Особенности аренды муниципальной собственности

Формирование регионального бюджета осуществляется из нескольких источников, одним из которых является аренда недвижимости, находящейся в собственности у муниципалитета. К такой недвижимости можно отнести различные объекты – квартиры, дома, дачи, а также участки, расположенные в черте города или в поселковой, сельской местности.

Что относится

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Муниципальная собственность, это, прежде всего, имущество, принадлежащее государству.

В соответствие с нормами Гражданского кодекса, муниципальной (государственной) собственностью является:

• имущество, являющееся федеральной собственностью, исходя из правоустанавливающих документов;
• имущество, которое принадлежит отдельным субъектам страны – городам – крупным, федеральным и с небольшой численностью населения, поселкам, деревням.

Органы государственной власти могут приобретать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут своими действиями приобретать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.

Многие плательщики ЕНДВ желают сэкономить на аренде жилья, а аренда у муниципалитета – наилучший способ для такой экономии. Однако, в последние годы цены на жилье существенно выросли, и следовательно, поднялась ставка по аренде объектов недвижимости, в том числе и тех, что находятся в собственности у муниципалитета. Выбрать подходящий для аренды объект можно на аукционе, где выставляется большое количество различных квартиры и домов, сдаваемых в аренду государством.

Виды сделок

Под сделкой следует понимать совершаемые физическим или юридическим лицом определенные действия, которые направлены, прежде всего, на изменение условий договора, прекращение гражданских обязанностей и прав.

Наиболее распространенные сделки с объектами, находящимися в собственности муниципалитета:

Независимо от того, какой вид сделки с недвижимостью осуществляется, обязательно должен быть составлен и подписан обеими сторонами соответствующий договор.

Как составить договор аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности, узнайте в статье: аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности.

Особенности страхования имущества физических лиц в Росгосстрах рассматриваются тут.

Как правильно оформить аренду муниципальной собственности

Перед тем, как подписать договор аренды, стороны должны договориться о размере арендной платы.

Она устанавливается в виде:

1. Определенной суммы ежемесячных платежей.
2. Обязательства по проведению капитального ремонта помещения.

Если планируется сдача имущества в аренду по результатам аукциона, должны быть соблюдены следующие этапы:

• рассылка извещений о начала аукциона;
• подготовка документации для конкурса, создание информационных стендов, заполнение страницы на сайте;
• рассмотрение поданных заявок;
• проведение торгов;
• заключение договора с арендатором по результатам торгов.

Перед началом торгов всем желающим стать арендаторами объекта недвижимости должны быть посланы извещения, в которых содержится важная информация:

• дата и время проведения торгов;
• форма мероприятия;
• какие обременения наложены на продаваемое или передаваемое по договору аренды имущество;
• порядок проведения торгов и определения победителя;
• начальная стоимость.

Если по каким – либо причинам аукцион не состоялся, или был проведен не правильно, организатор может назначать другую дату.

Возможна сдача объекта в аренду и без проведения торгов, если в качестве заявителя выступает одно из нижеперечисленных лиц и организаций:

1. Участник товарищества собственников объектов недвижимости.
2. Лицо, подавшее заявку на конкурс, при условии, что была подана всего одна заявка.
3. Образовательные учреждения, независимо от формы – муниципальные и частные.
4. Медицинские учреждения.

Допускается передача имущества без торгов, если:

1. Договор аренды заключается на короткий период времени. За полгода допускается не более тридцати дней аренды.
2. В аренду сдается лишь часть помещения, составляющая не более 10% от общей площади здания.

После того, как аукцион закончен, арендатор и собственник объекта недвижимости – муниципалитет, заключают договор, в котором должны быть прописаны все пункты сделки – права и обязанности сторон, условия аренды, а также даны характеристики помещения.

Продление договора аренды недвижимости без проведения аукциона возможно, если арендатором были выполнены все обязательства, а при заключении договора, аренда будет проплачиваться по рыночной стоимости. Возможна пролонгация сделки только в том случае, если со стороны собственника не имеется никаких возражений.

