Как работать, если передача недвижимости в аренду – основной вид деятельности
Содержание
Как работать, если передача недвижимости в аренду – основной вид деятельности
Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .
Для начала выбираем форму бизнеса. Как правило, выбор стоит между обществом с ограниченной ответственностью и ИП, иногда рассматривается акционерное общество. В чем преимущества и минусы каждого варианта:
- ИП. Когда сдается частная собственность физического лица — это логичный выбор. Если, например, квартира арендуется эпизодически (допустим на время отпуска жильцов), то нет смысла регистрироваться как предприниматель, достаточно сдать декларацию 3-НДФЛ за год и заплатить 13% НДФЛ.
Если наем систематический, недвижимость предназначена для сдачи в арену (это, кстати, касается ситуации, когда приобретается квартира в ипотеку и сдается, чтобы возмещать затраты на ежемесячные платежи), то придется оформить статус ИП.
Плюсы: официальный доход, возможность получать вычеты (касается только общей системы, когда уплачивается 13%), отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, свободное распоряжение средствами после их налогообложения.
Минусы: по любым обязательствам ответственность ложится на ИП полностью, в счет задолженности могут конфисковать любое принадлежащее ему имущество, в т. ч. недвижимость, необходимо сдавать отчетность, платить налоги и взносы, если есть работники, то и с их заработной платы тоже.
- ООО. Организация позволяет в какой-то степени минимизировать затраты, например, не нужно уплачивать обязательные фиксированные взносы и дополнительный 1% с дохода сверх 300 тыс. руб.
Плюсы: ответственность ложится на учредителей и руководителя, в некоторых случаях на главбуха, но даже при банкротстве взыскать долги с ответственных лиц довольно сложно. Выбор ООО целесообразен, когда есть много объектов недвижимости, часть из которых не в собственности, а берется в аренду, если сдача в наем один из нескольких видов предполагаемой деятельности (сопутствующая), ведется собственное небольшое строительство с последующей сдачей в наем, посредническая деятельность (риэлторские компании) и т.п.
Минусы: нет возможности свободно расходовать полученные деньги, даже после уплаты налогов, нужно выплачивать зарплату (руководителю) или дивиденды (участникам).
- АО. Когда планируется масштабное строительство (к примеру, бизнес-центра) и необходимо привлечь значительные инвестиции, то подходит такая форма организации, как акционерное общество. Акционерами могут выступать как физические лица, так и компании.
Плюсы: Привлечение широкого круга инвесторов, значимый статус, при отсутствии особых ограничений свободное обращение акций.
Минусы: Владелец большего количества акций принимает ключевые решения, но зато контрольный пакет теоретически способен переходить из рук в руки. Стоимость акций, размещенных на бирже, зависит от чего угодно, вовремя пущенный конкурентами слух о банкротстве способен привести к падению цены.
Для АО ТАКЖЕ характерны те же плюсы и минусы, что и для ООО.
Если сомневаетесь в выборе, лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы учесть все нюансы конкретно вашей деятельности.
Выбор кода ОКВЭД
После определения формы предприятия переходим к выбору кодов ОКВЭД, для этого пользуемся классификатором ОКВЭД 2. В зависимости от того, какие помещения и каким именно образом сдаются, выбираем один из кодов:
- Код 55.10 – Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания. Подразумевается краткосрочное от одного дня до месяца проживание в гостиницах или мотелях. В качестве дополнительных услуг предоставляются уборка, питание, стирка, организация развлечений и отдыха и т.п.
- Код 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания. Учитывает проживание в меблированных комнатах или других помещениях (коттедж, домик и т.п.), обеспеченных не только местом для сна и отдыха, но и местом для приготовления пищи (кухней). Также включает сезонные места проживания: детские лагеря, молодежные общежития, турбазы. При этом, как правило, дополнительные услуги, в отличие от ОКВЭД 55.10, не предоставляются.
- Код 55.90 – Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания. Здесь уже учитывается как временное, так и долгосрочное проживание, в т. ч. в общежитиях для студентов, школьников, рабочих, пансионатах и интернатах, причем как в одноместных, так и многоместных номерах. Код деятельности включает проживание на судах (каюты), транспортных средствах и другие не вошедшие в другие группы.
- Код 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В эту группировку вошла аренда совершенно разных видов: жилые дома, квартиры, нежилые помещения, в т. ч. склады, земельные участки. Код также включает строительство зданий для использования самой организацией и подразделяется на две подгруппы – по жилому и нежилому имуществу.
