первоначальную стоимость на квадратные метры. Это поможет привлечь первых клиентов и создать положительное мнение об имидже компании. Из этого следует, что для инвесторов вложение капитала в строительство жилой недвижимости очевидно, ведь инвестируя на начальном этапе возведения объекта, у них есть возможность получить в два раза больше прибыли при введении дома в использование. Однако вкладчикам свойственно беспокоиться о вероятных рисках, среди которых затягивание процесса строительства или полная его остановка по ряду объективных причин.

Чтобы наглядно рассмотреть выгодность инвестирования в жилищное строительство предлагается провести параллель. Так, стоимость каждого квадратного метра жилплощади по мере возведения здания увеличивается в цене на 2-3%. Прибегнув к простой математике можно легко вычислить приблизительный размер доходности от инвестиций. Кроме того, капиталовложения в строительные объекты имеют множество положительных сторон:

• высокую ликвидность и рентабельность;
• множество вариантов для финансирования;
• стабильность инвестиционного процесса (цены на жилье редко падают в цене, особенно в мегаполисах);
• возможность в дальнейшем использовать недвижимость для аренды или перепродажи.

Удачное инвестирование в строительство недвижимости поможет бизнесмену на протяжении длительного периода получать пассивный доход.

Виды строительных инвестиций

Существует несколько разновидностей строительных объектов, в которые можно вложить собственные средства. Среди них есть те, которые отлично подойдут для начинающих предпринимателей, а также для инвесторов с большим опытом и внушительным капиталом. Основными видами инвестирования в строительство являются:

Жилье

Недвижимость жилого типа занимает существенную долю рынка инвестиций, так как почти 50% капиталовложений в РФ направлено на строительство квартир для населения. Уникальность данного вида в том, что процесс возведения домов не прекращается даже при трудных экономических ситуациях. Это обуславливается тем, что правительство России заинтересовано в росте объемов строительства, так как данный показатель положительно влияет на имидж и положение в стране.

С каждым годом спрос на жилье увеличивается с большими темпами, а значит – с ним повышается цена на жилплощадь в новостройке. Инвестиции в строительство недвижимости для проживания имеет ряд задач, среди которых:

• покупка квартиры для улучшения жилищных условий;
• приобретение квадратных метров на этапе планирования с целью перепродажи по более высокой цене;
• вложение в новое жилье для последующей сдачи его в аренду.

Инвесторы должны понимать, что вклад финансовых средств в жилищное строительство является более выгодным решением, чем открытие депозита в банковском учреждении.

Коммерческая недвижимость

Под недвижимостью коммерческого типа подразумеваются объекты, предназначенные для ведения частной деятельности и получения от нее прибыли. К числу таких помещений стоит отнести офисы, склады, производственные цеха, торговые площади и другие. Преимущество коммерческой недвижимости перед жильем заключается в сокращении времени получения дохода. Например, для предпринимателя, вложившегося в открытие магазина, прибыль будет доступна в 2 раза быстрее, чем для вкладчика в квартиру, которая расположена в строящемся жилом комплексе.

К сожалению, инвестирование в помещения коммерческого назначения доступно не для всех жалеющих, так как достаточно высок минимальный объем капиталовложений. Следовательно, у физических лиц есть возможность косвенно принять участие в строительстве таких сооружений. Это можно сделать путем приобретения акций объекта или воспользоваться услугами дилера. Вложить денежные средства напрямую возможно при определенных условиях: заключении договора инвестирования или операции по купле-продаже.

Средний период окупаемости такого вида инвестиций в России составляет не менее 10 лет, при этом показатель годовой прибыли варьируется в пределах 10-12%. Если инвестор имеет в наличии от 10 миллионов рублей, у него есть возможность получить небольшую долю от строительства торгово-развлекательного центра. Однако часто такие ситуации приводят к возникновению конфликтов между собственниками, а значит, при наличии большей суммы свободных средств стоит задуматься о покупке целого этажа или всего здания.

Коттеджи

Инвестиции в строительство коттеджей – это еще один вид капиталовложений, который на сегодняшний день является наиболее результативным способ сбережения и приумножения собственных активов. При этом инвестор, который решил попробовать работать в данном направлении должен учитывать тот факт, что на стадии проектирования и начала строительства ему понадобятся серьезные денежные вливания.

Особенно востребован рынок загородной недвижимости среди жителей больших городов. Следовательно, перед инвестированием предпринимателю рекомендуется рассмотреть в перспективе покупку коттеджей, особняков и вилл, находящихся на этапе заливки фундамента. Кроме того, перед покупкой следует обратить внимание на инфраструктуру, коммуникации и прочие условия, которые необходимы для комфортной жизни современного человека.

Гостиницы

Инвестирование в гостиничный бизнес – редкое явление для российских предпринимателей. Однако полагаясь на статистику зарубежных инвесторов, то денежные средства, вложенные на строительство гостиницы, в среднем окупаются через 3-7 лет. Особенно востребованы престижные отели с хорошим уровнем обслуживания в мегаполисах, где повышенный поток туристов и людей, приезжающих в деловые командировки.