Как составить договор

В законе не устанавливается особых требований относительно формы договора недвижимости, однако, рекомендуется воспользоваться типовой формой, скачать бланк можно по ссылке.

Особенности составления договора аренды муниципальной недвижимости:

1. В самом начале документа указывают город и дату заключения сделки.
2. Первый пункт – Стороны договора. Обозначаются две стороны – Арендодатель, в роли которого выступает муниципальное образование и арендатор, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
3. Предмет договора – аренда объекта недвижимости на определенных условиях.
4. Начало и конец срока действия соглашения.
5. Порядок внесения арендной платы за пользование помещением. Обязательно следует указать причину, по которой размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке.
6. Права и обязанности каждой стороны – арендатора и арендодателя – выделяют в два отдельных пункта.
7. Ответственность сторон – важный пункт соглашения, которому нужно уделить особое внимание.
8. Способы отправки уведомлений и сообщений в процессе аренды.
9. Дополнительные условия – вписываются по соглашению сторон.
10. Особенности досрочного расторжения договора – должны быть перечислены основания для такого расторжения.

В самом конце документа указываются платежные реквизиты, ставится печать и подпись каждой из сторон. При желании арендатора или арендодателя, договор может быть зарегистрирован в регпалате.

Что предоставляется без торгов

Торги не проводятся, если планируется сдавать в аренду на безвозмездной основе культовые сооружения и объекты, а также любые виды собственности, которые принадлежат религиозным организациям.

Без проведения конкурсов также предоставляется имущество для различных внебюджетных фондов, например, для Центробанка РФ. Не проводятся торги и в том случае, если в аренду передается объект, пользование которым регулируется такими законодательными актами РФ, как Лесной, Водный или Земельный кодексы.

Как расторгнуть договор

Расторжение договора аренды может показаться сложной юридической процедурой, если имущество предоставлялось муниципальным образованием.

По инициативе арендодателя сделка может быть прекращена, если:

1. Имущество было испорчено в процессе эксплуатации.
2. Были нарушены условия договора, например, наниматель осуществлял пересдачу имущества в аренду третьим лицам.
3. Не были проведены обязательные работы, установленные соглашением.
4. Не поступали платежи за аренду более двух месяцев подряд.

Арендатор может расторгнуть договор, при наличии следующих оснований:

1. Имущество не соответствует заявленному в договоре объекту, отличаются основные характеристики.
2. Имеются существенные недостатки, не позволяющие использовать объект по назначению.
3. Собственник имущества препятствует его использованию, вмешивается в дела арендатора.
4. Была изменена стоимость аренды.

Если ни одна из сторон не возражает против прекращения сделки, составляется Соглашение, в котором должны содержаться следующие пункты:

• данные каждой стороны, реквизиты;
• наименование расторгаемого договора, его номер;
• факт расторжения – отметка о дате заключения соглашения о прекращении сделки;
• при наличии ущерба – отметка о компенсации.

Если одна из сторон не желает прекращать сделку, подается исковое заявление в суд. Однако, перед этим, арендатору или арендодателю должно быть послано уведомление о намерении прекратить действие договора. Данный документ впоследствии является доказательством того, что была предпринята попытка решить спор в досудебном порядке.

Сдача муниципальной собственности в аренду осуществляется в соответствие с нормативными актами. Граждане могут арендовать недвижимость для различных целей: проживания, ведения бизнеса – размещения магазина, склада, сельскохозяйственной деятельности. Также муниципалитет имеет право выставлять объекты недвижимости на торги, где физические или юридические лица приобретают их по сниженной стоимости.

Нужна ли оценка имущества при вступлении в наследство? Найдите ответ в статье: оценка имущества при вступлении в наследство.

Как сдать квартиру — пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду на длительный срок без посредников или через агентство + профессиональная помощь в сдаче квартиры в аренду

Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи постоянный автор популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» — Денис Кудерин.