- Код 68.3 – Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Разделяется на две подгруппы: 68.31 деятельность агентств и 68.32 управление недвижимостью (в т. ч. сбор арендной платы), которые в свою очередь включают другие подгруппы.
Законодательно сдача в аренду и сопутствующие виды деятельности регулируются главами 34 и 35 Гражданского кодекса, главой 6.2 Градостроительного кодекса (другими при строительстве), отдельными разделами (например, II , III .2) Жилищного кодекса, Земельным кодексом (глава III , IV , VI ).
Варианты СНО
Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:
- Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
- Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы (п.2 ст. 394, п. 3 ст. 406, п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.
Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607.
- Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
- Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС.
- Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
- Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом (п. 6 ст. 98 ГК РФ).
- Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
- Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.
Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.
Виды недвижимости, управление, несение расходов
Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.
Кроме того, существует много разных видов помещений:
- Квартира.
- Комната.
- Частный дом.
- Офис.
- Склад.
- Общежитие.
- Выставочный зал.
- Торговое место (на рынке, ярмарке).
- Ларек, киоск, палатка.
- Дача.
- Коттедж.
- Домик, бунгало на турбазе.
- Бизнес-центр.
Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.
Особенности субаренды
Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.
Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:
- Установка некапитальных перегородок.
- Устройство вентиляции, санузлов.
- Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
- Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
- Пристройка к дому веранды.
- Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.
Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.
Управление и оценка имущества
Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление (Гражданский кодекс глава № 53). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.
В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.
Расходы – на содержание, ремонт и страхование
Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.
Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.
Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):
- Полностью перевыставляются арендатору.
- Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
- Д 60 К 51 – оплачены услуги.
- Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
- Д 51 К 76 – получено возмещение.
- Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
- Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
- Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.
Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.
Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.
- Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
- Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
- Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
- Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
- Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
- Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.
Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).
Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.
Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.
Документация по аренде
При передаче помещения частному лицу не в гостинице заключается договор, иногда основные условия прописываются прямо в счете или дается оферта на сайте. При заказе или бронировании арендатор автоматически соглашается с условиями. Письменный контракт с гостиницей заключают организации, когда регулярно направляют для проживания командированных сотрудников, в остальных случаях достаточно выставленного счета и кассового чека.
Кстати! Онлайн-кассу при сдаче в аренду могут не использовать ИП без работников до 1 июля 2021 года.
С физическими лицами при передаче в наем комнаты или квартиры рекомендуется заключать письменный договор, чтобы в случае нанесения ущерба было проще его взыскать. При длительном найме к нему прикладывается перечень оборудования, техники, мебели, находящихся в помещении.
До сих пор существует два мнения по актам на аренду между юридическими лицами и/или ИП. Одни говорят, что акты необходимы, другие считают, что достаточно договора и только двух актов: приемки-передачи при заключении договора и при его прекращении.
Вторые, в общем-то, правы, но если обязанность выставления актов указана в контракте, то арендодатель обязан их оформлять, а вот периодичность уже зависит от условий.
Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Причем ГК указывает именно на здание или сооружение в целом, не делая оговорок об их частях. Правоприменительная практика так сложилась, что часть нежилого здания, арендованная на срок до 12 месяцев, не подлежит регистрации (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Контракты, заключенные изначально на срок до 12 месяцев, а затем пролонгированные, считаются заключенными на условиях первоначального (на срок менее года) и не подлежат обязательной регистрации.
Обязательно ли регистрироваться как ИП для сдачи квартиры в аренду? Тонкости процесса
Владелец недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, менять, сдавать в аренду и так далее. Пускать на квартиру за плату могут также наниматели муниципального жилья. Права собственника и жильца по найму регламентируются ЖК РФ.
Но получение дохода переводит эту деятельность в сферу интересов налоговой инспекции и здесь возникают вопросы: обязательно оформлять сдачу квартиры в аренду как ИП или продолжать платить налоги как физическое лицо, каков порядок действий в том или ином случае, что выгоднее и другие нюансы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Является ли это предпринимательской деятельностью?
Под определение «предпринимательство» попадает всякая деятельность, которую гражданин осуществляет с целью извлечения регулярного дохода.
Сдача одной собственной квартиры во временное пользование не расценивается как предпринимательская деятельность. Но, если будет замечена частая смена «гостей» или большое их количество, можно ожидать претензий со стороны налоговых органов.
Однозначно предпринимательством признается сдача в наем одной или нескольких квартир, специально предназначенных для этой цели.
