Все, что вы хотели знать об инвестициях в недвижимость Валенсии

Если вы хотите найти дом там, где одинаково хорошо жить и работать, где отдыхается душой и телом, где достаточно много развлечений и в то же время есть уединенные местечки, тогда ваш выбор — это недвижимость в Валенсии, Испания. Но не только высокий уровень жизни — стоит отметить и инвестиционную привлекательность Валенсии. Если вы рассматриваете данный город для вложений с целью получения прибыли, вам непременно стоит узнать о выгодах. Подробнее читайте в этом материале.

Валенсия и ее инвестиционная привлекательность

Инвестиции в недвижимость могут принести прибыль в нескольких случаях:

• Краткосрочная аренда отпускникам;
• Долгосрочная аренда (бизнесменам, студентам, экспатам);
• Покупка и последующая перепродажа.

Валенсия привлекательна как в плане краткосрочной аренды, так и на длительный срок. Город выбирают обеспеченные туристы из многих стран для отпуска или сезонного проживания. Также сюда перебираются бизнесмены или те, кого относят к так называемым «цифровым кочевникам» — фрилансерам, которые не привязаны к определенному городу проживания по причине работы в удаленном формате. В городе отличный интернет, редко бывают перебои со связью, а если работать из дома наскучило, всегда можно найти уютное и комфортно местечко, еще и с шикарными видами — для вдохновения самое то!

Что касается туристов, то в Валенсию приезжают на отдых в течение всего года. Специалисты ранка недвижимости заявляют, что при посуточной аренде рентабельность может достигать 10 процентов.

Чек-лист перед покупкой недвижимости в Валенсии

Планируя такое крупное приобретение, как квартира или дом, рекомендуем руководствоваться планом действий:

• Выполните анализ ситуации с рынком жилья;
• Выявите наиболее привлекательный тип недвижимости — новые апартаменты или вторичный рынок, жилье с готовым ремонтом или квартира, в которой можно сделать отделку на свой вкус;
• Изучите ипотеку и уточните, насколько вероятна выдача ипотечного кредитования именно вам;
• Оцените расходы, которые коснутся вас в момент покупки и сразу после нее.

Как выбрать район Валенсии?

Если вы все проанализировали и поняли, что Валенсия — то, что вам нужно, пора приступать к подбору локации. Вот самые удачные места для покупки жилья:

• Улица Калле Колон (Calle Colón) и соседние с ней — коммерческий центр и элитный район, инвестировать куда безопаснее всего;
• Куатре Карререс (Quatre Carreres) и Кампаньяр (Campanar) — районы активной застройки, которые особенно рентабельны в плане последующей перепродажи;
• Районы вблизи университетских городков удачны для долгосрочной аренды студентам — это Авенида Арагон (Avenida Aragón), Авенида Бласко Ибанез (Avenida Blasco Ibáñez), Плаза Сукер (Plaza Xúquer), Баррио де Эль Пла дель Реал (Barrio de El Pla del Real), Каминс аль Грау (Camins al Grau), Альгирос (Algirós) и Бенимаклет (Benimaclet).

У каждого из кварталов есть свои плюсы и минусы. Для того, чтобы точно не прогадать с выбором района и типа недвижимости, лучшим решением будет обратиться за помощью к экспертам.

Все об инвестициях в недвижимость: что и почему выгодно, какие есть подводные камни и преимущества

Инвестиции в недвижимость пользуются заслуженной популярностью по многим причинам. Из статьи вы узнаете, что привлекает инвесторов в таком формате вложений, каковы нюансы инвестиций в землю, строительство, готовые дома и квартиры. Также статья расскажет о том, каких правил нужно придерживаться, чтобы заключить выгодную сделку даже при ограниченном бюджете.

Плюсы и минусы вложений в недвижимость

• Высокая ликвидность. Жилые и нежилые объекты недвижимости — чаще всего инвестиция вне времени, они всегда остаются в цене.
• Возможность получения прибыли. И жилье, и коммерческие объекты, и землю можно сдавать в аренду или перепродать с выгодой.
• Сравнительно низкий порог входа. Возможность вложиться в недвижимость доступна большинству желающих благодаря наличию различных кредитных продуктов, включая ипотеку.
• Большой ассортимент. Инвестировать можно в квартиры и дома или доли в них, в старый и новый фонд, коммерческие постройки и помещения, участки земли.