Сегодня мы поговорим о том, как грамотно, безопасно и выгодно сдать квартиру. Статья будет полезна всем, у кого имеется дополнительная недвижимость, на которой вы хотите сделать свой бизнес.

• Как правильно сдать квартиру без посредников?
• В чем особенности сдачи квартиры в аренду через агентство?
• Сколько я заработаю, если сдам квартиру или комнату на длительный срок?

В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес
2. Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа
   • Способ 1. Среди друзей и знакомых
   • Способ 2. Через Интернет
   • Способ 3. Посредством объявлений в газетах
   • Способ 4. С помощью агентств недвижимости
3. Как сдать квартиру без посредников на длительный срок – пошаговая инструкция для новичков
   • Шаг 1. Подготавливаем квартиру к сдаче
   • Шаг 2. Определяем стоимость аренды
   • Шаг 3. Ищем арендаторов
   • Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру
   • Шаг 5. Собираем документы
   • Шаг 6. Заключаем договор
   • Шаг 7. Получаем предоплату
4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости
5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя
   • Риск 1. Повреждение имущества
   • Риск 2. Субаренда
   • Риск 3. Проживание большого количества жильцов
   • Риск 4. Противоправные действия арендаторов
6. Заключение

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

№	Способ аренды	Плюсы (+)	Минусы (— )
1	Через фирму	Отлаженный механизм поиска клиентов, эффективная реклама, грамотное оформление договора аренды	Клиентов выбирает компания – агенты не всегда тщательно проверяют кандидатов
2	Самостоятельно	Вы контролируете все этапы процесса и сдаёте объект на своих условиях	Риск нарваться на мошенников, большие затраты времени и сил

О том, как работают агентства недвижимости, на сайте есть подробный материал.

2. Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа

На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.

Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.

Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.

А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.

Способ 1. Среди друзей и знакомых

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.

Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».

Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Способ 2. Через Интернет

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.

Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.

Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Способ 3. Посредством объявлений в газетах

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

В чем подвох? Поскольку агентства недвижимости – коммерческие, а не благотворительные организации, главная цель каждого риэлтора – поскорее получить свои комиссионные. То есть агент не будет с пристрастием присматриваться к кандидатам в жильцы.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

О том, как грамотно взаимодействовать с риэлтерскими агентствами, читайте подробную публикацию на нашем сайте.

3. Как сдать квартиру без посредников на длительный срок – пошаговая инструкция для новичков

Тем, кто никогда не передавал своё недвижимое имущество в чужие руки, кажется, что в этой процедуре нет ничего сложного. Нашёл квартиранта, подписал бумаги, и стриги купоны – получай себе регулярную плату в назначенный срок.

Вынужден разочаровать – чтобы грамотно сдать квартиру, нужно знать некоторые нюансы и действовать по заранее составленному плану.

Шаг 1. Подготавливаем квартиру к сдаче

Речь не идёт о капитальном ремонте, если в таковом отсутствует нужда, но косметические процедуры провести определённо стоит. Как и заказать профессиональный клининг квартиры. Можно, конечно, сделать уборку самому, если есть желание и соответствующие навыки.

Кроме того, стоит привести в полный порядок:

• сантехнические системы;
• электропроводку;
• бытовые приборы и мебель, если таковые есть;
• дверные замки;
• систему отопления.

В квартире не должно быть ничего лишнего и личного. В этом вопросе придерживайтесь позиции разумного минимализма.

Шаг 2. Определяем стоимость аренды

Неадекватная оценка объекта – распространённая ошибка собственников. Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери плюс неприятное ощущение, что вы остались в дураках.

Как быть? Потратить время на изучение рынка или вызвать профессионального оценщика. Если вы собираетесь сдавать объект на годы, второй вариант предпочтительнее. Заплатите специалисту один раз, зато будете знать его реальную арендную стоимость.