Может ли индивидуальный предприниматель сдавать жилье?
Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, имеющее доходный бизнес, сведения о котором внесены в государственный реестр.
Регистрация ИП арендодателя дает юридическую защиту прав собственника; предпринимателю начисляется трудовой стаж, одновременно с налогами вносятся средства в пенсионный фонд и в фонд медицинского страхования. Гражданин, имеющий доходы от сдачи квартиры в аренду, получает официальный статус индивидуального предпринимателя.
Лицам, практикующим сдачу нескольких квартир в аренду на постоянной основе, регистрация обязательна, поэтому нужно открыть ИП. В противном случае помимо уплаты налога за весь период незаконной деятельности им грозит крупный штраф и начисление пени (8% от дохода) за просрочку платежей.
Как выбрать систему налогообложения?
Государство предлагает лицам, сдающим квартиры в аренду, три варианта легализации отношений с законом и с арендаторами:
- Регистрация ИП по УСН.
- Покупка патента ИП.
- Получение статуса самозанятого.
Различия этих трех вариантов в:
- процентном отношении налогов к прибыли;
- обязательности или необязательности страховых выплат в ПФР/ФМС;
- формальностей, связанных с регистрацией и подтверждением доходов.
Сравнение показывает, что:
- ИП по упрощенной схеме платит 6% с дохода, подает ежегодно Декларацию и оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР.
- Стоимость патента зависит от региона. Не надо сдавать Декларацию, но надо обязательно оплачивать взносы в ПФР.
- Самая низкая процентная ставка (4%) у самозанятых без обязательных взносов в ПФР и без представления Декларации.
Отсюда следует, что при сдаче в аренду одной квартиры наиболее выгоден статус самозанятого или ИП на упрощенке. Владельцу нескольких доходных квартир выгоднее всего купить патент, стоимость которого не зависит от суммарного дохода.
Далее подробно о каждом виде налогообложения.
Решение об УСН принимается региональным отделом налоговой инспекции. Плюс этой схемы в том, что ИП освобождается от уплаты НДФЛ с прибыли от предпринимательской деятельности.
Размер налога ИП составляет 6% от суммы прибыли без учета расходов. Оплата вносится каждые три месяца до 25 числа. Налоговая декларация сдается один раз до 30 апреля за предыдущий год.
Страховые взносы по УСН снижают налоговую нагрузку. Они должны быть уплачены до конца текущего года.
ИП по УСН помимо налога на доход оплачивает взносы в ПФР и ФМС. При этом из налога вычитается вся сумма внесенных страховых взносов.
- Когда размер налога больше взносов, оплачивается фиксированная сумма страховых вкладов и разница между 6% налога и страховкой.
- Когда размер налога меньше взносов, оплачивается только страховка. Размер налога тогда равен нулю.
Размер страховых взносов на пенсионное обеспечение ИП зависит от величины годового дохода, если:
- доход меньше 300 000 р., взнос — 32 448 р.;
- доход больше 300 000 р., взнос — 32 448 р. + 1% от суммы дохода.
Отчисления ИП на медицинскую страховку не зависят от доходов и составляют — 8 426 р. в год.
Сроки уплаты страховых взносов в ПФР:
- До 31 декабря текущего года для тех, у кого доход меньше 300 000р.
- «Однопроцентники» вносят деньги в ПФР до 1 июля года, идущего за тем,, в который получен доход.
Медицинские взносы все предприниматели делают до 31 декабря текущего года.
ПСН — патентная система налогообложения означает покупку патента лицом, имеющим статус ИП. Преимущества данной системы в том, что расчет суммы налога производится один раз на весь период действия патента. Владелец патента освобождается от уплаты НДС, НДФЛ.
ИП, владеющий недвижимостью, платит налог на имущество с объектов по кадастровой стоимости. При этом объекты недвижимости, являющиеся предметом предпринимательской деятельности, налогом на имущество не облагаются.
Патент можно получить в любой день на период от одного до двенадцати месяцев включительно. Патент действителен в течение календарного года. Взносы в ПФР и ФМС не включаются в эту систему налогообложения, предприниматель оплачивает их отдельно по фиксированной ставке.
В Пенсионный фонд:
- при доходе менее 300 000 р. — 32 448 р.;
- более 300 000 р. — 32 448 + 1% от годового дохода, но не более 259 584 р.
В Фонд медицинского страхования — 8 426 р. в год.
Сроки выплат в ПФР и ФМС для ИП на УСН и ПСН одинаковы!