Вместе с тем инвестиции в недвижимость сопряжены с ощутимыми рисками, которые нельзя игнорировать.

• Неоднородность спроса и предложения. Возможность выгодно купить, как и впоследствии перепродать объект напрямую зависит от региона, экономической ситуации в стране и мире. В небольших населенных пунктах интерес к недвижимости практически всегда низкий или очень низкий. Внезапные кризисы, инфляция и другие не зависящие от инвестора факторы могут вести к обесцениванию вложений.
• Высокая вероятность дополнительных расходов. Обслуживание, ремонт и поддержание товарного вида жилья и коммерческих объектов требуют дополнительных вложений — покупка материалов, оплата работ наемных сотрудников (отделка, уборка и т.д.). Также нельзя забывать о необходимости уплаты налогов и оплаты коммунальных услуг независимо от того, приносит ваша инвестиция прибыль или нет.
• Непредвиденные обстоятельства. Всегда существует риск форс-мажоров (природных катаклизмов, актов вандализма, ограблений).

Варианты инвестирования

Жилая недвижимость покупается как для проживания в ней, так и для получения прибыли, например, от сдачи ее в аренду или от перепродажи по более высокой цене.

Если инвестор располагает внушительным капиталом, исчисляющимся миллионами, можно рассмотреть вариант инвестиций в строительные компании (покупка акций), приобретение земельных участков, участие в кооперативах и паевых фондах для покупки нежилых объектов.

Если расположить объекты недвижимости в порядке убывания по привлекательности для инвестиций и популярности среди инвесторов, их список будет выглядеть так:

1. Жилье.
2. Коммерческие объекты.
3. Земельные участки.
4. Загородные дома и коттеджи.
5. Строительство.
6. Остальные варианты.

В случае с краткосрочными инвестициями в недвижимость (для сдачи в аренду) прибыль зависит от динамики рынка и умения ориентироваться в ней, а также от рыночной волатильности.

Если вас интересуют долгосрочные инвестиции (для перепродажи), прибыль будет зависеть от расположения объекта, степени развитости окружающей инфраструктуры и состояния рынка.

Жилье и коммерческая недвижимость

Среди частных инвесторов жилые и коммерческие объекты наиболее востребованы. Причиной тому — меньшие по сравнению с вложениями в другие типы недвижимости риски, а также возможность получения прибыли в сравнительно сжатые сроки даже в условиях экономической нестабильности:

Жилье или коммерческое помещение можно сдать в аренду частным лицам, ИП, компаниям. Также есть возможность перепродать купленную недвижимость по более высокой цене, дождавшись ее подорожания, обновив ремонт или отреставрировав сам объект.

В случае с инвестициями в жилье нужно учитывать планировку, состояние и расположение объекта, а также инфраструктуру района и региона, в которых оно расположено. Немаловажен и контингент соседей. Если рассматриваете вариант вложения в квартиру, принимайте во внимание этажность и «возраст» дома, наличие/отсутствие балкона, видовые характеристики.

Также обращайте внимание на юридическую чистоту объекта — наличие долгов по коммунальным платежам, обременений (нескольких дольщиков, прописанных несовершеннолетних). В таких случаях безопаснее проводить сделку через риелтора и нотариуса.

Инвестиции в коммерческие постройки и помещения более трудоемкие и сложные в юридическом плане, плюс стоимость выше, чем в случае с жильем. При их выборе нужно учитывать множество критериев, для оформления необходимо решить массу вопросов в СЭС и пожарной службе.

Чтобы инвестиция в коммерческую недвижимость была рентабельной, как правило, нужно вложить 5 млн. руб. и более.

Земельные участки

Инвестиции в землю также требуют серьезных вливаний капитала. При этом такой формат вложений в участок под строительство имеет ряд преимуществ:

• Инвестиция долгосрочная.
• Оформление сделки не так сложно, как в случае с домами-квартирами.
• Землю не нужно чинить, модернизировать, за нее не нужно платить коммуналку — только налог на землю.
• Риск нарваться на мошенников при покупке участка меньше, чем при приобретении дома или квартиры.

