Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

1. Что такое инвестиционный фонд недвижимости?
2. Доходность ПИФов недвижимости
3. Субъекты ПИФов недвижимости
4. Виды паевых фондов недвижимости
5. Как стать пайщиком?
6. Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?
7. Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

• аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
• оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
• регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
• депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

• жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
• коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
• земельные участки (с постройками и без них);
• недостроенные объекты;
• реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

• строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
• девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
• земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
• рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
• смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

• на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
• во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
• на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене. Reklama: Greitieji kreditai internetu, refinansavimas, finansiniai patarimai, paskolos nedirbantiems

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

• не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
• нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
• более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
• возможность распределить риски между несколькими фондами;
• некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

• сложно стать пайщиком;
• низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
• длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
• доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
• достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
• не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

• рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
• ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
• гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Купить акции REIT можно у любого брокера, который дает доступ на американские и другие иностранные биржи, например Just2Trade .

Земельные участки под инвестиции — как вложиться в землю и заработать в 2022 году

Евгений Смирнов
# Инвестиции

Особенности вложений

Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

• Земля, как инструмент инвестирования
• Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора
• Рабочие стратегии вложений в землю в 2022 году
• Раздели и заработай
• Дача на торгах
• Домик в деревне
• Развитие – всему голова
• Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки
• Подводные камни и риски при инвестициях в землю
• Выводы

Инвестиции в землю – направление, набирающее популярность в 2022 году. Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует инвестору хорошую доходность при правильном подходе. Выбирая участок, важно уделить особое внимание его целевому назначению, расположению и наличию инфраструктуры.

Земля, как инструмент инвестирования

Перспектива инвестиций в земельные участки настораживает вкладчиков, особенно начинающих, в связи со сложностью прогнозирования изменения их стоимости. Планируя сделку, необходимо учитывать слишком много нюансов, которые и заставляют отказаться от подобного рода капиталовложений. В большинстве случаев, это верное решение, поскольку операции с частной и коммерческой недвижимостью имеют меньше рисков и приносят большие прибыли.

Если воспринимать землю как инструмент инвестирования, то следует понимать, что это – вложение денег для дальнейшей перепродажи объекта по более выгодной цене. Если с квартирами ситуация предсказуема – они из года в год дорожают, позволяя инвесторам заработать на разнице в цене, то в случае с земельными участками все немного сложнее. Опрометчиво утверждать, что стоимость земли через несколько лет существенно возрастет в цене. Вероятно, что цена снизится в несколько раз, из-за чего сделка окажется не выгодной для инвестора. С другой стороны, в будущем, район, в котором приобретен участок, может превратиться в элитный ЖК, тогда стоимость на землю подскочит в несколько раз.

Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора

Подбирая земельные участки под инвестиции, важно учитывать их дифференцированность. Согласно ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, земли разделяют по целевому назначению:

• с/х назначения;
• поселений;
• промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности и т. д.;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Покупка и использование участка не по назначению грозит наказанием в соответствии с земельным законодательством.

Участки под с/х расположены за границами населенных пунктов и используются аграриями. Подкатегории:

• участки под посадку;
• угодья с коммуникациями;
• лесопосадки для защиты сельскохозяйственных угодий от внешнего воздействия;
• водный фонд для орошения с/х участков;
• земли с готовыми сооружениями для производства, хранения и переработки с/х культур.

Приобретаются указанные участки для ведения с/х деятельности, растениеводства, создания защитных лесопосадок, изучения культур и разведения рыб.

Земли поселений созданы для проживания людей, застройки жилыми домами и расширения населенного пункта. Согласно ст. 85 ЗК РФ, участки могут иметь производственное, инфраструктурное, туристическое и оздоровительное назначение.

Земли промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности регламентируются 87 статьей Земельного кодекса. Они также располагаются вне населенных пунктов и используются ведомствами, уполномоченными органами, компаниями и должностными лицами.

Особо охраняемые земли – природоохранные, рекреационные, историко-культурные и участки особой ценности. К таким угодьям применяется особый правовой режим, их продажа запрещена.

Земли лесного фонда подразделяются на два типа: первый полностью покрыт растительность или создан для ее восстановления, второй предназначен для ведения хозяйства.

Земли водного фонда – выделенные зоны, покрытые природными или искусственно созданными водоемами с гидросооружениями.

Земли запаса сконцентрированы на балансе страны и не выделены компаниям или физическим лицам для ведения хозяйственной деятельности.

Рабочие стратегии вложений в землю в 2022 году

Выбор стратегии инвестиций в земельные участки в 2022 году зависит от целей инвестора и его желания получить максимальную прибыль при минимальных издержках. Выделяют три основных законных способа вложить и приумножить средства:

1. Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Вариант с хорошей доходностью, за несколько лет можно приумножить инвестиции на 20–40%. Одно важное условие – удачно выбрать месторасположение земли, в противном случае, его стоимость может значительно снизиться.
2. Приобретение земли, возведение коммерческого объекта и его дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. Способ инвестирования с долгосрочной перспективой. При правильном анализе участка «отбить» средства можно за 10–15 лет (если сдавать в аренду).
3. Инвестирование средств в земельный надел для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. Достаточно привлекательный вариант капиталовложений, в связи с высоким спросом на некоммерческую недвижимость. Если учесть, что на постройку и отделку дома уйдет около 2 лет, то при продаже можно выручить порядка 40–60% от инвестиций.

На фоне ослабленной национальной валюты, население страны пытается сохранить собственный капитал, инвестируя его в землю. Многие полагают, что покупка участка в дальнейшем не только сбережет их средства, но и позволит заработать. Но изначально стоит разобраться во всех тонкостях стратегий инвестирования.