Регистрация в качестве самозанятого
Самозанятыми называют граждан, которые получают доход от выполнения работ или оказания услуг частным образом, не имея над собой хозяина и не используя чужой наемный труд.
Регистрация в качестве самозанятого действует на правах эксперимента в четырех регионах России. Статус самозанятого подходит как лицам, уже имеющим регистрацию ИП, так и тем, кто имеет другие заработки.
Налоговая ставка с доходов самозанятых, так называемый налог на профессиональную деятельность (НПД) составляет 4% от прибыли, если клиентами являются физлица и 6% при работе с организациями.
Самозанятые граждане, оплачивающие НПД, освобождены от взносов на пенсионное, медицинское и социальное страхование. При этом часть их налоговых выплат идет в ФМС, поэтому они обеспечены медицинской страховкой.
Но в Пенсионный фонд отчисления не делаются; самозанятые должны позаботиться о пенсии самостоятельно, так как без обязательных или добровольных отчислений в ПФР страховой стаж, влияющий на размер пенсии, им не засчитывается.
Выбор ОКВЭД и его код
ОКВЭД -— Общероссийский классификатор видов экономической деятельности предназначен для идентификации видов деятельности субъектами предпринимательства. ОКВЭД выражается числовым кодом, который определяется и утверждается Росстандартом.
Арендодатель, желающий зарегистрироваться в качестве ИП, подбирает основной и дополнительный коды в действующей редакции классификатора. Ввод устаревших кодов влечет отказ в регистрации.
Путь поиска кода для сдачи квартиры в аренду:
- Открыть онлайн классификатор 029-2014 (ОКВЭД2).
- Найти раздел «L» – «Деятельность по операциям с недвижимостью».
- Перейти в класс 68 и в подкласс 68.2 – «Аренда и управление собственным имуществом».
- Найти группу 68.20 аренду и управление жилой недвижимостью.
- Выбрать подгруппу 68.20.1.
Основной код 68.20 и дополнительный 68.20.1 указывают, когда ИП собирается сдавать в аренду многоквартирные здания, жилые дома и квартиры.
Сбор необходимых документов
Документы по оформлению ИП для сдачи квартиры в аренду передают в органы МФЦ или отдел ФНС РФ. Можно провести процедуру через интернет портал госуслуг или сайт ФНС РФ.
Пользование онлайн услугами возможно для лиц, имеющих учетную запись на портале.
Что подготовить:
- Паспорт.
- Заявление с просьбой о регистрации ИП.
- Ходатайство о предоставлении предпочтительного способа налогообложения.
- Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру.
- Квитанцию о внесении пошлины.
Оригиналы вышеперечисленных документов передают органам, уполномоченным предоставлять разрешение на открытие ИП.
Уплата пошлины
Открытие ИП по сдаче квартиры в аренду обойдется в 800 рублей. Это стоимость госпошлины, вносимая за постановку предприятия на учет в ФНС. Кроме этого придется потратиться на счет в банке (500 рублей) и оплатить составление договора юристом.
Когда можно начать сдавать жилое помещение?
Заявление об открытии ИП по сдаче жилья в аренду государственными органами рассматривается в течение 3-5 дней. За это время арендодатель может давать объявления о сдаче квартиры в наем, а уже после получения положительного ответа ( через 5 дней) подписывать договор с арендатором и начинать отсчет арендного срока.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью
ФНС РФ в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ сообщает, что физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя, если его действия соответствуют ряду признаков.
Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов, полученных физическим лицом по договору аренды недвижимого имущества.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст.
Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?
23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Аренда — услуга для целей налогообложения?
Настоящая статья предоставлена для публикации оргкомитетом III Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (4 — 6 декабря 2006 г., г. Уфа, Институт права Башкирского государственного университета).
Проблема отнесения аренды к услугам для целей налогообложения не нова. На протяжении многих лет налогоплательщики и налоговые органы ведут по этому вопросу битвы в судах. Начиная с 24 февраля 1999 г. шансы налогоплательщиков победить в таких спорах упали почти до нуля.
Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду
В этот день Верховный Суд РФ вынес свое «знаменитое» Решение N ГКПИ98-808, 809, где указал, что к отношениям по аренде применяются нормы о возмездном оказании услуг.
Но с введением в действие Налогового кодекса эти споры возобновились, так как в нем для целей налогообложения появилось собственное определение понятия «услуга» <*>.