А минус при этом всего один — купленную землю можно использовать только по прямому назначению, предусмотренному в рамках сделки (например, если земля покупалась под застройку, ее нельзя засеять и наоборот). Этот вопрос строго контролируется госструктурами.

Загородное строительство и недвижимость

Загородные дома выгодны как инвестиция на стадии строительства — для последующей достройки/отделки и продажи готового объекта. Но нужно следить за регулярными изменениями законодательства РФ о долевом строительстве, заручиться поддержкой нотариуса и опытного риелтора, заключать сделку «в белую», иначе велик риск стать жертвой мошенников. Также важно понимать, что такой объект может быть сдан с задержкой или вообще заморожен.

Еще вариант — покупка земли в пригороде и строительство дома для перепродажи. Не менее популярны и вложения в готовые здания в предместьях — если дома в хорошем состоянии, находятся в районе с развитой инфраструктурой, спрос на них стабильно высок.

Недвижимость в других странах

Это также популярный вид инвестиций в недвижимость. Плюсов масса:

• Купленный объект, скорее всего, будет лишь расти в цене.
• Покупка недвижимости открывает возможность получить в другом государстве ВНЖ, прописку, гражданство, привилегии при построении бизнеса.
• Но важно помнить о возможных сложностях с оформлением сделки и юридических нюансах, которые могут отличаться между странами.

Когда соинвестором выступает государство

В российскую недвижимость сегодня инвестируют и граждане РФ, и иностранцы, и само государство, в том числе в лице муниципалитетов. Популярен и формат государственно-частного партнерства — симбиоз частных и госинвестиций. При государственных инвестициях чаще всего речь идет о капитальном строительстве.

Как видите, у инвестиций в недвижимость множество обличий, каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и особенности. Обязательно учитывайте их при выборе формата, который подойдет вам.

Блог Тихого Трейдера

Здесь делюсь обзорами рынка, теоретической частью инвестиций и результатами своей торговли. Stocks+forex+crypto.

Страницы

• Главная
• Книги
• Фильмы
• CRYPTO
• STRATT-NA

вторник, 29 апреля 2014 г.

Эссе Уоррена Баффета об инвестициях в недвижимость. Полезно для всех.

Я с год назад уже писал о своём отношении к инвестированию в недвижимость, но в том посте нет противоречий с основными принципами изложенными Баффетом. Там подразумевал пассивное вложение денег и примитивную аренду, утверждая, что в нашей стране- это не лучший способ обеспечить себе старость.
Статья интересная и полезная, дедушка всегда прав. Речь даже не столько о недвижимости, как о подходе к инвестированию в любой актив. Пользуясь этими же принципами, Баффет инвестировал и в компании, о чём ни раз писал. Покупка Heinz ярчайшее подтверждение главного тезиса этого эссе. Думаю, и вы согласитесь с великим инвестором. Удачи.

В эксклюзивном отрывке из своего предстоящего письма акционерам Уоррен Баффет оглядывается на два приобретенных объекта недвижимости и на те уроки, которые они предлагают инвесторам в акции.

Автор посещает (второй раз в жизни) 400 акров земли в пригороде Текамы, штат Небраска, которые он приобрел в 1986 году за $280’000.

FORTUNE – «Инвестиции наиболее разумны, когда они наиболее напоминают бизнес» – Бенджамин Грэхем, «Разумный инвестор»

Лучше всего будет начать это эссе цитатой Бена Грехема, поскольку очень многое, что я знаю об инвестициях, я узнал от него. Я еще расскажу про Бена чуть позже, когда буду говорить об обыкновенных акциях. Но вначале позвольте мне рассказать о двух небольших инвестициях вне рынка акций, сделанных мною очень давно. Хотя они и не сильно повлияли на мой капитал, они поучительны.