Объекты промышленного значения

Капиталовложение в промышленное строительство подходит для опытных инвесторов, имеющих большой счет в банке и навыки инвестирования в недвижимость. Чаще всего вкладывать деньги в недвижимость промышленного типа предпочитают предприниматели, преследующие определенную цель.

Чтобы разобраться в какой вид недвижимости инвестировать капитал предлагается провести сравнительный анализ, представленный в виде таблицы:

Объекты	Период окупаемости вложений
Жилье	от 1 до 2 лет
Недвижимость коммерческого типа	не менее 5 лет
Коттеджи	около 2 лет
Гостиницы	от 5 до 8 лет
Производственные помещения	не менее 7 лет

Пошаговая инструкция вложения в строительные проекты

Инвестирование в возводимую недвижимость состоит из нескольких шагов:

1. Сбор стартового капитала.
   Для этого предприниматель должен обзавестись личными денежными средствами, доступными для вложения. Если вкладчик ограничен в материальных ресурсах, ему стоит рассмотреть такие варианты:
   • Покупку комнаты для перепродажи дороже или сдачи в аренду.
   • Приобретение жилплощади в ипотеку.
   • Принятие участия в долевом строительстве.
2. Провести мониторинг состояния рынка недвижимости.
   После выбора варианта покупки квартиры необходимо начать изучение имущественной сферы. Такой процесс может потребовать значительного времени, однако не стоит совершать покупку в спешке. Для этого внимательно ознакомьтесь с каждым объявлением и остановитесь на таких аспектах, как длительность продажи недвижимости и ее месторасположение.
3. Оформление договора.
   Чтобы заключить сделку рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста. Кроме того, в России принято сначала проводить нотариальное удостоверение соглашения, а после регистрирование его в Едином государственном реестре недвижимости. В этом случае оформить договор купли-продажи может нотариус, а значит, помощь юриста инвестору не понадобится.

Успешные способы заработка

Многие вкладчики хотят знать, как получить доход, который сможет превзойти объем инвестиций. Для этого существует несколько проверенных вариантов капиталовложений для приумножения денежных средств, которые характеризуются надежностью и успешностью:

• Сдача в аренду купленной недвижимости.
  Такой способ будет приносить инвестору стабильную прибыль в течение длительного времени. При этом необходимо учитывать, что такое предложение не является быстрым по окупаемости, однако жилплощадь, в которую были вложены средства, останется в собственности вкладчика.
• Покупка жилья с целью перепродажи.
  Этот вариант подразумевает приобретение квартиры на начальном этапе строительства дома для последующей продажи ее по более высокой стоимости. Несомненно, такая схема является прибыльной и быстро окупаемой, например, минимальный срок возмещения вложенных средств составляет не более 2 лет.
• Принятие участие в коллективном инвестировании.
  Тактика заработка позволяет вкладчику стать одной из сторон инвестиционного проекта, при этом, не покупая его в собственность. Следовательно, он должен быть обладателем пая коллективного инвестиционного фонда, получая от участия хорошую прибыль. Такой способ капиталовложения доступен не во всех регионах страны.

Возможные риски

Любой вид инвестирования несет опасность потери капиталовложений, при этом одни меньше другие больше. Не исключением является инвестирование в строительство. Для снижения уровня рисков существует ряд советов, которые помогут предотвратить потенциальную вероятность попадания на удочку мошенников и других недобросовестных лиц, проворачивающих махинации с недвижимостью. Инвесторы должны знать о существовании наиболее распространенных угроз, среди которых:

1. «Мыльные пузыри».
   Один из обыденных способов афер, который подразумевает нечестное ведение бизнеса и отнятие у инвестора денег. Суть таких рисков заключается в создании фирм-однодневок, которые путем обмана продают вкладчикам несуществующие объекты. Чтобы отвести глаза инвестору, возможна демонстрация строительных работ на местах возведения. Многие мошенники входят в соглашение с юридическими структурами, для придания махинациям реалистичности.
   На самом деле, после того как мошенники добудут нужную сумму переводят денежные средства клиентов на заграничные счета, а сами исчезают без следа. Прежде всего, на что должны обращать внимание вкладчики – это стоимость недвижимости. Слишком низкая цена должна насторожить инвестора и побудить его провести сравнительный анализ с жилплощадью, предлагаемой другими застройщиками неподалеку. Кроме того, для проверки легальности строительных компаний можно изучить их свидетельства в едином реестре, в котором собраны все официальные юридические лица, занимающиеся строительным бизнесом.
2. Разорение застройщика.
   Причинами банкротства строительной компании может стать некачественное управление, недостаток финансов и их неправильное распределение, а также высокие показатели издержек. В случае отсутствия денежных средств для продолжения возведения сооружений в ноль уходит не только застройщик, но и инвесторы. Чтобы избежать таких опасностей вкладчику рекомендуется выбирать среди крупных и опытных девелоперов, которые в качестве гарантии могут предоставить десятки объектов, успешно введенных в эксплуатацию.
3. Срыв сроков сдачи строительного проекта.
   Нарушение планирования деятельности, что в конечном итоге привело к продолжительности строительства, является не самым худшим исходом, однако для начинающих инвесторов может наложить негативный отпечаток. По данным аналитиков, неделя просрочки может привести к сокращению показателя прибыльность на 0,01%.
4. Форс-мажорные и непредвиденные обстоятельства рынка недвижимости.
   Явным признаком непредсказуемости могут стать экономические трудности в стране. Также к числу форс-мажоров можно отнести военные действия, стихийные бедствия и всевозможные промышленные катастрофы. Защитить денежные средства от вышеизложенных рисков можно при помощи страхования.