Раздели и заработай

Результат инвестиций зависит от месторасположения объекта. Необходимо учитывать близость к населенному пункту, федеральным трассам, возможность коммуникационного обеспечения и назначение участка.

Особое значение имеет размер площади. Угодья поменьше приобретают чаще и быстрее. При покупке земли в несколько гектаров идеальным вариантом будет ее разделить на несколько независимых участков. Подобная схема отлично подойдет для коттеджных поселков.

Чтобы в 2-3 раза поднять стоимость участка, нужно подвести к нему коммуникации (воду, свет, газ, канализацию).

Особое внимание следует уделить земле сельскохозяйственного назначения. Инвестору, не нацеленному на выращивание капусты и разведение скота, нужно выбирать угодья недалеко от федеральных трасс, чтобы повысить их привлекательность. Если проект реализации сельскохозяйственного участка потерпел крах, его можно переоформить в некоммерческое хозяйство, возвести коттедж или поделить на несколько дачных участков.

Дача на торгах

Участие в дачных аукционах – занятие простое и бюджетное. На торгах присутствует не более 10 инвесторов, а выставленные участки стоят в 2–3 раза дешевле по сравнению со среднерыночным предложением.

Домик в деревне

Сельскохозяйственный туризм получил одобрение во многих европейских странах. В России подобный вид отдыха только набирает обороты, открывая хорошие перспективы и возможности для инвесторов.

Данная стратегия потребует существенных первоначальных вливаний: необходимо приобрести участок, возвести на нем сооружения для постояльцев, коровник или конюшню, засадить огород или сад, виноградник. Для разнообразия можно купить сыроварню или гончарную мастерскую. Для иностранцев можно построить избу с настоящей русской печью или баню с парилкой.

Развить подобный вариант бизнеса можно в различных направлениях, но потребуется запастись терпением, так как сельскохозяйственный туризм – это «длинные деньги» и работа на перспективу.

Получить землю под туристические нужды можно бесплатно от государства, но для этого потребуется разработать подробный бизнес-план. В таком случае подбирать участок нужно в курортных районах страны.

Развитие – всему голова

Самой рискованной, долго окупаемой и сложной стратегией инвестирования признали девелоперскую деятельность. На территории нашей страны есть множество пустых участков земли, которые администрация города готова предоставить для освоения инвесторам и предпринимателям.

Главный нюанс в том, что все свободные наделы находятся на окраинах городов или населенных пунктов, имеют неразвитую инфраструктуру и непривлекательны для покупателей. Рисковая инвестиция без гарантии окупаемости.

Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки

Основные преимущества вложения в земельные участки:

• Дешевизна. Многое зависит от местоположения объекта, два абсолютно идентичных участка в Подмосковье и Ростове-на-Дону по цене отличаются в несколько миллионов. В большинстве крупных городов приобрести землю можно за 300–700 тыс. рублей.
• Капитализация. Приумножить доход можно благодаря облагораживанию территории, возведению жилых и с/х объектов.
• Многофункциональность. Сельскохозяйственные участки можно переоформить в некоммерческие, поэтому, независимо от назначения земли, существует множество способов заработка на ней.
• Надежность капиталовложений. Обеспечить себе пассивный доход, можно, купив землю и впоследствии, с ростом цен, перепродать ее. Рынок земли, как и недвижимости подвержен плавному и стабильному росту цен.

Недостатки инвестирования:

• Низкая ликвидность. В России спрос недостаточно высок, особенно в сравнении с рынком недвижимости. Поэтому покупка участка признается долгосрочным инструментом капиталовложений.
• Налогообложение. У нас в стране необходимо уплатить налог в размере 0,3 до 1,5% от стоимости земли.
• Наличие законных ограничений. Правительство не позволит использовать приобретенную землю не по назначению.

Подводные камни и риски при инвестициях в землю

Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками. Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:

• Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п.
• Уточнить назначение участка. Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект.
• Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность. При их наличии, возведение сооружений невозможно и, как следствие, снижение стоимости при перепродаже.
• Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения.

Подходя к вопросу инвестирования важно учитывать ряд рисков:

1. Правовые. Нередки случаи, когда земельные участки продаются по поддельным документам. В таком случае важно привлечь опытного юриста. Пригласить квалифицированного специалиста, который адекватно оценит стоимость земельного участка.
2. Ценовые. В большинстве случае неопытные инвесторы приобретают землю по завышенной цене, лишая себя в дальнейшем возможного дохода. Еще одной распространенной ошибкой считается неправильная оценка рентабельности вложений. Часто инвесторы недооценивают масштабы затрат на проектирование или застройку объекта.
3. Природные. При покупке следует принять во внимание сезонные колебания цен. К примеру, спрос на жилье в курортных или горнолыжных городах. Также следует учитывать весенние паводки, снежные заносы и сходы лавин, оползней.
4. Социально-политические. Изменения во внутренней политике страны, смена должностных лиц в регионах и прочие нюансы. Также к социально-политическим рискам можно отнести противоправные действия со стороны конкурентов.
5. Финансовые. Непредсказуемый рост цен на стройматериалы, изменения в системе налогообложения – риски, которые невозможно компенсировать.
6. Информационные. Плохо организованная рекламная кампания, утечка информации или противодействие конкурентов могут повлиять на результаты инвестирования.

Выводы

Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долго окупаемыми. При разработке бизнес-проекта важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод. Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Источник https://internetboss.ru/paevoy-fond-nedvigimosty/

Источник https://delen.ru/investicii/investicii-v-zemelnye-uchastki.html

Источник