Как сдать в аренду коммерческую недвижимость

Аренда коммерческой недвижимости является темой этой статьи. Здесь будут рассмотрены такие вопросы, как аренда торговых нежилых помещений или складов, а также как сдать в аренду коммерческую недвижимость.

Эта информация будет полезна бизнесменам, а также владельцам нежилых помещений, ну и вообще всем, кто интересуется этой темой.

Цели аренды коммерческой недвижимости

Успех бизнеса сильно зависит от того, удачно ли выбрано помещение для ведения дел. Особенно это касается сферы услуг и торговли. Красивый, привлекательный магазин в центре города притягивает большое количество покупателей.

Различные офисы тоже лучше расположить в оживленных районах города. Каждая компания должна иметь уютный офис для работы и приема клиентов. Даже при наличии у вас интернет-магазина, заказы нужно где-то собрать и выдавать. Кроме того, офис в этом случае необходим для решения спорных вопросов с клиентами.

• небольшие денежные траты, по сравнению с покупкой;
• оформление документов не представляет сложностей;
• наличие возможности всегда переехать в другое место, сменив арендодателя;
• большой выбор помещений, особенно в крупных городах.

В итоге, это быстро и выгодно, не то что покупка этого же помещения. Если у вас, наоборот, есть помещение для сдачи в аренду, это тоже сулит вам выгоду. Конечно, это надёжный источник пассивного дохода.

Покупка коммерческих площадей является хорошим вариантом инвестирования денежных средств. Заниматься поиском подходящего помещения для бизнеса является довольно хлопотным мероприятием. Гораздо проще и быстрее найти нужный объект с помощью услуг профессионального посредника.

СПРАВКА! Далеко не каждый начинающий бизнесмен может купить нежилое помещение для своего бизнеса. Тогда то и всплывает решение об аренде.

Советы для аренды коммерческой недвижимости

Занимаясь выбором помещения для аренды, нужно быть очень внимательным. От функциональных характеристик и параметров помещения зависит, насколько быстро вы начнёте там работать и будет ли выбранный объект полностью вам подходить.

Сначала нужно понять, будете ли искать помещение своими силами или обратитесь за помощью к агентству. Последний вариант более надёжен и безопасен, при выборе первого варианта необходимо очень много свободного времени.

1. Проверяйте работу вытяжки и вентиляционной системы

Этот пункт является очень важным, так как в выбранном помещении будете находиться вы вместе со своими работниками. К тому же, если вы заведуете рестораном, кафе или магазином продуктов, то отсутствие хорошей вентиляции будет для вас реальным препятствием.

Пищевые продукты необходимо хранить в соответствующих условиях, а наличие посторонних запахов не должно отталкивать покупателей и беспокоить продавцов. К тому же, санитарные службы не позволят вам разместить там предприятие питания или магазин с продуктами, если в нем будет только общедомовая вентиляция.

1. Обратите внимание на зону для погрузки-разгрузки

Для владельцев ресторанов, кафе, магазинов ещё одним важным моментом является удобная зона для погрузочно-разгрузочных работ.

Необходимо посмотреть, не выходит ли участок зоны погрузки-разгрузки на проезжую часть или во внутренний двор жилого дома. Если вы будете оказывать помехи жильцам или автомобилистам, то они постоянно будут жаловаться на вас.

1. Обратите внимание на электрические мощности

Если ваш бизнес связан с использованием холодильников, станков, электрических духовок и других энергозатратных приборов, то вопрос полноценного электроснабжения для вас особенно актуален. Кабели с электричеством должны быть достаточно емкими, чтобы обеспечить ваши нужды в электричестве в полном объёме.

1. Заключение договора

Перед тем, как поставить на договоре аренды свою подпись, нужно очень внимательно прочитать все его условия.

• период аренды, стоимость и способы оплаты;
• если вы арендует помещение вместе с оборудованием, то обязательно понадобится опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора должна быть прописана;
• условия, при которых договор может быть расторгнут.