Подвести итог обзора можно своеобразным анализом представленных видов и вариантов инвестирования. Прежде всего, следует отметить, что инвестирование в строительство недвижимости является эффективным и стабильным способом вложения свободного капитала на долгосрочной основе. Стоит учитывать, что покупка жилья или коммерческих помещений в кредит для частных инвесторов является невыгодным решением, чем, например, крупным компаниям-застройщикам для дальнейшей перепродажи.

Так, высокие проценты и длительный период окупаемости не дадут мелким вкладчикам получить существенную прибыль. Для них существуют жилая недвижимость, которая менее подвержена ценовым колебаниям и всегда имеет спрос.

Инвестиционная деятельность предприятия

Понятие «инвестиции» ведет свое происхождение от латинского слова invest, которое означает «вложение».

Следовательно, инвестиции представляют собой вложения каких-либо средств в формирование определенных видов имущества для получения в будущем чистого дохода (прибыли) или других результатов. При этом полученный вследствие инвестирования средств результат должен обязательно превышать сумму инвестиций, т.е. вложения средств.

Инвестиционная деятельность согласно федеральному закону «Об инвестиционной деятельности» — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность фирмы

Эффективная деятельность фирм, предприятий и организаций в долгосрочной перспективе, обеспечение высоких темпов их развития и повышения конкурентоспособности в значительной мере определяется уровнем их инвестиционной активности и диапазоном инвестиционной деятельности. Физическое или юридическое лицо, осуществляющее инвестиции от своего имени и за свой счет, называют инвестором.

В наиболее широкой трактовке инвестиции представляют собой вложение капитала с целью последующего его увеличения. Источником прироста капитала и движущим мотивом осуществления инвестиций является получаемая от них прибыль. Часто термин “инвестиция” идентифицируется с термином “капитальные вложения”. Инвестиции в этом случае рассматриваются как вложение средств в воспроизводство основных фондов (зданий, оборудования, транспортных средств, и т.п.). Инвестиции могут осуществляться: в оборотные активы; в различные финансовые инструменты (акции, облигации и т.п.); в отдельные виды нематериальных активов (приобретение патентов, лицензий и “ноу-хау”) и т.п. Следовательно, капитальные вложения являются более узким понятием и могут рассматриваться лишь как одна из форм инвестиций, но не как их аналог.

Все инвестиции подразделяют на две основные группы: реальные (капиталообразующие) и финансовые. Реальные инвестиции — это в основном долгосрочные вложения средств (капитала) непосредственно в средства производства. Они представляют собой финансовые вложения в конкретный, как правило, долгосрочный проект и обычно связаны с приобретением реальных активов. При этом может быть использован как собственный так и заемный капитал, в том числе и банковский кредит. В таком случае банк также становится инвестором, осуществляющим реальное инвестирование.

Финансовые или портфельные инвестиции — это вложение капитала в проекты, связанные с формированием портфеля ценных бумаг и других активов. В этом случае основной задачей инвестора является формирование и управление оптимальным инвестиционным портфелем, осуществляемое, как правило, посредством операции покупки и продажи ценных бумаг на фондовом рынке. Инвестиционный портфель — это совокупность собранных воедино различных инвестиционных ценностей.

В практике планирования и учета долгосрочные реальные инвестиции могут группироваться по следующим признакам:

• по уровню централизации источников финансирования: централизованные (средства государственного бюджета), нецентрализованные (собственные средства предприятия, заемные и привлеченные финансовые ресурсы и др.);
• по технологической структуре (составу работ и затрат): на строительные и монтажные работы, приобретение всех видов оборудования, инструмента и инвентаря, прочие капитальные работы и затраты;
• по характеру воспроизводства основных фондов: новое строительство, расширение,
• реконструкция, техническое перевооружение;
• по способу выполнения работ: подрядным и хозяйственным способом;
• по назначению: производственного и непроизводственного назначения.

Объем инвестиций зависит от определенных факторов.