<*> Родичев В.А. Услуга ли аренда? // Учет. Налоги. Право. 2002. 11 июля.
Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия «услуга». Он лишь устанавливает, что по договору оказания услуг Исполнитель должен совершить действия или определенную деятельность, а Заказчик — оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Одновременно в п. 2 этой статьи дан примерный перечень услуг <**>.
<**> Никонов А. НДС и налог на прибыль. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 1999.
Следует отметить, что при оказании услуги продается не сам результат, а действия или деятельность, приводящая к этому результату. При оказании услуги не предусматривается и передача вещей.
В отличие от договора оказания услуг по договору аренды происходит передача имущества (т.е. вещей) в пользование. Оплата же производится не за факт передачи имущества, а за пользование им. Таким образом, очевидно, что рассматриваемые договоры абсолютно разные.
Еще одним подтверждением такого вывода является сам текст Гражданского кодекса, который не относит аренду к услугам. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность — это осуществляемая на свой риск деятельность с целью извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товара, выполнения работ, оказания услуг. То есть «оказание услуг» отделено от «пользования имуществом».
Налоговый кодекс РФ дает свое понятие услуги. Но в то же время понятия предпринимательской деятельности и договора аренды в Налоговом кодексе отсутствуют. Поэтому для уяснения смысла этих понятий на основании ст. 11 НК РФ используется гражданское законодательство. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).
Таким образом, для признания аренды услугой для целей налогообложения она должна одновременно обладать следующими признаками:
- Это должна быть деятельность.
- Результаты этой деятельности не должны иметь материального выражения.
- Этот результат должен потребляться и реализовываться в процессе самой деятельности.
Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93, утв. Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17) относит аренду имущества к экономической деятельности. Следовательно, первое условие НК РФ выполнено. Дальше — хуже.
Деятельность по предоставлению имущества в аренду имеет материальное выражение. Таким материальным выражением является и само передаваемое в аренду имущество, и производимая при помощи этого имущества продукция.
А что же с третьим признаком? Потребляется ли результат предоставления имущества в аренду в процессе аренды?
Независимо от того, что считать результатом аренды — само передаваемое в пользование имущество, полученные выгоды от этого пользования или арендную плату, очевидно, что ни один из этих результатов не потребляется в процессе аренды. Имущество возвращается арендодателю, арендная плата, как, впрочем, и выгода арендатора, существует отдельно от имущества и может потребляться и после окончания аренды.
Таким образом, из трех обязательных признаков услуги для целей налогообложения присутствует только один. Следовательно, передача имущества в аренду это не услуга <***>.
<***> Карсетская Е.В. Налог с продаж и индивидуальный предприниматель // Экономика и жизнь. 2005. 15 августа.
Следует заметить, что судебная практика по этому вопросу крайне противоречива. Суды лишь некоторых округов для целей налогообложения не признают аренду услугой (например, Постановления ФАС МО от 21.11.2001 по делу N КА-А41/6797-01; ФАС СЗО от 11.09.2001 по делу N А05-4194/01-229/22).
Но число таких решений весьма мало. В подавляющем большинстве споров суды тех же регионов предпочитают признавать аренду услугой (например, Постановления ФАС МО от 25.06.2001 по делу N КА-А41/3148-01; от 08.01.2002 по делу N КА-А40/7866-01).
В обоснование своего решения суды указывают, что Налоговый кодекс дал собственное определение услуги. При этом сама деятельность по предоставлению имущества в аренду не имеет материального выражения и потребляется в процессе аренды. Объектом обложения по налогам являются операции по реализации услуг. Исчерпывающий перечень случаев, когда реализация отсутствует, дан в ст. 39 НК РФ. Аренда там не указана. Следовательно, аренда является услугой для целей налогообложения.
Какие бы правовые обоснования своей позиции ни приводили налогоплательщики в спорах по данному вопросу, чаша правосудия практически всегда склоняется в сторону доводов, представленных налоговыми органами.
Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?
МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ
от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398
О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)
Министерство Российской Федерации по налогам и сборам рассмотрело запросы, касающиеся обязательности государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при систематическом получении физическим лицом доходов от сдачи в аренду принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, и сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 «О регистрационном сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью и порядке их регистрации», действовавшего до 01.01.2004, было установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации предпринимателя.
В соответствии с Федеральным от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с учетом внесенных в него изменений и дополнений), который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя.
С 1 января 2003 года введен в действие Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее — ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве собственности имущество.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.
Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности». Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.
Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
налоговой службы РФ II ранга
В условиях кризиса и постоянного роста цен на недвижимость многие граждане не могут обзавестись собственным жильем и вынуждены снимать помещение у частных лиц.Стоит понимать, что незаконная сдача квартиры чревата неприятными последствиями. Впрочем, таким образом можно расценить только действия собственника, если он не предоставляет налоговую декларацию в соответствующие органы и не уплачивает налоги в бюджет.
Что указано в законе?
Согласно гражданскому кодексу РФ, необходимо обязательно оформить договор найма – это актуально и для передачи помещения другому лицу во владение, но и для аренды на определенный срок.
ВАЖНО! Если арендатор в соответствии с договором найма будет проживать в одной квартире с ее собственником, их права и обязанности фактически будут равны (с некоторыми ограничениями).
Что грозит за незаконную сдачу жилья?
Существует 2 вида ответственности, которая грозит за незаконную сдачу жилья в аренду – административная и уголовная. Разграничение осуществляется в зависимости от суммы налога, который собственник не уплатил.
Уголовная ответственность
Сумма неуплаченных налогов превышает 600 тыс. рублей (за 3 финансовых года), а также если эта сумма превышает 10% от подлежащих уплате налогов.
Как сдавать квартиру на законных основаниях: нужна ли регистрация ИП?
В этом случае ответственность предусмотрена ст.198 УК РФ – собственнику грозит штраф 100-300 тыс. руб. или зп осужденного лица за 1-2 года.
Возможна ответственность в виде принудительных работлишения свободы на срок до 1 года, когда сумма неуплаченных налогов является крупнойособо крупной.
Административная ответственность
Это нарушение регулируется налоговым кодексом – ответственно предусмотрена за отказ от предоставления декларации и за неуплатунеполную уплату налогов. Собственник обязуется заплатить штраф 5% от суммы налога по непредставленной декларации за каждый месяц нарушения. Штрафные санкции не могут превышать 30% от указанной суммы, штраф не может быть меньше 1 тыс. руб.
Как вычисляют незаконную сдачу?
Нелегальные арендодатели могут быть выявлены на основании данных, предоставленных различными лицами. К примеру, в гос. органы могут обратиться участковые инспекторы, проверка может быть начата на основании показаний жителей соседних квартир, а также при предоставлении информации от ТСЖ или кооператива.
Как правило, без крайней необходимости никто не обращается в соответствующие органы, но при беспокойстве соседей они вполне могут проинформировать и налоговую, и полицию. Поэтому лучше оформлять сдачу квартиры в соответствии с действующим законодательством, чтоб избежать проблем в будущем.
Как правильно заключить сдать квартиру в аренду?
Договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (более 1 года) и заключается между физическими лицами – собственником и арендатором. В отдельных случаях соглашение оформляется между юридическим и физическим лицом. Договор найма должен быть составлен в письменной форме.
Если у помещения несколько собственников, каждый из них должен поставить подпись в договоре найма. Альтернативный вариант – право на сдачу квартиры в аренду передается одному собственнику в соответствии с заверенной нотариально доверенностью.
Составленный договор найма – еще не гарантия законности сделки. Важно вовремя платить налоги в установленном размере, а также, при условии заключения на срок более 1 года, его необходимо сдать в Росреестр не позднее 1 месяца со дня заключения. Это необходимо для того, чтобы по закону зарегистрировать обременение объекта недвижимости.
К другим новостям
Сдача жилья в аренду (именно жилья) не относится к предпринимательской деятельности, это вид дохода, как зп, например. Где-то даже письмо ФНС на эту тему видела. К предпринимательской деятельности это можно будет отнести если сдаваемых квартир будет несколько, или если автор сам решит стать ИП, указав сдачу квартиры как один из видов деятельности.
Автор попадает только на штрафы из-за непредставления декларации и неуплаты налогов (еще процентов 30 к указанным выше). Но у автора есть срок до 30 апреля, чтобы разрулить эту ситуацию.
«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.»
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.
Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности».
МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»
Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.
Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Источник http://assistentus.ru/govorit-buhgalter/peredacha-nedvizhimosti-v-arendu-osnovnoj-vid-deyatelnosti/
Источник http://zhivem.pro/kvartira/arenda-kv/bisiness/ip-nuzhno-li-oformlyat-i-poryadok-deystviy.html
Источник http://3zprint-msk.ru/javljaetsja-li-sdacha-kvartiry-predprinimatelskoj/