Обычно расходы за коммуналку, вывоз мусора и другие подобные расходы берет на себя арендатор. Но арендодатель при возникновении необходимости берет на себя оплату капитального ремонта, включая замену электропроводки или сантехнических коммуникаций при выходе из строя, а также налоги.

ВАЖНО! Стоит заранее обсудить с арендодателем вопрос страхования помещения. Будет ли вообще составлен такой договор, а если нет, то кто будет оплачивать убытки при возникновении непредвиденных ситуаций.

1. Проверка документов на собственность

Этот пункт обязательный, — вы должны проверить наличие у владельца документов о праве собственности на данное помещение — договор купли-продажи, выписка из Росреестра.

Если вы не убедитесь в наличии этих документов, то в один прекрасный момент можете очень удивиться, когда объявится настоящий владелец помещения и выгонит вас на улицу. Кроме того, важно, чтобы арендуемое помещение не было арестовано за долги, не состояло в залоге и не имело никаких других обременений.

Если вы не знаете тонкостей жилищного права, то вам лучше попросить помощи у профессионалов, занимаясь арендой или покупкой нежилых помещений.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — пошаговая инструкция

Если вы имеете в собственности торговое помещение, склад, офис или другую недвижимость, которая стоит без дела и к тому же требует дополнительных расходов на содержание, то давно пора получать деньги с этого помещения, а не терять их. Его можно сдать в аренду физ лицу или предпринимателю и каждый месяц получать стабильный доход.

Сдавать в аренду нежилое помещение несложно. Эта процедура прописана в статье 34 Гражданского Кодекса РФ. Наиболее большое значение здесь имеет заключение с арендатором грамотного договора аренды. Почитайте ее, чтобы не платить налоги. Для упрощения этой процедуры ниже представлено пошаговое руководство.

1. Выбор риэлтерского агентства

Если вы будете работать через посредника, то сначала нужно выбрать риэлтерское агентство. Посмотрите, какие есть предложения в интернете, газетах, а лучше спросите у родных и друзей, нет ли у них контактов надёжных компаний.

При выборе нужно обращать внимание на опыт работы компании на рынке, ее репутацию и наличие большой базы данных.

1. Определение размера арендной платы

Для определения стоимости аренды вашего помещения, можно воспользоваться двумя вариантами. Первый заключается в самостоятельном просмотре базе данных своего города с целью выяснения примерного диапазона цен за аренду похожих помещений. Второй вариант заключается в передаче этой задачи риелтору.

Стоимость аренды зависит от следующих факторов:

• размер и состояние помещения;
• место нахождения вблизи или вдали от центра города;
• расположение близко или далеко от транспортных развязок;
• общая ситуация в вашем городе на рынке коммерческой недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы хотите сдать свое помещение побыстрее, то просто немного уменьшите цену.

1. Поиск арендатора

Если вы наняли риелтора, то поиском арендатора будет заниматься он. Он будет запускать рекламную компанию или займётся поиском клиентов по своим каналам.

Чтобы немного помочь риелтору, можно своим руками повесить баннер на здании или на окнах помещения. Часто помещения на первых этажах домов сдаются в аренду сетевикам, например Пятерочке или Магниту.

1. Подготовка документов

В случае работы риелтора, бумагами также займётся он. Профессионалы знают все тонкости документальной работы и подготовят их гораздо качественнее и быстрее.

Если вы всем занимались сами, то теперь придется обратиться к профессионалам или хотя бы поискать образцы договоров в интернете и подправить их под себя.

1. Заключение договора аренды

Этот этап является финальным в сдаче помещения. Риелтор должен составить этот документ самостоятельно согласно всем правилам. Вы только должны будете проверить все его пункты и исправить то, что вызывает у вас вопросы.

4 способа поиска арендаторов коммерческой недвижимости

1. Интернет

Уровня пользовательского владения компьютером вполне достаточно для поиска арендаторов через интернет. Для этого существуют сайты с бесплатными объявлениями и специализированные ресурсы.