Рассмотрим лишь основные факторы, влияющие на объем инвестиций:

Во-первых, объем инвестиций зависит от распределения получаемого дохода на потребление и сбережения. В условиях низких среднедушевых доходов основная их часть расходуется на потребление. Рост доходов вызывает повышение их доли, направляемой на сбережения, которые служат источником инвестиционных ресурсов. Следовательно, рост удельного веса сбережений вызывает соответствующий рост объема инвестиций и наоборот

Во-вторых, значительное влияние на объем инвестиций оказывает ожидаемая норма чистой прибыли. Это связано с тем, что прибыль является основным побудительным мотивом инвестиций. Чем выше ожидаемая норма чистой прибыли, тем соответственно выше будет и объем инвестиций, и наоборот

В-третьих, существенное воздействие на объем инвестиций оказывает также ставка ссудного процента. В процессе инвестирования часто используется не только собственный, но и заимствованный капитал. Если ожидаемая норма чистой прибыли превышает ставку ссудного процента, то при прочих равных условиях инвестирование окажется эффективным. Поэтому рост ставки ссудного процента вызывает снижение объема инвестиций и наоборот.

В-четвертых, среди факторов, оказывающих существенное влияние на объем инвестиций, следует отметить предполагаемый темп инфляции. Чем выше этот показатель, тем в большей степени будет обесцениваться будущая прибыль от инвестиций и, следовательно, меньше стимулов будет к наращиванию объемов инвестиций. Особую роль этот фактор играет в процессе долгосрочного инвестирования.

Формы инвестиций классифицируются по следующим признакам:

1. По объектам вложения средств выделяют реальные и финансовые инвестиции.

• Под реальными инвестициями понимают вложение средств в реальные активы — как материальные, гак и нематериальные (например, инновационные инвестиции).
• Под финансовыми инвестициями понимают вложение средств в различные финансовые инструменты (активы), среди которых наиболее значащую долю занимают вложение средств в ценные бумаги.

2. По характеру участия в инвестировании выделяют прямые и непрямые инвестиции.

• Под прямыми инвестициями понимают непосредственное участие инвестора в выборе объектов инвестирования и вложения средств. Прямое инвестирование осуществляют в основном подготовленные инвесторы, имеющие достаточно точную информацию об объекте инвестирования и хорошо знакомые с механизмом инвестирования.
• Под непрямыми инвестициями понимается инвестирование, опосредствуемое другими лицами (инвестиционными или иными финансовыми посредниками). Не все инвесторы имеют достаточную квалификацию для эффективного выбора объектов инвестирования и последующего управления ими. В этих случаях они приобретают ценные бумаги, выпускаемые инвестиционными или другими финансовыми посредниками, которые собранные инвестиционные средства размещают по своему усмотрению, т.е. выбирают наиболее эффективные объекты инвестирования, участвуют в управлении ими, а полученные доходы распределяют среди своих клиентов.

3. По периоду инвестирования различают краткосрочные и долгосрочные инвестиции.

• Под краткосрочными инвестициями понимают обычно вложение капитала на период не более одного года.
• Под долгосрочными инвестициями понимают вложение капитала на период свыше одного года. В практике крупных инвестиционных компаний они детализируются следующим образом: до 2-х лет; от 2 до 3 лет; от 3 до 5 лет; свыше 5 лет.

4. По формам собственности инвесторов выделяют инвестиции частные, государственные, иностранные и совместные.

5. По региональному признаку выделяют инвестиции внутри страны и за рубежом.

• Под инвестициями внутри страны (внутренними инвестициями) подразумевают вложение средств в объекты инвестирования, размещенные в территориальных границах данной страны.
• Под инвестициями за рубежом (зарубежными инвестициями) понимают вложения средств в объекты инвестирования, размещенные за пределами территориальных границ данной страны (к этим инвестициям относятся также приобретения финансовых инструментов других стран).

Инвестиционная деятельность представляет собой процесс инвестирования (вложения капитала) и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Фирмы в процессе производственной деятельности накапливают капитал. Вложения фирмы в дополнительные средства производства и получения прибыли называются инвестициями.

Перед принятием решения о вложениях капитала фирме необходимо провести расчеты их экономической эффективности.

Экономическая эффективность — относительная величина, которую рассчитывают как отношение эффекта к понесенным затратам.

В качестве эффекта может выступать рост прибыли, снижение себестоимости, рост производительности труда, повышение качества, повышение объемов производства и др.

Срок окупаемости — это минимальный временной интервал от начала осуществления проекта, за пределами которого интегральный эффект становится и затем остается неотрицательным.

Капиталовложения дают эффект не сразу, а лишь через определенные промежутки времени, т.е. тогда, когда будет достигнута запроектированная эффективность.

Разрыв по времени между осуществлением проекта (вложением капитала) и получением эффекта называется лагом. Эффективность тем выше, чем короче лаг.

• строящиеся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды);
• программы федерального, регионального или иного уровня. В этом случае в результате инвестирования также могут создаваться комплексы строящихся или реконструируемых объектов, ориентированных на решение одной задачи (программы);
• производство новых изделий (услуг) на имеющихся производственных площадях.