Эта история берет свое начало в штате Небраска. В период с 1973 по 1981 год в западных штатах произошел взрывной рост цен на сельскохозяйственную продукцию, вызванный распространенным убеждением, что грядет безудержная инфляция, подпитываемая кредитной политикой небольших сельских банков. Вскоре пузырь лопнул, в результате цены снизились на 50% и более, что разорило как бравших кредиты фермеров, так и их кредиторов. Банки Айовы и Небраски лопнули в этом пузыре, как и в нашей недавней Великой рецессии.

В 1986 году, я купил ферму с 400 акрами земли, расположенной в 50 км к северу от города Омаха, у FDIC. /Federal Deposit Insurance Corporation — Федеральная корпорация страхования депозитов – прим. С.С./ Это обошлось мне в $280’000, значительно меньше, чем кредит обанкротившегося банка на покупку фермы за несколько лет до этого. Я ничего не понимал в работе фермы. Но у меня есть сын, который любит земледелие, и от него я узнал, сколько кукурузы и соевых бобов будет производить ферма, и каковы эксплуатационные расходы. На основании этих данных я рассчитал, что прибыль фермы должна cсоставить около 10%. Я также подумал, что, вероятно, прибыль увеличится с течением времени и, что цены на урожай будут расти. Оба ожидания подтвердились.

Мне не требовались необычные знания или умственные способности, чтобы сделать вывод, что у этой инвестиции нет недостатков, и есть существенный потенциал роста. Конечно, иногда там случается неурожай, и цены иногда разочаровывают. Но что с того? Там бывали и необычайно хорошие годы, и я никогда ни под каким давлением не стал бы продавать владение. Теперь, 28 лет спустя, ферма утроила свои доходы, а стоит в пять раз или более того, что я заплатил. Я по-прежнему ничего не понимаю в сельском хозяйстве, и лишь недавно второй раз посетил ферму.

В 1993 году я сделал еще одну небольшую инвестицию. Ларри Сильверстейн, владелец Salomon в то время когда я был CEO компании, рассказал мне о нью-йоркской торговой недвижимости в Нью-Йоркском Университете, которую продавала Resolution Trust Corp. Опять же, пузырь лопнул – в части коммерческой недвижимости – и RTC была создана для управления имуществом обанкротившихся банков, чья оптимистичная практика кредитования подпитывала глупость.

И здесь анализ был прост. Как и в случае с фермой, без кредитного плеча текущий доход от собственности составлял около 10%. Но собственность плохо управлялась RTC, и доходы от нее выросли, после того как несколько пустующих магазинов были сданы в аренду. Что еще важнее, крупнейшие арендаторы, занимавшие около 20% площадей, платили аренду около $5 за фут, тогда как другие арендаторы – в среднем $70. Завершение договоров аренды через 9 лет должно было придать мощный импульс росту прибыли. Расположение недвижимости также было превосходным: Нью-Йоркский Университет исчезать не собирался.

Я присоединился к небольшой группе, включавшей Ларри и моего друга Фреда Роуза, купившей здание. Фред был опытным, полноценным инвестором в недвижимость, который со своей семьей должен был управлять имуществом. И он это сделал. Когда срок старых договоров аренды истек, прибыль выросла в три раза. Ежегодная доходность наших инвестиций в акционерный капитал в настоящее время превышает 35%. Более того, наш первоначальный ипотечный кредит был рефинансирован в 1996 году и повторно в 1999 году, что позволило вернуть 150% от наших вложений, не говоря уже о приобретении собственности.

Доходы как от фермы, так и недвижимости в Университете, вероятно, увеличатся в ближайшие десятилетия. Хотя прибыль не будет удивительной, эти два вложения будут давать твердые удовлетворительные доходы для моей жизни и, соответственно, для моих детей и внуков.