Если вы не знаете таких сайтов, то просто забирайте в поисковую строку «сдам офис» или что-то подобное и открывайте появившиеся ссылки. На них вы обязательно найдете желающих снять ваше помещение. Кроме того, вы можете создать там свое объявление о сдаче офиса и желающие будут звонить вам сами.

1. Газеты и журналы

Хоть сейчас и наступил век интернете, всё ещё многие люди продолжают покупать и читать газеты и журналы. Благодаря этому, найти себе потенциальных клиентов можно из объявлений в этих изданиях. Бывает, что такие объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости оставляют сами агентства недвижимости, когда нуждаются в этом.

1. Друзья и знакомые

Этот способ хорош для тех, кто имеет много знакомых и друзей. Если вы являетесь предпринимателем с опытом, то конечно вы легко сможете найти тех, кто хочет либо сам снять у вас помещение, либо знают других людей, которые нуждаются в этом.

СПРАВКА! Хорошо конечно сдавать в аренду свое помещение знакомым, но не забывайте при этом оформлять документы по всем правилам.

1. Агентство недвижимости

Любое риэлтерское агентство имеет свою базу данных. В нее внесены возможные арендаторы, продавцы и покупатели. Поэтому можно обратиться туда и поставить перед риелтором задачу поиска клиента. После чего просто ждать результатов.

Возможные риски для арендодателя коммерческой недвижимости

Абсолютно все арендодатели переживают по поводу состояния своего помещения во время сдачи его в аренду. Все хотят получать от этого прибыль, а не убытки.

1. Использование помещения в других целях

Если договор составлен правильно, то в нем обязательно должно быть указано, с какой целью будет использоваться помещение и как оно будет эксплуатироваться.

Если же арендатор прописал в договоре, что помещение будет использоваться как склад, а в итоге вы видеть там магазин розничной торговли или что-то ещё, то спокойно можете оштрафовать его и расторгнуть договор, не возвращая стоимость аренды.

1. Пропажа или повреждение имущества

Если произошла такая ситуация, что вы сдали в аренду помещение человеку, который в итоге что-то сломал, испортил само помещение, то вы можете потребовать с него возмещение причиненного ущерба в полном объеме. При этом он должен возместить вам не только траты на ремонт, но и стоимость сломанного оборудования.

Такая ответственность не предусмотрена, если ваше имущество пострадало в результате наводнения, пожара или других непредвиденных обстоятельств.

1. Отказ арендатора платить за аренду

Для того, чтобы наказать рублем арендодателя за отказ платить вовремя, договор аренды должен быть составлен правильно. В нем должна быть написана сумма ежемесячной оплаты и сроки, в которые она должна быть внесена.

Риски для арендатора коммерческой недвижимости

Арендатор тоже может опасаться каких-то действий хозяина помещения, которые могут быть незаконны.

1. Аренда помещения у человека, который не является его собственником

Чтобы этого избежать, всегда нужно просить правоустанавливающие документы. Если их не будет, то составленный договор можно считать недействительным. Если хозяин затрудняется с предоставлением документов о собственности, то можно самому получить выписку из Росреестра, обратившись в МФЦ.

СПРАВКА! Эта услуга платная, но зато вы не потеряете деньги на аренду чужого помещения.

1. Замена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Такое еще действительно бывает, причем нередко. Подписав договор и внеся предоплату, человек получает ключи. На следующий день он приходит в арендованное помещение, а замки уже поменяны. Владелец тоже испарился. Такая ситуация называется мошенничеством, по факту которого можно возбуждать уголовное дело.

1. Субаренда

Такая ситуация происходит, когда вы снимаете помещение и не проверяете документы на него. То есть сдать его вам мог совсем другой человек. К примеру, вы снимете его на полгода, заплатив вперед, а через неделю заявится настоящий хозяин этого помещения и попросит вас покинуть его территорию. Ну и конечно, при этом найти субарендатора не удастся. Чтобы такого избежать, нужно общаться и заключать договора только с прямым владельцем помещения.

Заключение

Прочитав эту статью, вы узнали, что аренда коммерческой недвижимости является выгодным и необходимым способом ведения бизнеса.

Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду – как правильно и быстро передать помещение в аренду, какой способ поиска лучше и стоит ли заключать договор с физическим лицом?

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Краткое содержание статьи:

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Как сдать помещение в аренду? Коммерческая недвижимость

Сдача в аренду коммерческой недвижимости как стабильный бизнес

Известно, что 49% жителей нашей страны считают покупку недвижимости самым лучшим способом вложения финансов. Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получать официальный пассивный доход.

Как оформить сдачу офиса?

Чтобы оформить сдачу офиса можно выбрать код ОКВЭД 68.20. Он включает в себя аренду и управление арендованной или собственной недвижимостью. Если вы индивидуальный предприниматель, то для оформления бизнеса потребуется:

• паспорт,
• заявление о государственной регистрации,
• квитанция на оплату государственной пошлины,
• копия ИНН.

Если вы планируете сдавать большие офисные пространства, можно зарегистрировать ООО. Для этого необходим следующий пакет бумаг:

• два экземпляра Устава,
• заявление о государственной регистрации,
• протокол сборов учредителей либо решение об учреждении,
• договор об основании общества, если компанию учреждают несколько участников,
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не требует наличия никаких лицензий. Стандартный срок окупаемости бизнеса — 9-12 лет. Трудно найти объекты коммерческой недвижимости со сроком окупаемости меньше 7 лет.

Сдача офиса отличается небольшим налогообложением. Например, индивидуальный предприниматель платит только 6% от своего дохода. Минфин указывает, что арендодатель должен платить налог, составляющий 15-17% от суммы, которая получена от арендной платы.

Обязанности арендодателя

Под коммерческой недвижимостью понимаются офисы, помещения свободного назначения и торговые помещения.

Вы должны стремиться к тому, чтобы найти ответственных арендаторов. В этом случае сдача в аренду коммерческой недвижимости становится постоянным источником хорошего дохода. Арендную плату обычно повышают раз в 1-2 года.

Сдача офиса в аренду обязывает:

• постоянно контролировать арендаторов,
• следить за исправностью приборов и общим состоянием помещения.

Вы должны предварительно заполнить с арендаторами официальный договор. Этот договор можно досрочно разорвать. В этой ситуации вам придется срочно искать новых клиентов.

Возможности арендного бизнеса

Сейчас у инвесторов появилась возможность приобретать не просто недвижимость, а арендный бизнес. Он полностью готов к запуску. Можно купить помещение, к которому прикреплен свой менеджер. С ним уже зарегистрирован договор найма. В договоре фиксируются:

• срок аренды,
• размеры платежа и индексация,
• условия аннулирования договора.

Часто ремонт сделан застройщиком или арендатором. Это плюс, т.к. новому инвестору не нужно будет тратиться на внутреннюю отделку.

Современные коммерческие помещения располагаются в бизнес-комплексах или на первых этажах новых многоквартирных домов. Офисы контролируются управляющей компанией. По всем возникающим вопросам арендатор общается с управляющей компаний. Вы, как инвестор, освобождены от этих утомительных дел.

Инвесторам предлагается все больше комфортабельных помещений свободного назначения. Можно купить, а затем сдать офис размерами 30-50 квадратных метров по отличной цене. Стоимость офиса будет сопоставима с жилыми помещениями, которые дают меньший доход.

Выгоды

В сухом остатке мы имеем:

• небольшой порох входа,
• выгодное налогообложение,
• высокую прогнозируемость дохода, поскольку средний срок арендного договора составляет около 5 лет и в нем прописаны все условия.

Эксперты считают, что в ближайшие пару лет не стоит ждать ажиотажа на покупку недвижимости. Рынок пока находится в нейтральном состоянии. Сдача в аренду коммерческой нед

Сдача офисных помещений в аренду как бизнес

Сдача в аренду коммерческой недвижимости относится к наиболее выгодным видам бизнеса и почти всегда пользуется спросом. Множество небольших фирм и начинающих предпринимателей ищут офисные помещения для собственного размещения и организации своего дела.Их желание приобрести крышу над головой, причем за сравнительно небольшие деньги, позволяет получать постоянный доход от сдачи площадей в аренду. Кроме мелких предпринимателей, нередко помещение можно с легкостью сдавать под небольшие магазины, куда все чаще вынуждены уходить бывшие владельцы мелких киосков и торговых мест на промышленных рынках.