Комплекс работ, выполняемых для обоснования эффективности инвестиций на предприятие, называется инвестиционным проектом. Инвестиционный проект для конкретного предприятия является системой организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, содержащей программу действий, направленных на эффективное использование инвестиций.

Подготовка инвестиционного проекта — длительный, а порой и очень дорогостоящий процесс, состоящий из ряда актов и стадий. В международной практике принято различать три основных этапа этого процесса: прединвестиционный; инвестиционный; эксплуатационный.

Промежуток времени между моментом появления проекта и его ликвидацией называется жизненным циклом проекта. Прединвестиционная фаза содержит четыре стадии:

1. поиск инвестиционных концепций (бизнес-идей);
2. предварительная подготовка проекта;
3. окончательная формулировка проекта, оценка его экономической и финансовой приемлемости;
4. финальное рассмотрение проекта и принятие по нему решения.

Инвестиционная фаза включает в себя широкий спектр консультационных и проектных работ, главным образом в области управления проектом. Управление проектом — это процесс планирования, организации и контроля за распределением и движений людских, финансовых и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла проекта. Реализацию проекта обеспечивают участники проекта. Главным участником проекта является заказчик, в лице которого выступает организация, для которой проект выполняется.

Методы оценки эффективности инвестиционных проектов — это способы определения целесообразности долгосрочного вложения капитала в различные объекты с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости.

В настоящее время общепризнанным методом оценки инвестиционных проектов является метод дисконтирования, т.е. приведение разновременных доходов и расходов, осуществляемых в рамках инвестиционного проекта к единому (базовому) моменту времени.

Эффективность проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к участникам проекта.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого называется “горизонтом расчета”. Горизонт расчета измеряется шагами расчета, а шагом расчета при определении эффективности выступает месяц, квартал или год. Все расчеты осуществляются в базисных, в прогнозных и в расчетных ценах.

При оценке эффективности инвестиционных проектов соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их ценности к начальному варианту. Для приведения всех затрат и результатов используется коэффициент дисконтирования (то же самое, что и коэффициент приведения) L_t рассчитывается так:

• L_t — коэффициент приведения;
• E — норма дисконта;
• t — номер шага расчета (период времени, который определяется в годах, кварталах, месяцах).

Норма дисконта определяется равной норме дохода на капитал (процентная ставка, которая определяется Центральным Банком).

На его основе рассчитываются следующие четыре критерия:

1. Чистая текущая стоимость (net present value — NPV) или чистый дисконтированный доход (ЧДД), равный интегральному эффекту определяется по формуле:

• R_t — результат, достигаемый на t-том шагу расчета;
• З_t — затраты на том же шаге (за тот же период);
• T — горизонт расчета

• I — затраты на инвестиции (investment);
• CF — чистый денежный доход за период эксплуатации инвестиционного объекта (cash flow);
• E — норма дисконта;
• t — шаг расчетного периода.

Суть критерия состоит в сравнении текущей стоимости будущих денежных поступлений (present value — PV) от реализации проекта с инвестиционными расходами, необходимыми для его реализации.

• по чистой прибыли;
• по чистой прибыли с учетом амортизационных отчислений;
• по чистой прибыли с учетом амортизационных отчислений и ликвидационной стоимости основных фондов.

Если текущая стоимость

будет больше инвестиционных издержек, т.е. величина чистой текущей стоимости (NPV) положительна, то это соответствует целесообразности реализации проекта, причем, чем больше значение критерия тем более привлекателен инвестиционный проект.

2. Рентабельность проекта (Profitability index — PI) или индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений.

• К — сумма дисконтированных капиталовложений

• K_t — сумма капиталовложений на t-том шаге (в определенном году, месяце, квартале).

Очевидно, что величина критерия PI > 1, свидетельствует о целесообразности реализации проекта, причем чем больше PI превышает 1, тем больше инвестиционная привлекательность проекта.

3.Срок окупаемости (Payback period — PB).

Смысл заключается в определении необходимого для возмещения инвестиций периода времени, за который ожидается возврат вложенных средств за счет доходов, полученных от реализации инвестиционного проекта.

Существуют два метода расчета:

а) сумма первоначальных инвестиций делится на величину среднегодовых денежных поступлений. Применяется когда денежные поступления примерно равны по годам:

где I₀первоначальные инвестиции.

б) из суммы первоначальных инвестиций нарастающим итогом вычитают денежные поступления до тех пор, пока их разница не станет равной 0. Соответственно данный период и является сроком окупаемости инвестиций.

4. Внутренняя норма рентабельности (Internal rate of return — IRR) или внутренняя норма доходности представляет собой ту норму дисконта Е_вн, при которой величина приведенных эффектов равна приведённым капиталовложениям

• E_vn — внутренняя норма дисконта.

Приведем два определения данного критерия.

а) Под внутренней нормой рентабельности понимают ту расчетную ставку процентов, при которой капитализация регулярно получаемого дохода дает денежную массу, равную инвестициям, и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией.