На этот показатель влияют десятки факторов:

• местоположение;
• наличие инфраструктуры;
• общее состояние здания;
• площадь и количество комнат;
• наличие балкона;
• контингент соседей;
• состояние объекта;
• сезон;
• общая ситуация на рынке жилья вашего города.

О том, какие нюансы имеет аренда объектов из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Пример

Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.

У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Шаг 5. Собираем документы

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

• паспорт (можно копию);
• свидетельство о праве собственности на жильё;
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 6. Заключаем договор

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Шаг 7. Получаем предоплату

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт Правовед.ру действует в круглосуточном режиме.

4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

1) Миэль

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

2) Альма

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

4) Arman Palace

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

5) Азбука жилья

Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Риск 3. Проживание большого количества жильцов

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Риск 4. Противоправные действия арендаторов

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.

6. Заключение

Итак, друзья, теперь вы в курсе, что сдать квартиру – не такая уж и простая и безопасная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако если подойти к этому процессу грамотно и с должной подготовкой, на аренде недвижимости можно стабильно зарабатывать.

Команда нашего журнала желает читателям успеха в любых коммерческих начинаниях! Будем признательны за ваши оценки и комментарии к публикации. До встречи!

Как сдать квартиру через агентство недвижимости быстро и выгодно

Поиск жильцов — задача сложная. Процедура требует большого количества времени, терпения и юридической грамотности. Некоторые подбирают квартиросъемщика самостоятельно, но большинство граждан предпочитают сдать квартиру через агентство недвижимости (АН), воспользовавшись помощью риелтора.

Законодательство

Вопрос сдачи жилья внаем регулируется Гражданским кодексом РФ. Данной теме посвящена глава 35, которая определяет отношения арендодателя и квартиросъемщика. На ее основе составляются договоры найма, рассматриваются спорные вопросы или ситуации в суде.

Если планируется сдавать квартиру иностранному гражданину, то следует учитывать также ФЗ № 115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ» и ФЗ № 109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ».

Кто может сдавать

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащую ему собственность на основании договора найма.

Сдавать жилье в аренду имеет право и субарендатор на основании договора социального найма и письменного разрешения собственника недвижимости (ст. 67 ЖК РФ). При этом должна быть в обязательном порядке оформлена нотариальная доверенность.

Может ли не собственник

Заниматься сдачей жилья в аренду может не только собственник, но и любое уполномоченное физическое или юридическое лицо по доверенности.

Если жилье находится в совместной собственности, то родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтобы единолично распоряжаться недвижимостью. В этом случае нужна будет доверенность от всех совладельцев квартиры или их присутствие при подписании договора.

Способы сдачи

Существует два пути организации бизнеса: самостоятельно или через агентство недвижимости.

Самостоятельно

Если есть достаточное количество времени и знаний или нет доверия к агентам, то заняться сдачей можно лично.

Для самостоятельной сдачи необходимо:

1. Подготовить жилье к сдаче внаем. Определиться, будет ли это длительная аренда или посуточная. От этого зависит степень укомплектованности квартиры бытовой техникой, мебелью, текстилем (постельные принадлежности, полотенца, халаты и другое). Основные требования — наличие косметического ремонта, исправной электрики, сантехники, системы отопления, а также идеального порядка в помещении.
2. Собрать информацию о ценах на жилье с аналогичными характеристиками. Это могут быть интернет-сайты по сдаче недвижимости, соцсети, газеты, различные доски объявлений и другие.
3. Оценить состояние объекта (месторасположение, транспортная развязка, учебные заведения и так далее), выявить все плюсы и минусы. Назначить цену, желательно среднюю по рынку предложений. Продешевить никто не желает, а удержаться от соблазна получить больше денег — труднее, поэтому нужно постараться выбрать золотую середину.
4. Сделать качественные фотографии максимально приближенные к реальному состоянию жилья — это избавит от лишних звонков и просмотров.
5. Написать текст объявления с указанием размера жилой площади, этажности, количества комнат, наименование района расположения. Дать подробное описание положительных сторон квартиры, есть ли по близости магазин, детский сад, указать сумму арендной платы, залога и номер телефона хозяина.
6. Разместить объявление на популярных сайтах: «Авито», «Домофонд», «Циан», «Мир квартир». На досках объявлений местных сайтов и СМИ рассказать о сдаче жилья друзьям и знакомым.
7. Принимать звонки, быть готовым отвечать на вопросы, договариваться о просмотрах, устраивать показы.
8. Подготовить образец договора аренды, грамотно составленный юристом, в котором будут прописаны все обязательства сторон, форс-мажорные обстоятельства и ответственность при невыполнении пунктов соглашения.
9. Постараться среди бесчисленного количества потенциальных претендентов выбрать самого порядочного и благонадежного. Не нужно стесняться задавать вопросы о платежеспособности, роде деятельности потенциального жильца. Обязательно проверить его паспортные данные, регистрацию. Внести эти сведения в договор и сделать копию паспорта нанимателя.

