Инвестиции в недвижимость. Что такое REIT

Существует заблуждение, что инвестирование в недвижимость — это непосредственное приобретение квартиры с большим первоначальным вложением. Однако, вложить финансы в недвижимость можно имея совсем небольшой капитал. В данной статье мы рассмотрим, что такое фонды недвижимости и как на них можно зарабатывать, не имея миллионов.

Что такое фонд недвижимости REIT

REIT – это аббревиатура, которая расшифровывается с английского языка как real estate investment trusts. По своей сути это фонды недвижимости. Они, за счет денег инвесторов, покупают разного вида недвижимость – как строящуюся, так и сданную в эксплуатацию. Далее фонд распоряжается этой недвижимостью в своих целях.

То есть по своей сути, REITs выступают в роли акционерных компаний, бумаги которых можно приобрести, так же как и на обычной бирже. Доходность инвесторов обеспечивается дивидендами. Можно сказать, что REIT – это гибрид прямого инвестирования в недвижимость и покупкой акций.

Следовательно, инвестировать в недвижимость может человек, обладающий минимальной суммой в размере вклада и имеющий доступ к бирже.

Виды REIT

Существует несколько классификаций REIT. В основном разделяют два вида:

• Деловые. Большинство всех фондов недвижимости относятся к данному типу. Они получают прибыль от продажи или сдачи недвижимости в аренду. По-английски называются equity REIT.
• Ипотечные. Это фонды, которые относятся лишь к 7% от всех фондов недвижимости. Прибыль фиксируется на основе процентов по ипотеке, выкупаемой у банков. По-английски называются mortgage REIT.

Также выделяют смешанные REITs. Это гибриды деловых и ипотечных трастов.

По видам самой недвижимости фонды подразделяются на:

• Office — офисные здания, помещения.
• Industrial — промышленные здания, помещения, склады для производственных целей.
• Retail — торговая недвижимость для постройки магазинов, торговых центров.
• Lodging — рекреационная недвижимость, отели, гостиницы.
• Residential — жилые квартиры, студии, апартаменты.
• Timberland — лесные хозяйства.
• Health care — все медицинские учреждения, здания.
• Self-storage — самообслуживаемые склады для разных целей.
• Infrastructure — инфраструктурные помещения.
• Data center — объекты недвижимости для серверов.
• Specialty — здания развлекательных структур (кино, театры, казино) и рекламные билборды.
• Diversified — разные виды, не относящиеся к группам выше.

Преимущества REIT

• Ликвидность. По сравнению с покупкой недвижимости, инвестирование в трасты обладает колоссальной ликвидностью. Приобретение и продажа физической квартиры занимает уйму времени и не гарантирует соответствие рыночной стоимости. Акции же трастов можно как продавать, так и покупать в считанные сроки.
• Независимость от инфляции. Стоимость аренды квартир напрямую зависит от рыночных цен и практически не корректируется процентами инфляции. Акции трастов же считаются защитой от инфляции.
• Дивиденды. Обязательство REITs заключается в выплате минимум 90% своей прибыли в виде дивидендов. Именно поэтому многие инвесторы предпочитают этот финансовый инструмент для защиты своих активов.
• Диверсификация. Существует огромное количество видов и типов недвижимости. REIT используют диверсификацию как в географическом положении, так и в зависимости от сектора и даже арендаторов.

Как инвестировать в REIT

Для большего доступа к международным трастам рекомендуется торговать через иностранных брокеров. Наиболее котируемые фонды представлены ниже:

• Simon Property Group, Inc. Это крупнейший траст, занимающийся строительством и сдачей в аренду апартаментов в Америке, Европе и Азии. В 2020 году доходы по дивидендам для трейдеров достигла почти 6%.
• Host Hotels & Resorts. Почти 4,5% дивидендной доходности. Компания занимается гостиничным бизнесом и владеет 100 отелями высшего уровня.

Если говорить о бирже Санкт-Петербурга, там также представлены некоторые трасты. Однако будьте аккуратны с покупкой через российских брокеров – учитывайте высокое налогообложение на такого вида операции и низкую ликвидность. Кроме того, количество компаний на бирже Санкт-Петербурга значительно меньше, чем, например, на Нью-Йоркской.

Чем REITs могут быть интересны

1. Дивидендная доходность REITs зачастую выше доходности отдельных акций США.
2. Стабильная дивидендная доходность в долларах США.
3. Меньше коррелируют с другими классами активов.
4. Порог входа от 10-12 долларов США.

О рисках REIT

1. Так как фонды выплачивают высокие дивиденды, у неё ограничены средства для инвестиций.
2. Фонд может привлекать долг или проводить допэмиссию ценных бумаг с целью расширения.
3. У REIT может быть высокая долговая нагрузка, так как есть возможность привлекать займы под залог недвижимости. Это увеличивает риски, особенно в кризисные периоды.
4. Высокая волатильность.

На ряду с любыми инвестициями, REIT как обладает рядом преимуществ, так и несут в себе существенные риски. Про это важно помнить всегда!

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Компания Sokroma на рынке недвижимости уже 7 лет. За это время мы сильно выросли, учась на своих ошибках и победах. Теперь в нашем управлении 36 объектов в 4 городах России: Санкт-Петербурге, Владимире, Анапе и идет строительство большого отеля в Хибинах.