• Вам не нужно быть экспертом, чтобы достичь приемлемого уровня доходности инвестиций. Но если Вы не эксперт, вам нужно признать свою ограниченность и следовать простым курсом, который достаточно хорошо работает. Будьте проще, не прыгайте выше головы. Если вам обещают быструю прибыль, реагируйте быстрым «нет».
• Фокусируйтесь на будущей доходности актива, который вы рассматриваете. Если вы не можете сделать грубую оценку будущих доходов от актива, просто забудьте про него, и двигайтесь дальше. Ни у кого нет возможности оценить каждый инвестиционный актив. Но всезнайкой быть не надо; достаточно лишь понять, какие действия вы предпринимаете.
• Если же вместо этого вы фокусируетесь на перспективах изменения цен на предполагаемые покупки, вы занимаетесь спекуляциями. В этом нет ничего непристойного. Однако я знаю, что я не в состоянии успешно спекулировать, и я скептически отношусь к тем, кто говорит о стабильном успехе этого занятия. Половина из тех, кто подбрасывает в воздух монетку, выигрывает свой первый раунд; но ни одного из этих победителей не ждет прибыль, если он продолжит игру. И тот факт, что какой-то актив имел высокую стоимость в недавнем прошлом, вовсе не причина, покупать его.
• В этих моих двух небольших инвестициях я думал только о прибыли, которую будут приносить вложения, и не заботился об их ежедневной оценке. Игру выигрывают игроки, которые смотрят на игровое поле, а не те, чьи глаза прикованы к табло. Если вы в состоянии наслаждаться субботами и воскресеньями, не наблюдая за ценами акций, попробуйте сделать это в будни.
• Формирование своего мнения об экономике, равно как и выслушивание экономических или рыночных прогнозов других людей — это пустая трата времени. Более того, это опасно тем, что может затуманить ваше видение фактов, которые действительно важны. (Когда я слушаю телевизионных комментаторов, заумно рассуждающих о том, что дальше будет делать рынок, я вспоминаю нелицеприятный комментарий Микки Мэнтла /Mickey Mantle – американский профессиональный игрок в бейсбол – прим. С.С./: «Вы никогда не узнаете, как проста эта игра, пока не окажетесь в комментаторской будке»)

Существует одно важное различие между двумя моими небольшими инвестициями и инвестициями в акции. Акции ежеминутно дают вам оценку ваших вложений, тогда как я еще не встречал котировок моей фермы или недвижимости в Нью-Йорке.

Для инвесторов в акции должны быть огромным благом дикие колебания оценок их вложений – и для некоторых инвесторов так оно и есть. В конце концов, если капризный парень с фермы, граничащей с моим владением, каждый день выкрикивает мне цену, по которой он должен либо купить мою ферму, либо продать мне свою, и эти цены изменяются в течение коротких промежутков времени в зависимости от его психического состояния – почему бы мне не воспользоваться его странным поведением? Если ежедневно выкрикиваемая им цена окажется смехотворно низкой, а у меня будут некоторые лишние деньги, я мог бы купить его ферму . Если выкрикнутое им число будет до смешного высоким, я мог бы продать ему свою.

Владельцы акций, однако, слишком часто допускают, чтобы капризное и иррациональное поведение их коллег-владельцев делало их собственное поведение нерациональным. Поскольку существует так много разговоров о рынках, экономике, процентных ставках, поведении цен акций и т.д., некоторые инвесторы полагают, что важно прислушиваться к экспертам – и, что еще хуже, важно основывать свои действия на их комментариях.

Люди, которые могут спокойно сидеть в течение десятилетий, владея своей фермой или жилым домом, слишком часто превращаются в безумцев, когда они подвергаются потоку биржевых котировок, которые комментаторы сопровождают подразумеваемыми сообщениями «Не сидите просто так, делайте что-нибудь!» Для таких инвесторов ликвидность превращается из безусловного блага в проклятие.

«Flash crash» /Падение фондового рынка США 6 мая 2010 года, когда Dow Jones упал на 9% — прим. С.С./ может навредить инвестору не больше, чем выкрики эксцентричного и болтливого соседа по ферме, в которую я инвестировал. На самом деле, кульбиты рынка могут быть полезны настоящим инвесторам, если у них оказывается достаточно денежных средств, когда цены уходят далеко за пределы разумного. Атмосфера страха – ваш друг при инвестициях; мир эйфории – это ваш враг.