Через посредника

При обращении в риелторское агентство заключается договор на оказание услуг, при этом плата с собственника не взимается. Все обязанности с этого момента берет на себя посредник: реклама, поиск клиентов, юридические вопросы. Собственнику лишь остается по телефону договариваться о встрече с будущими жильцами. При обоюдном согласии арендодателя и нанимателя в присутствии риелтора заключается договор.

Сдавать жилье можно как посуточно, так и на период любой продолжительности. Успех долгосрочной аренды зависит от правильно подобранных квартирантов, их порядочности и платежеспособности. Сдача квартиры посуточно имеет свои плюсы и минусы.

К несомненным преимуществам относятся следующие:

1. Ежемесячный доход возрастает в 3–4 раза, по сравнению с долгосрочной арендой, даже при условии заполняемости — 15 дней в месяц.
2. Если квартира выставлена на продажу, то посуточная аренда также очень удобна. Никто не связывает себя долгосрочными обязательствами и при этом жилье всегда доступно к просмотру.
3. Возможность для владельца в любое время прекратить сдачу внаем и использовать квартиру по своему усмотрению.

Существуют и некоторые риски при посуточной аренде.

1. Вследствие постоянной смены жильцов происходит быстрый износ мебели и прочего имущества.
2. Потребуются дополнительные расходы на поддержание исправности и надлежащего вида всего находящегося в квартире, на обустройство. Этот вид аренды предусматривает наличие практически всего необходимого для комфортного проживания (фен, гладильная доска, утюг и многое другое).
3. Необходимость покупать гигиенические и бытовые мелочи: шампунь, мыло, туалетную бумагу, салфетки и прочее.
4. Регулярные коммунальные платежи придется осуществлять собственнику, несмотря на заполняемость квартиры.
5. Понадобится всегда быть «на связи» с потенциальными жильцами и по возможности максимально быстро решать возникающие проблемы. В противном случае, ввиду огромной конкуренции на рынке недвижимости, существует риск остаться без постоянных клиентов, что не будет способствовать процветанию бизнеса.
6. Требуется много времени и сил на поиск клиентов, а также стирку, глажку, уборку помещений после каждого гостя.
7. Повышается риск столкнуться с мелким или крупным воровством.

В случае с посуточной арендой необходимо очень внимательно отнестись к составлению договора, добавить в него дополнительные пункты и подробный перечень имущества.

Пошаговый алгоритм действий

Для того, чтобы сдать квартиру, необходимо пройти несколько этапов.

Подготовка жилья

Подготовка квартиры к сдаче будет зависеть исключительно от того, какие цели преследуются: кому сдавать, длительно или посуточно, и конечно же, стоимость аренды.

В любом случае помещение должно быть пригодно для

• хороший пол; жизни и иметь соответствующее состояние:
  • сантехника;

  Это минимум для успешной сдачи жилья.