Ярким примером успешности бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду могут служить многочисленные офисные здания, до отказа набитые мелкими фирмами.

Привлекательность этого направления заключается еще и в том, что для его организации обычно необходимы только первоначальные инвестиции, а все текущие расходы можно перекладывать на заказчиков. Естественно, для создания такого бизнеса, необходимо иметь подходящий объект недвижимости.

Для надежности предприятия, желательно приобрести такой объект в собственность, чтобы не зависеть от прихоти его владельца.

Однако, в случае нехватки средств, можно арендовать здание, с условием права сдачи его площадей в субаренду. Нередко для владельцев здания сдать его в аренду целиком более выгодно, чем кропотливо искать многих мелких арендаторов, оформлять с ними отношения. Это все так, но все же снижение доли прибыли существенно влияет на общую рентабельность проекта, поэтому приобретение здания в собственность всегда является приоритетным, по сравнению арендой, и несет в себе меньше рисков для предпринимателя.

Объекты недвижимости совершенно не обязательно выбирать в центре города, где их стоимость превышает все мыслимые пределы.

Нередко гораздо выгоднее купить здание или помещение на окраине города или где-нибудь в спальном районе, что потребует значительно меньший уровень инвестиций.

Единственным важным условием при подборе объектов недвижимости является наличие поблизости остановок общественного транспорта.

Хорошим вариантом приобретения такого объекта являются старые заброшенные здания разорившихся промышленных предприятий, офисы торговых центров. Чем в более плохом техническом состоянии находится здание, тем дешевле его можно приобрести, чем и пользуются многие предприниматели, зарабатывающие на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. С другой стороны, при наличии достаточных средств, иной раз бывает проще возвести новой здание, заранее планируя его пространство под сдачу в аренду.

При ремонте старого помещения или оборудовании нового, необходимо учесть особенности сдачи коммерческой недвижимости.

Поскольку помещения офисного здания будут сдаваться различным арендаторам, необходимо предусмотреть раздельную подводку коммуникаций и возможность отключения любого помещения от отопления и электричества, чтобы избежать ненужных расходов на пустующие площади. Кроме того, желательно заранее спроектировать места общего пользования, туалеты, места приема пищи, места расположения совместно используемый офисной техники. Это позволит создать комфортные условия для работы мелких предприятий и увеличить привлекательность недвижимости. Как правило, арендаторы не предъявляет особых требований к отделке помещений, поэтому ремонт и отделку можно производить с помощью дешевых строительных материалов. Это уменьшает размер необходимых инвестиций.

Особое внимание необходимо уделить на подключение современных коммуникаций, особенно высокоскоростного интернета, а также организации wi-fi.

Больше того, среди арендаторов выгодно иметь бухгалтерскую фирму, а также фирму, предлагающую офисные услуги: ксерокопирование, распечатку текстов и так далее. Это позволяет обеспечить арендаторов необходимыми офисными услугами и полностью заполнить все сдаваемые в помещении. Для привлечение клиентов можно также использовать общие помещения, холл офисного здания, разрешая размещать в них рекламную продукцию арендаторов, устанавливая для этого специальные рекламные конструкции.

Отличным дополнением, с точки зрения технической оснащенности, является также подключение мини-АТС и предоставление арендаторам городских телефонных номеров, что будет способствовать закреплению постоянных арендаторов на отведенных местах.

При организации бизнеса по сдаче офисной недвижимости, необходимо особое внимание уделить юридически правильному оформлению договоров, возможности взыскания убытков с недобросовестных арендаторов. Эффективность сдачи офисной недвижимости подтверждается экспертами, которые оценивают рост ставок аренды примерно на 10% в год. Опыт показывает, что окупить инвестиции в создание центра офисной недвижимости реально через 2-3 года.