Sokroma – не только сеть отелей. Sokroma – это про инвестиции, в том числе. Мы помогаем людям создавать доходную недвижимость с нуля с дальнейшим ведением проектов, тем самым осуществляя их смелые мечты! На 2021 год у нас уже больше 150 довольных инвесторов, с которыми мы сотрудничаем на постоянной основе.

Что такое инвестиции

Инвестиции (от английского «Investments») – это размещение капитала с целью извлечения прибыли.

Инвестиции позволяют быстрее двигаться к финансовым целям: покупка квартиры, обеспечение старости, образование детей и т.д. В инвестициях потребуется меньшее количество времени для достижения цели, нежели если вы будете откладывать процент средств с каждого дохода.

Эксперты разделяют инвестиционные инструменты на 3 типа: консервативный, умеренный и агрессивный. Главный фактор различия – доходность и риск. Чем выше риск, тем выше доходность.

Консервативный тип – инвестиции с низким риском: недвижимость, защитные активы и тд, которые имеют обеспечение, но у них невысокая доходность.

Умеренный тип – умеренная доходность и умеренный риск. Фондовый рынок, займы с обеспечением, бизнес.

Агрессивный тип – большая доходность при больших рисках. Например, форекс, займы физическим лицам и тд.

В идеале у грамотного инвестора должна быть балансировка среди этих трех корзин. Как говорится в английской пословице: “Не храните яйца в одной корзине”.

Правильный подход к инвестициям – формирование портфеля, в котором будут разного рода инструменты. Это не позволит вам потерять деньги. Ведь задача инвестиций – сохранить и преумножить.

Путь инвестора начинается с консервативных инструментов. Нужно сначала обеспечить базу, фундамент, а после можно будет уже увеличивать риск.

Обратите внимание на золотой треугольник инвестирования, в котором углами являются: доходность, надежность, ликвидность:

Доходность – проценты.

Надежность – сохранность денег.

Ликвидность – то, как быстро можно вытащить эти деньги.

При идентификации корзин можно пользоваться этим инструментом. Он отражает, к какой корзине относится тот или иной вариант инвестирования.

2 главных показателя в инвестициях: надежность и доходность. Этим критериям соответствуют инвестиции в недвижимость.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Оценка стоимости.

Все инвестиции колеблются в стоимости: в какой-то период цена снижается, в какой-то – повышается. Если рассматривать недвижимость в долгосрочной перспективе, можно увидеть, что есть тенденция роста цены.

Это связано в первую очередь с дефицитом. Население увеличивается, есть потребность в новых зданиях, а количество земли остается прежним. Также важно учитывать другие факторы: инфляция и связанные с инвестициями в недвижимость расходы. Но в любом случае со временем инвестиции в недвижимость оцениваются по достоинству.

Низкий риск по сравнению с другими инвестициями.

Недвижимость всегда имеет внутреннюю стоимость. У людей есть потребность в жилье.

Я считаю, что тандем инвестиций в недвижимость и гостиничный бизнес – подходящий вариант для формирования консервативной корзины. Это надежность и высокий доход. Плюсы такого инвестирования: постоянный денежный поток; недвижимость растет в цене; обеспечивает денежный поток, который можно уже перекладывать в другие инструменты с большей доходностью.

При выборе инструмента важно обращать внимание на компанию, которая этот инструмент предлагает. Если компания специализируется на посуточной сдаче в аренду, то вероятность того, что денежный поток будет высоким, велика.

Важно не ошибиться с компанией. Есть много тонкостей, которые нужно учитывать и знать.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать компанию?

• У нее должна быть понятная деятельность.
• Прозрачность работы: есть отчетность.
• Не первый год на рынке.
• За компанией стоят публичные люди.

Мы знаем, о чем говорим, ведь являемся специалистами в гостиничной сфере. В Sokroma инвестировало уже больше 150 человек! Наша компания сдает атмосферные апарты и отели в посуточную аренду, у нас высокие стандарты качества. Мы используем больше 100 площадок для бронирования. Нас любят и выбирают гости.

В 2020 году мы получили национальный сертификат “Лучшее предприятие отрасли 2020” за весомый вклад в социально-экономическое развитие региона, приоритетность среди предприятий отрасли и превосходную динамику развития.

Sokroma в цифрах

36 действующих объектов

503 студий, апартов, номеров в сети SOKROMA

85% процент заполняемости апартов и апарт-отелей.

> 100 каналов привлечения гостей

7 млн. руб. средний оборот одного объекта (2019 год)

139 тыс. гостей посетило наши отели в 2019 году

80 объектов создано по авторским технологиям

> 7 лет опыта работы в сфере гостеприимства

4 города: Санкт-Петербург, Владимир, Анапа, Кировск

150 довольных инвесторов

По версии «Делового Петербурга», компания Sokroma является динамично развивающейся сетью отелей и апартов за последние 10 лет, а по многочисленным отзывам наших инвесторов, вложения в Sokroma так же надёжны, как счёт в швейцарском банке!

А Уоррен Баффет говорит: «Не теряйте деньги», поэтому когда вам предлагает фиксированную доходность надежная компания – стоит использовать эту возможность.

Автор: Илья Умылин – менеджер по финансам и менеджер по масштабированию сети атмосферных апарт-отелей Sokroma

Источник https://digestinvest.ru/investitsii-v-nedvizhimost-chto-takoe-reit

Источник https://wsem.ru/publications/investicii_v_nedvijimost_407/

Источник