  В квартире должны присутствовать самые необходимые предметы:

  • кухонный гарнитур;
  • плита;
  • холодильник;
  • микроволновка;
  • телевизор;
  • пылесос;
  • стиральная машина;
  • шкаф для одежды;
  • кровать или диван;
  • кастрюли, сковорода, посуда;
  • чайник и утюг;
  • текстиль: шторы, белье и полотенца (для посуточной аренды).

  От укомплектованности квартиры, качества ремонта будет зависеть арендная плата. Если воспользоваться б/у техникой и мебелью, то можно сдать квартиру дешевле. На такой вариант всегда найдутся клиенты.

  Поиск агентства

  Следует очень серьезно отнестись к поиску агентства недвижимости. Для этого нужно собрать информацию от друзей и знакомых, почитать отзывы в интернете, как АН зарекомендовало себя на рынке недвижимости, сколько времени работает. От сделанного выбора будет зависеть успех предприятия.

  

  Документальное оформление сделки

  Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.

  Потребуются следующие бумаги:

  1. Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
  2. Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
  3. Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
  4. Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.

  Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.

  1. Паспортные данные обеих сторон.
  2. Сумма и сроки оплаты.
  3. Кто будет проживать в квартире (список).
  4. Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
  5. Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
  6. Форс-мажорные ситуации.
  7. Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.

  Договор — это свидетельство гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.

  В случае возникновения спорных моментов собственник имеет право:

  • выселить жильцов в течение 3–7 дней без возмещения арендной платы;
  • в случае повреждения имущества — не возвращать сумму залога;
  • согласно соответствующему пункту договора взыскать средства за причиненный ущерб;
  • в более сложных ситуациях — обратиться в суд.

  Отсюда можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторами являются хорошие знакомые или приятели. Это нужно в первую очередь владельцу недвижимости.

  

  Правовые последствия

  Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

  Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

  1. Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
  2. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
  3. Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.

  

  Что выгоднее

  На первый взгляд может показаться, что сдача недвижимого имущества в аренду является выгодным делом. Стоимость квартир в мегаполисах высокая, но арендная плата небольшая, так что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия. Получить прибыль можно будет только в том случае, если хозяину удастся найти благонадежных клиентов и миновать возможные риски.

  Положительные моменты работы с посредником

  Воспользоваться услугами агентства, значит, довериться профессионалам своего дела.

  Плюсы обращения к риелтору:

  • экономия времени, способ подходит тем, для кого сдача жилья не является основным видом деятельности;
  • поиск кандидатов по заранее определенным критериям;
  • прием звонков, переговоры, показ жилплощади — тоже забота агента;
  • отсутствует необходимость платить за услуги, эта обязанность возлагается на потенциального квартиросъемщика;
  • оформление договоров, юридическое сопровождение сделки.

  Риски для собственника

  Сдавая квартиру, нужно быть морально готовым к некоторым рискам, связанным с частой сменой жильцов, повреждением имущества и воровством.

  Как правило, агентам не интересен долгий поиск клиентов (у них таких десятки), поэтому не стоит сильно расслабляться и быть «на чеку». Нужно внимательно отнестись к выбору жильцов среди множества предлагаемых. Не следует стесняться задавать вопросы, ведь будущие проблемы предстоит решать только владельцу, так как агентство после подписания договора и получения своих комиссионных больше ни за что не отвечает.

  Порча имущества

  Часто нерадивые жильцы даже и не задумываются над сохранностью мебели, бытовой техники или отделки квартиры. Понадобится вписать в договор пункт об ответственности арендаторов и возмещении убытков. Защититься от таких рисков поможет оформление страховки на отделку, бытовую технику и прочее имущество.

  Субаренда

  Натолкнуться на мошенников, которые могут сдать квартиру еще кому-то, причем неоднократно, может каждый. Поэтому, чтобы риск попадания в неприятную ситуацию свести к минимуму, необходимо совершать частые визиты в квартиру с целью лично убедиться в том, кто в ней проживает. Подобная тактика применима также для контроля количества человек.