Естественно, для правильной организации бизнеса необходим бизнес-план, заказ которого можно сделать на нашем сайте.

Удачи вам в бизнесе!

Аренда коммерческой недвижимости

В желании найти новые возможности для своего бизнеса, предприниматели часто прибегают к поиску «удачного» помещения. Однако купить себе коммерческую недвижимость может далеко не каждый, а потому многие выбирают аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Особенности аренды коммерческой недвижимости

Неважно, будь то аренда коммерческой недвижимости или ее покупка – данный процесс сопряжен с множеством сложностей и хлопот. Определить ликвидность коммерческого помещения можно на основе нескольких показателей. Если все они будут положительными – данная недвижимость с большой долей вероятности не только окупит затраты на ее покупку/аренду, но и принесет чистую прибыль.

В последнее время повышенную активность на рынке коммерческой недвижимости проявляют именно покупатели, а не арендаторы. Целью таких людей является грамотная инвестиция, которая принесет большую прибыль или хотя бы поможет не уйти в существенный минус.

Эксперты в сфере коммерческой недвижимости сформировали перечень основных советов и рекомендаций для тех, кто хочет себя попробовать на данном рынке. Особо ценными эти советы окажутся для тех, кто хочет вложиться в коммерческое помещение, находящееся в жилом комплексе.

Итак, совет №1 – сделайте недвижимость «своим углом».

Часто бывает так, что арендаторы коммерческих помещений заостряют внимание на том, чтобы недвижимость была собственностью арендодателя.

Это действительно имеет большое значение. Подобное требование, в частности, предъявляют медицинские организации, банковские организации, а также розничные магазины, имеющие разрешение на торговлю алкоголем. В большинстве случаев арендатор в дальнейшем выкупает арендуемое помещение, если оно его устраивает. А потому фактор «своего угла» очень важен.

Совет №2 – определите наиболее подходящий конструктив коммерческого помещения.

Эксперты рынка коммерческой недвижимости утверждают, что конструктив помещения является фактором, имеющим существенное влияние на набор потенциальных арендаторов.

Так, многие предприятия указывают требования относительно уровня инсоляции и типа планировки. К примеру, для медицинской организации высочайший уровень инсоляции и кабинетная планировка являются одним из главных требований.

В свою очередь, коммерческие банки заинтересованы в более глубоких помещениях. Особенно в том случае, если в этом отделении банка планируется размещение хранилища, стены которого могут быть исключительно несущими капитальными конструкциями.

Совет №3 – изучить вытяжку и вентиляционные мощности.

Значение вентиляции ни в коей мере не уступает конструктиву.

К примеру, отсутствие мощной автономной вентиляции создаст существенные трудности нормальной деятельности кафе, ресторанов или розничных продуктовых магазинов. Более того, использование помещений с целью размещений предприятий общепита либо продуктовых магазинов, имеющих общедомовую вентиляцию, категорически запрещается.

Сделать отдельный воздуховод по фасаду можно, но для этого нужно предварительно согласовать данные работы с муниципальными органами.

Совет №4 – заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах.

Данные зоны имеют ключевое значение для арендаторов, желающих использовать арендуемое помещение как кафе, магазин или предприятие общественного питания. Здесь есть один очень важный аспект – погрузочно-разгрузочные зоны ни в коем случае не должны выходить во внутренний двор жилого дома.

Аренда коммерческого помещения не должна приводить к нарушению покоя жильцов данных жилых домов – это обязательное требование, связанное с тем, что погрузочно-разгрузочные работы в большинстве случаев происходят ночью.

Совет №5 – выбирая коммерческое помещение, обязательно оцените электрические мощности.

Этот нюанс является очень важным для арендаторов, владеющих бизнесом, сопряженным с использованием энергозатратного оборудования.