В ходе экстраординарной финансовой паники, произошедшей в конце 2008 года, я ни разу не задумывался о продаже моей фермы или недвижимости в Нью-Йорке, хотя резкий спад явно назревал. И если бы я владел 100% твердого бизнес с хорошими долгосрочными перспективами, для меня было бы глупо даже рассматривать его продажу. Так зачем мне продавать мои акции, которые являются небольшими долями в прекрасных бизнесах? Правда, любая из них, в конечном счете, может принести разочарование, но вместе, как группа они работают прекрасно. Может ли кто-то всерьез верить, что исчезнет невероятное количество производственных активов и неограниченная человеческая изобретательность, которые есть в Америке?

Когда мы с Чарли Мангером покупаем акции, которые мы рассматриваем как небольшие доли в компаниях, наш анализ очень похож на тот, который мы используем для покупки всего бизнеса. Сначала мы должны решить, можем ли мы трезво оценить прибыль в течение пяти лет и более. Если ответ «да», то мы будем покупать акции (или бизнес), если они продаются по разумной цене по отношению к нижней границе нашего прогноза. Однако если мы не в состоянии оценить будущие доходы – как обычно и бывает – мы просто переходим на рассмотрение других вариантов. 54 года, которые мы проработали вместе, мы никогда не отказывались от привлекательных покупок из-за макроэкономики, политической среды или мнений других людей. Эти факторы никогда не берутся вовнимание, когда мы принимаем решения.

Однако, очень важно, что мы осознаем наш «круг компетенции», и остаемся внутри него. Даже когда мы делаем некоторые ошибки, как с акциями, так и с бизнесами. Но они не приведут к катастрофам, которые случаются, к примеру, когда долгий рост рынка вызывает покупки, основанные на ожидании поведения цен и желании быть в центре событий.

Большинство инвесторов, конечно же, не сделают изучение перспектив бизнеса приоритетом в своей жизни. Если они мудры, они придут к выводу, что недостаточно знают о конкретных предприятиях, чтобы предсказать их будущую рентабельность.

У меня есть хорошая новость для таких непрофессионалов: типовому инвестору не нужен этот навык. В целом, американский бизнес прекрасно чувствовал себя в течение длительного времени, и будет продолжать это делать (хотя, несомненно, с учетом непредсказуемых скачков). За 20-й век промышленный индекс Доу-Джонса вырос с 66 до 11’497 пунктов, выплачивая при этом все возрастающий поток дивидендов. 21-й век станет свидетелем дальнейших успехов, которые почти наверняка будут весомыми. Цель непрофессионала – не в том, чтобы выбрать победителей, – ни он, ни его «помощники» не смогут сделать это. Но скорее следует владеть срезом предприятий, которые в совокупности обязаны показывать хорошие результаты. Индексный фонд S&P500 с низкими издержками позволит достичь этой цели.

Это ответ для непрофессионала на вопрос «Куда» инвестировать. «Когда» – это тоже важно. Главная опасность состоит в том, что робкий или начинающий инвестор будет выходить на рынок во время чрезвычайного изобилия, а затем разочаруется, неся бумажные потери. (Вспомните недавнюю реплику Бартона Биггса: «Бычий рынок – он как секс. Вы чувствуете себя лучше всего перед тем, как все закончится»). Противоядие от подобного неверного выбора времени покупок инвестором состоит в том, чтобы аккумулировать акции в течение длительного времени, и ни в коем случае не продавать их, когда новости плохие, а акции далеки от своих максимумов. Соблюдая эти правила, «ничего-не-знающий» инвестор, который диверсифицирует вложения и несет минимальные расходы, может практически не сомневаться в удовлетворительных результатах. В самом деле, неискушенный инвестор, знающий о своих недостатках, скорее всего, получит долгосрочные результаты лучше, чем осведомленный профессионал, у которого есть хотя бы одно уязвимое место.

Если «инвесторы» начнут неистово покупать и продавать друг другу сельхозугодия, то ни доходность, ни цены на их продукцию от этого не увеличатся. Единственным следствием такого поведения будет уменьшение общей выручки фермерских хозяйств из-за существенных затрат на получение советов и переходы прав собственности.

Тем не менее, как отдельные лица, так и институты будут постоянно призывать быть активными, поскольку получают прибыль от предоставления консультаций или проведения сделок. В результате издержки могут стать огромными, и для инвесторов в совокупности – бесполезными. Поэтому не обращайте внимания на болтовню, сохраняйте расходы минимальными, и инвестируйте в акции, так, как если бы это была ферма.