  Противозаконные действия арендаторов

  Квартиранты могут поджечь жилое помещение, затопить или просто оказаться мошенниками. В таких случаях очень пригодятся хорошие отношения с соседями, которые смогут предупредить о чем-то подозрительном и, возможно, удастся вовремя предотвратить преступление.

  Но рассчитывать на везение не стоит. В таких случаях необходимо обращаться в полицию. Поэтому на руках должен быть грамотно составленный договор с подробным перечнем всего имущества и состояния квартиры на момент заселения, паспортные данные постояльцев. Это поможет доказать факт порчи или хищения.

  Задолженность за ЖКУ

  Избежать долгов за ЖКУ проще всего, если осуществлять коммунальные платежи лично. Стоит заниматься оплатой самостоятельно, даже если квартира сдается на длительный срок. Только так можно быть уверенным, что просрочки платежей не будет.

  

  Нюансы

  Следует понимать, что существуют некоторые различия в подходе к сдаче жилья эконом и бизнес-класса. В настоящее время жилье стоимостью до 20 тысяч рублей пользуется большим спросом и сдать его намного легче в плане сроков и первоначальных вложений.

  Помещения премиум-класса требуют дорогого ремонта, наличия качественной мебели, техники. Также понадобится дополнительная регулярная реклама. За сдачу элитного жилья нередко агентские взимаются как с квартиросъемщика, так и с собственника жилья. Это обусловлено дополнительными расходами. Дорогие квартиры чаще всего становятся привлекательными объектами для злоумышленников.

  Сколько стоят услуги

  В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.

  Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.

  Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.

  

  Рекомендации по выбору риелтора

  Если все-таки решено сдать квартиру в аренду через агентство, то следует серьезно отнестись к поиску фирмы. От этого будет зависеть успех всего предприятия.

  Гарантами надежности АН считаются:

  • составление договора с собственником об оказании услуг;
  • фиксированная сумма комиссии за проведенную сделку;
  • оплата производится только после заключения договора между сторонами (собственником и нанимателем);
  • наличие официального сайта и положительных отзывов о работе агентства в интернете.

  

  ТОП-5 агентств

  На сегодняшний день на рынке недвижимости существует ряд компаний, зарекомендовавших себя в качестве добросовестных исполнителей.

  Перечень лучших из них:

  1. «ЦИАН» — Центральное Информационное Агентство Недвижимости. Обладает крупной базой данных, которая предоставляет любую информацию о недвижимости практически по всей стране.
  2. «ИНКОМ-Недвижимость» — крупнейшая российская риелторская компания, работает с 1991 года. Имеет свой собственный «Аналитический центр», который занимается оценкой и прогнозированием рыночной ситуации.
  3. «Бест-Недвижимость». Риэлторское агентство Москвы, на рынке представлено с 1992 года, состоит из 16 отделений. Осуществляет все виды деятельности с недвижимостью, включая ремонт, дизайн и перепланировку.
  4. «Домострой» — российский холдинг, основанный в 1994 году. Предоставляет юридическое сопровождение сделок (приватизация, наследство и прочее). Охватывает весь спектр услуг на первичном и вторичном рынке.
  5. «Миэль» — инвестиционно-девелоперский холдинг с 1990 года. По роду деятельности компания разделена на 4 филиала: «Аренда», «Загородная недвижимость», «Брокеридж», «Коммерческая недвижимость».

  Обращаясь за помощью в «надежные» риелторские компании, владельцы экономят время, нервы и деньги.

  Источник http://kvartirkapro.ru/arenda-municipalnoj-sobstvennosti/

  Источник http://finguid.ru/nedvizhimost/kak-sdat-kvartiru/

  Источник http://uristi.guru/kvartira/sdat-kvartiru.html

  Похожие записи:

  1. Всемирный банк указал на риски перегрева российского ипотечного рынка
  2. Почему бетон так популярен?
  3. Воплощаем задуманное в реальность вместе со студией «Мята»
  4. Заемщики уходят в банки, продолжающие работать по льготной ипотеке без комиссий.