б) Показатель IRR представляет собой поверочный дисконт, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.

Или иными словами, когда норма дисконта, приводящая инвестиционные издержки и чистый доход к одному моменту времени, становится той величиной, при которой они равны и соответствуют понятию внутренней нормы рентабельности проекта (IRR = E).

Ни один из вышеперечисленных показателей не является сам по себе достаточным для принятия решения о проекте, должны учитываться все показатели, с учетом мнения всех участников проекта, мнения бюджетной эффективности плюс социально-экономические, экологические. и др. факторы (политические).

Приведенная система показателей отражает соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников, а для определения эффективности инвестиционного проекта в целом рассчитывают показатели коммерческой, бюджетной и экономической эффективности

Коммерческая эффективность проекта определяется отношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. Коммерческая эффективность рассчитывается как для проекта в целом, так и для отдельных его участников.

При расчете коммерческой эффективности определяется также чистая ликвидационная стоимость объекта, которая представляет собой разность между рыночной ценой и налогами.

Балансовая стоимость объекта определяется как разность между первоначальными затратами и начисленной амортизацией.

Необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где данный участник проекта несет затраты и получает доход, и дополнительно учитывается ЧДД, ВНД, ИД.

Экономическая деятельность подвержена неопределенности, так как связана с ситуацией на рынке, поведением других организаций (предприятий), их ожиданиями и решениями. Любая инвестиционная деятельность содержит известную долю риска, которую берет на себя предприниматель. При достижении целей инвестиционного проекта могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Эти непредвиденные обстоятельства или опасности принято называть рисками.

• Риск нестабильности экономического законодательства и текущей экономической ситуации;
• Внешнеэкономический риск (введение ограничений на поставки товаров, закрытие границ;
• Неопределенность политической ситуации и неблагоприятных социально-политических изменений в стране, регионе;
• Колебания рыночной конъюнктуры, валютных курсов цен;
• Неопределенность природно-климатических условий;
• Производственно-технологический риск (отказы оборудования, аварии и т.д.) [надо рассчитывать на самые последние модели оборудования];
• Неопределенность целей, интересов и поведения участников;
• Неполнота или неточность информации о финансовом положении, целях участников.

1. метод проекта устойчивости;
2. метод — корректировка параметров проекта и экономических параметров;
3. формализованное описание неопределенностей.

Первый метод — предусматривает разработку различных вариантов сценариев реализации проекта, и по каждому варианту исследуется, как будет действовать экономико-организационный механизм реализации проекта. Определяются доходы и расходы, потери для всех участников. Проект считается устойчивым и эффективным, если во всех случаях соблюдаются интересы всех его участников. При этом степень устойчивости определяется предельным уровнем объемов реализации, уровнем цен, дохода, затрат и т.д., при этом обязательно рассчитывается точка безубыточности.

На практике для оценки риска рассчитывают показатель точки безубыточности.

Под точкой безубыточности понимают уровень объема производства, деловой активности, продаж, при котором совокупные затраты равны общей выручке, т.е. совокупные текущие расходы равны совокупным доходам от реализации проекта.

• Q — количество продукции, необходимой для достижения точки безубыточности;
• И_пост — условно-постоянные издержки;
• И_пер — условно-переменные издержки на единицу продукции;
• Ц — цена единицы продукции.

На основе расчета точки безубыточности определяется уровень диапазона безопасности:

• У_р — уровень резерва прибыльности (безопасности);
• Q_прог — прогнозируемый объем продаж.

Чем меньше значение резерва безопасности, тем выше риск.

Неопределенность второго метода учитывает сроки строительства проекта и выполнение строительно-монтажных работ, средние сроки продолжительности строительства, средние величины стоимости строительства, запоздалые поступления средств, неритмичность поставки сырья и оборудования, нормативы экономической эффективности.

• описание всего множества возможных условий реализации проекта;
• преобразование исходной информации в соответствующие экономические показатели;
• определение показателей эффективности по проекту в целом с учетом неопределенностей.

При этом рассчитывается ожидаемый интегральный эффект (в целом по проекту):

• Э_ож.эф — ожидаемый интегральный эффект;
• Э_i — интегральный эффект при i-том условии реализации проекта;
• P_i — вероятность реализации этого условия.

Наиболее эффективным считается вариант, где ожидаемый интегральный эффект минимальный.

• распределение риска между участниками проекта (передача части риска соисполнителям);
• страхование;
• резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов;
• нейтрализация частных рисков;
• снижение рисков в плане финансирования.

Практически распределение риска реализуется в процессе подготовки плана проекта и контрактных документов. При этом следует помнить, что чем большую степень риска участники проекта собираются возложить на инвесторов, тем труднее будет найти инвесторов. Поэтому участники проекта должны в процессе переговоров с инвестором проявлять максимальную гибкость относительно того, какую долю риска они согласны брать на себя.

Страхование риска есть по существу передача определенных рисков страховой компании. Обычно это осуществляется с помощью имущественного страхования и страхования от несчастных случаев.

Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов представляет собой способ борьбы с риском, предусматривающий установление соотношения между потенциальными рисками, влияющими на стоимость проекта и размеров расходов, необходимых для преодоления сбоев в выполнении проектов. Для этого:

1. Производится оценка потенциальных последствий рисков, то есть сумм на покрытие непредвиденных расходов;
2. Определяются структура резерва на покрытие непредвиденных расходов;
3. Определяют, для каких целей следует использовать установленный резерв.

Важно заметить, что часть резерва всегда должна находиться в руках менеджера проекта.

Под частными понимают риски, связанные с реализацией отдельных этапов (работ) по проекту, но напрямую не влияющие на весь проект в целом.

Последовательность шагов при использовании метода частных рисков следующая:

ДОЛЯ ГОРОДА

Перелапатив огромный объем нормативки так и не обнаружил:
1. Существует ли у Москвы право на долю в строительстве, если земля находится в собственнности застройщика?
2. Точная формула расчета доли города в строительстве вообще.

В принципе, имееется ряд предположений, но хотелось бы услышать мнения.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 25 February 2012 — 00:18

#2 Rally Rally —>

По второму вопросу,

Есть методика по которой рассчитывается размер доли/отчислений. НО эта методика жутко секретная, ДВП и никто её не видел в глаза, кроме чиновников.

#3 Pasha-msu Pasha-msu —>

#4 налег налег —>

#5 SuperBig SuperBig —>

Rally
[quote][quote]Есть методика по которой рассчитывается размер доли/отчислений. НО эта методика жутко секретная, ДВП и никто её не видел в глаза, кроме чиновников. [/quote]

простите это вы о чем?
Доля города есть процентное выражение размера площадей отходящих Правительству по конкретному инвестконтракту, выкупить еще можно рыночной цене. (московская практика)

А уж, для размера компенсации городу за коммуникации, инженерию и т.п., есть действующие методика — ее налег правильно указал.

Pasha-msu
[quote]1. Существует ли у Москвы право на долю в строительстве, если земля находится в собственнности застройщика?[/quote]
Ваш вопрос несколько теритичен, так как все мы прекрасно знаем, что в собственности у застройщиков земли в пределах 3-го транспортного кольца нет. Единичные случаи предосталвения земли, путем понуждения к заключения дкп. сейчас все оспариваются в судах Москвы.

[quote]2. Точная формула расчета доли города в строительстве вообще.[/quote]
см. ответ для Rally

#6 Pasha-msu Pasha-msu —>

то что это конкретная доля площадей, отходящая к городу по конкретному инвест контракту я понял. Но вот незадача возникает. если ты торгуешься с городом за право аренды под застройку, то доля определяется четко, а как быть если у тебя собственность?

Кстати, после того как сменилось руководство в Москомрегистрации процесс приобретения в собственность в Москве не стал таким уж нереальным. По крайней мере участков 10 уже наберется.

#7 SuperBig SuperBig —>

а как быть если у тебя собственность?

честно не знаю, т.к. не сталкивался. Хотя у города будет все-равно его компенсация, если вы не вхоже в кабинет к Ресину и иже с ним, а являетесь белой компанией, то однозначно город свой кусок урвет, в каком виде?!
Это вопрос??!! Может например, за предоставление коммуникаций наложить обременение в виде, н-р, строительства детской площадки, или мини гаражной стоянки.

Кстати, после того как сменилось руководство в Москомрегистрации процесс приобретения в собственность в Москве не стал таким уж нереальным. По крайней мере участков 10 уже наберется.

А, что Аг-во по управлению федер. им-во и ДИМ стали землю базарить по бросовым ценам?? Че то не слышал я ажиотажа покупателей.

Что то слышал о предоставлении земли какому-то НИИ, был еще какой-то министерский фонд — это да. Но по ним отдельные РЭМы выходили.
Как, например, сейчас готовят РЭМ о продаже земли ФК "Москва" под стадионом. Но, это еденицы.
Да пару-тройка организаций, которые сейчас реально судятся по выкупленным участкам и зарегенным побырому правам на них.

По крайней мере участков 10 уже наберется.

#8 Pasha-msu Pasha-msu —>

В ответ на иронию могу сказать, что действительно по бросовым ценам. Стоимость получается 1,5-2 млн рублей Га. Приобретается земля путем приватизации. Естественно московские власти противятся, но по факту у них только два способа которые могут реально сильно вас приостановить:
1. Генплан (которого как известно нет, но об этом лучше не думать)))
2. Нахождение на вашем участке земель общественного пользования.

А так дел было много. Их даже выигрывали. За определенную плату из Мосрегистрации наша фирма может вытащить все св-ва на собственность на земелю в Москве.

#9 налег налег —>

#10 Doctor Gonzo Doctor Gonzo —>

Как известно, в Москве существует следующая практика:

инвестиционные проекты осуществляются на основании инвестиционных договоров, стороной которых является город Москва.