В данном случае затрагиваются уже указанные ранее продуктовые магазины, рестораны и медицинские центры. Безусловно, при необходимости, электрические кабели можно докупить. Но существует высокая вероятность, что электрические кабели будут недостаточно емкими, а потому арендовать такое помещение не получится.

Резюмируя, следует отметить, что выбор коммерческой недвижимости – это очень непростой процесс. Но если тщательно проанализировать рынок предложений и принять взвешенное решение – с большой долей вероятности вам удастся выбрать лучший вариант.

Договор аренды коммерческой недвижимости

Договор аренды обязательно должен содержать точное описание арендуемого объекта недвижимости и включать такие сведения:

• Адрес его расположения;
• Этаж;
• Общая площадь;
• Регистрационные данные, указанные в свидетельстве о праве собственности.

Также рекомендуем предварительно изучить планировку офисного помещения согласно данным из БТИ. Это важно, так как если в дальнейшем в ходе проверки будут определены какие-то несоответствия – ответственность за это ляжет именно на вас, как на арендатора (в частности, вас обяжут выплатить штраф).

Договор об аренде коммерческой недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме. Это касается и ситуаций, в которых арендодателем является ваш товарищ. Акцентируем ваше внимание на том, что устное соглашение абсолютно в любом случае будет признано нелегитимным.

Также учтите, что если договор аренды заключается на срок, превышающий 1 год, нужно дополнительно пройти государственную регистрацию, так как без нее договор не обретет законной силы. Регистрации подлежат абсолютно все дополнительные соглашения, которые как-либо касаются данного договора.

Если же срок действия договора аренды не указан, либо обозначенный срок истек, но стороны намерены продолжить его действие – такой договор получает статус заключенного на неопределенный срок. В таком случае продление договора происходит на тех же условиях, что и при его первоначальном заключении.

Если же срок договора истек, после чего заключается новый договор – условия прежнего соглашения теряют свою силу, вследствие чего и арендодатель, и арендатор имеют право изменить условия пользования помещением.

Но здесь следует учитывать важный нюанс, заключающийся в следующем. Отказ принять новые условия арендодателя автоматически лишает вас преимущественного права на подписание повторного соглашения.

Договор об аренде обязательно должен содержать размер арендной платы за владение коммерческой недвижимостью. Если данных сведений в договоре не будет – он не будет признан заключенным. Отметим, что оплачивать аренду можно не только деньгами, но и имуществом.

Также разрешен расчет производимой продукцией либо предоставляемыми услугами. Размер платы за аренду в срок, указанный в договоре, можно поменять, но не чаще, чем раз в год.

Еще один важный пункт в любом арендном договоре – прописывание условий об оплате расходов, связанных с содержанием арендованного объекта недвижимости. Общие правила гласят, что все расходы по косметическому ремонту, платежам за услуги ЖКХ, уборке, вывозу мусора и остальные похожие траты ложатся на плечи арендатора.

Арендодателю следует оплатить лишь одну статью расходов – капитальный ремонт. Нередко случается так, что определить вид ремонта очень сложно, вследствие чего сложно установить, кому именно следует его оплатить. А потому рекомендуем в договоре максимально подробно указать, на кого будут ложиться каждая из возможных статей расходов.

После улаживания всех «бумажных» формальностей, можно переходить к главному – «приему» помещения. Собственно, именно данный момент знаменует начало действия договора и появление прав и обязанностей как у собственника, так и у арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

Определение арендной стоимости

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Поиск арендатора

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

Услуги риелтора

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

Необходимая документация

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Целевое назначение помещения

Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.

Назначение нежилого здания

Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.

Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.

Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:

• аптеку;
• магазин;
• офис;
• детский центр.

В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.

Универсальные помещения

Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.Особенности данного вида недвижимости:

• она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
• законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
• в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.

Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

• Квартира.
• Комната.
• Частный дом.
• Офис.
• Склад.
• Общежитие.
• Выставочный зал.
• Торговое место (на рынке, ярмарке).
• Ларек, киоск, палатка.
• Дача.
• Коттедж.
• Домик, бунгало на турбазе.
• Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Особенности субаренды

Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:

• Установка некапитальных перегородок.
• Устройство вентиляции, санузлов.
• Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
• Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
• Пристройка к дому веранды.
• Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.

Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.

Управление и оценка имущества

Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление ( Гражданский кодекс глава № 53 ). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.

Расходы – на содержание, ремонт и страхование

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

1. Полностью перевыставляются арендатору.
   • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
   • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
   • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
   • Д 51 К 76 – получено возмещение.
2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
   • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.

Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

• Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
• Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
• Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
• Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
• Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
• Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.

Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Помощь в планировке

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Обсуждение деталей

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Каникулы

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Надёжность арендодателя

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

• ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
• ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
• ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

• Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года.

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

• Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года.

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

• Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
• Количество мебели и техники (укажите их состояние).
• Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Дополнительные условия

Одним из спорных вопросов являются расходы на ремонт. В каждом конкретном случае он решается индивидуально. Владелец должен определиться, будет ли он подготавливать помещение к сдаче или арендатор сделает ремонт за свой счет. При этом стоит помнить, что арендодатель не имеет права передать в пользование объект, в котором неисправна проводка или отсутствуют окна, двери. Собственник недвижимости может договориться о том, что все работы будут проведены арендодателем в счет аренды.
В большинстве случаев владелец самостоятельно (или с помощью бригады строителей) делает ремонт и в надлежащем состоянии передает нежилое помещение второй стороне.

На правах «временного собственника» арендодатель может проводить работы на свое усмотрение (но без капитальных изменений). В этом случае он не выставляет счет за расходы, поскольку в ходе обновления помещения могут быть использованы материалы и технологии, которые непосредственно связны с особенностями планируемого бизнеса, например специальные полы, освещение, мебель, техника, вывески. После его выезда эти «новшества» не будут представлять никакой ценности для собственника недвижимости.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

• паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
• свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
• технический паспорт;
• иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Как подготовиться к рекламной кампании

Когда объект полностью готов к сдаче, можно приступать к съемке. Красочные фото всегда привлекают больше заинтересованных лиц. Постарайтесь сделать снимки, на которых интерьер будет правильно освещен. Хорошо, если на фото будут видны окна, красивый вид. Не помешает сфотографировать фасад с улицы. Покажите здание, окрестности, пешеходов, которые движутся рядом с объектом. Постарайтесь продемонстрировать достоинства нежилого помещения.

Вторым обязательным шагом будет подготовка проектной и технической документации. Вместе с фотографиями стоит добавить чертежи. Ведь у потенциального арендатора уже есть идея для бизнеса в голове. С помощью чертежей проще вообразить реализацию проекта.

Даже если проектной и технической документации не будет в рекламном проспекте/объявлении, скорее всего, эту информацию заинтересованное лицо попросит предоставить при первой встрече. Часто арендаторы берут чертежи и передают их архитектору, чтобы оценить необходимые траты на перепланировку или оборудование помещений. Чтобы не попасть впросак, заранее подготовьте все сопутствующие документы. Это сэкономит время и облегчит дальнейшие переговоры. Плюс позволит съемщику быстрее проанализировать предложение и принять окончательное решение по поводу аренды.

Специфика сдачи в аренду

Прежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:

1. Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
2. Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
3. При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
4. Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.

При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:

• оформиться, как индивидуальный предприниматель;
• зарегистрировать договор в Росреестре.

Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).

Варианты СНО

Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:

• Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
• Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы ( п.2 ст. 394 , п. 3 ст. 406 , п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.

Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607 .

• Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
• Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС .
• Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
• Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом ( п. 6 ст. 98 ГК РФ ).
• Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
• Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.

Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Источник http://onlineserviceip.ru/pravovye-aspekty/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Источник http://deltodom.ru/raznoe/kak-sdavat-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-arendu-kak-pravilno-i-bystro-peredat-pomeshhenie-v-arendu-kakoj-sposob-poiska-luchshe-i-stoit-li-zaklyuchat-dogovor-s-fizicheskim-licom.html

Источник http://abcdwork.ru/raznoe/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost-poshagovaya-instrukciya-i-poleznye-sovety.html