Я должен добавить, что мои деньги там же, где и мои советы: то, что я предлагаю здесь, по сути, соответствует инструкциям, которые я изложил в своем завещании. Оно предусматривает, что денежные средства будут переведены под управление опекуна моей жены. (Мне приходится использовать наличные деньги для индивидуального завещания, поскольку все мои акции Berkshire Hathaway (BRKA) будут полностью распределены между определенными благотворительными организациями в течение 10 лет после закрытия фонда). Мой совет управляющему прост: вложить 10% средств в государственные краткосрочные облигации и 90% — в индексный фонд S&P500 с очень низкими издержками. (Я предпочитаю Vanguard (VFINX)). Я верю, что долгосрочные результаты такой политики управления превзойдут те, которых достигнет большинство инвесторов – будь то пенсионные фонды, учреждения или частные лица, которые работают с высокооплачиваемыми менеджерами.

А теперь вернемся к Бену Грэхему. Большую часть того, что я знаю об инвестициях, я узнал из обсуждений в книге Бена «Разумный инвестор», которую я купил в 1949 году. Моя финансовая жизнь изменилась с этой покупкой.

До прочтения книги Бена я бродил по инвестиционному ландшафту, пожирая все, что написано на эту тему. Большая часть того, что я читал, увлекала меня: я пробовал свои силы в анализе графиков и использовал рыночные знаки для предсказания движения акций. Я сидел в брокерских фирмах, следя за лентой тикера, и я слушал комментаторов. Все это было интересно, но я не мог избавиться от ощущения, что я занимаюсь не тем.

В отличие от всего этого, идеи Бена были логически облечены в элегантные, удобные для восприятия слова (без букв греческого алфавита или сложных формул). Ключевые для меня моменты содержались в том, что в последующих выпусках попало в Главы 8 и 20. Эти ключевые идеи определяют мои инвестиционные решения сегодня.

Два интересных факта о книге. В более поздние издания были включены описания неназванных инвестиций, которые стали «золотой жилой» для Бена. Бен сделал покупку в 1948 году, когда он писал первое издание, и – внимание! – речь шла о компании Geico. Если бы Бен не увидел особые качества Geico, когда она была еще в зачаточном состоянии, мое будущее и Berkshire были бы совсем другими.

Издание книги от 1949 г. также рекомендует акции железной дороги, которая позже продавалась по $17 за акцию, зарабатывая при этом около $10 за акцию. (Одна из причин, по которой я восхищался Беном, в том, что у него хватало мужества использовать текущие примеры, оставив себе открытым для насмешек, в случае если он ошибётся). В частности, низкие оценки стоимости вытекали из правил бухгалтерского учета того времени для железных дорог, которые требовали исключать из своей прибыли существенную часть нераспределенной прибыли дочерних компаний.

Рекомендуемой акцией была Northern Pacific, а ее наиболее важными дочерними предприятиями были Чикаго, Барлингтон и Куинси. Эти дороги сейчас являются важными частями BNSF (Burlington Northern Santa Fe), которая сегодня полностью принадлежит Berkshire. Когда я читал книгу, Northern Pacific стоила около $40 млн. Теперь ее правопреемники (во многом изменившиеся, если быть точным), зарабатывают эту сумму каждые четыре дня.

Я не могу вспомнить, сколько я заплатил за эту первую копию «Разумного инвестора». Но сколько бы она не стоила, она подчеркивает истину поговорки Бена: цена — это то, что вы платите; ценность – это то, что вы получаете. Из всех инвестиций, которые я когда-либо делал, покупка книги Бена был лучшей (если не считать двух моих свидетельств о браке).

Уоррен Баффет — генеральный директор Berkshire Hathaway. Данное эссе является отредактированным отрывком из его ежегодного письма акционерам.

Эта статья из выпуска FORTUNE от 17 марта 2014 г. Источник.

Источник https://newsfrol.ru/23/7898/

Источник https://realting.com/ru/news/vse-ob-investiciyah-v-nedvizhimost

Источник https://dmatrade.blogspot.com/2014/04/blog-post_548.html