Лицо, осуществляющее возведение градостроительного объекта за счет своих и привлеченных средств, обязано:
— выплатить компенсации за инфраструктуру и внести плату за право заключения договора аренды участка,
— передать часть полученных площадей в возведенным градостроительном объекте в собственность Москве.

В основном, такие договоры заключаются по результатам торгов, проводимых по правилам, установленным ППМ №255-ПП.

Интересно мнение форумчан:

1. На каком основании Москва устанавливает обязанность инвестора передать ей часть полученных площадей? Правомерно ли оно?

2. Может ли Москва требовать от инвестора заключения инвестиционного контракта с Москвой и требовать передачи части полученных площадей, если участок принадлежит инвестору на праве собственности.

Сообщение отредактировал Dr.G: 27 November 2006 — 22:11

#11 -Гость-

• 
• не юрист

#12 Doctor Gonzo Doctor Gonzo —>

Может быть кокретная ситуация вызовет у кого-то интерес.

У ю.л. есть право собственности на здание, расположенное на участке, принадлежащем городу Москве. Участок ю.л. сейчас арендует у Москвы.
Разрешенное использование участка — для обслуживания здания.
В ближайшее время юл собирается выкупить участок (ст. 36 ЗК РФ и Постановление Правительства Москвы "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" от 27 июня 2006 г. №431-ПП).
На участке юл собирается возвести здание (или раширить старое в 10 раз).
Вопросы:
1. Имеет ли право г.Москва а) на получение доли в возводи полезных площадях? б) право на компенсацию?
2. Если у Москвы нет законных оснований требовать передачи какого-либо имущества, какие проблемы московские власти могут создать при реализации инвестиционного проекта?

#13 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

В ближайшее время юл собирается выкупить участок (ст. 36 ЗК РФ и Постановление Правительства Москвы "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" от 27 июня 2006 г. №431-ПП).

На участке юл собирается возвести здание (или раширить старое в 10 раз).

#14 Doctor Gonzo Doctor Gonzo —>

. что сделать предприятию не удастся, если договор аренды заключён после введения в действие ЗК РФ.

Почему? Ни в ЗК, ни в 137-ФЗ,ни в Постановлении Пленума №11 ограничений нет. В любом случае, Постановление 431-ПП не предусматривает таких ограничений.
Договор аренды был заключен в 1998 г.

А разрешение на строительство ЮЛ получать собирается?

#15 Дождь Дождь —>

#16 Doctor Gonzo Doctor Gonzo —>

#17 Jazzanova Jazzanova —>

шерман или маншер — без разницы

#18 Doctor Gonzo Doctor Gonzo —>

Дождь Вы имеете в виду так называемое "решение о строительстве" (ст. 52 ЗГМ "Об основах градостроительства в городе Москве").

Вот в нем и будет рассчитано понятие "доли города", о котором вы говорите

— а на каком основании инвестор что-то должен городу?

Я уже молчу о том, что ГрК РФ предусматривает только разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. То есть речь идет исключительно о соответствии проектной документации требованиям градостроительного плана.

Если есть участок в собственности, проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана, то какие законные основания у Москвы препятствовать реализации инвест.проекта и требовать доли или компенсации?

Расчет доли города ранее велся по Постановлению Правительства Москвы, которое вроде как теперь отменено (потом поищу дату-номер)

и как правило, Москва уже мало что себе берет в виде квадратных метров, доля города теперь в основном денежная.

#19 Дождь Дождь —>

#20 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

ни в Постановлении Пленума №11 ограничений нет.

Невнимательно Вы читали Постановление Пленума № 11.

п. 7
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
Что касаемо Постановления Правительства Москвы, процитированного Вами, так написано-так там может быть что угодно, но Москва отказывает в выкупе.

Но это так, в качестве общего пояснения.
Вас это коснуться теоретически не должно, поскольку Ваш договор аренды заключён до введения в действие ЗК РФ.

А что касается препятствий. Ну, не выдадут Вам разрешение на строительство, например.

Добавлено в [mergetime]1164712105[/mergetime]
А уже оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство можно найти массу.

#21 Дождь Дождь —>

на каком основании инвестор что-то должен городу

#22 Doctor Gonzo Doctor Gonzo —>

Ludmila,Дождь

правильно ли я Вас понял, что никаких законныхоснований требовать у собственника участка при возведении здания передачи площадей или компенсации нет, и такие требования, по сути, являются рэкетом, с которым все соглашаются в силу того, что иначе ничего не построить.

В Москве вообще ничего не строиться без передачи доли или немеренной компенсации городу?

Я вроде видел ППМы, в которых ничего нет о компенсации городу или его доле. А есть куча где то или другое или и то, и другое.
В чем критерий я так и не понял. Может быть есть соображения?

Источник https://finswin.com/vlozheniya/kuda/investicii-v-stroitelstvo.html

Источник https://www.grandars.ru/college/ekonomika-firmy/investicionnaya-deyatelnost-predpriyatiya.html

Источник http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=83882