Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это договор аренды, который позволяет бизнесу арендовать коммерческое помещение у арендодателя. Коммерческая аренда существует в трех основных формах: полная аренда, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, согласования и подписания договора коммерческой аренды является длительным процессом, и важно понимать необходимые шаги, которые подробно обсуждаются в этой статье.

Чтобы упростить этот процесс, наймите профессионалов с опытом, помогая владельцам бизнеса, оценивая их потребности, разрабатывая их бюджет и договариваясь об их коммерческой аренде. Управляемая Q — это компания, которая не только помогает в планировании перед сдачей в аренду, но также оказывает помощь в управлении проектом реконструкции, планировании помещений и даже административной поддержке. Управляемый Q предлагает множество услуг, которые могут помочь вам сэкономить время и деньги. Нажмите здесь, чтобы создать бесплатную учетную запись и начать работу.

Первым шагом при аренде коммерческой недвижимости является настройка параметров вашей недвижимости. Это потому, что существует широкий спектр коммерческой недвижимости для предприятий всех типов. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими площадями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вы хотите понять следующее:

• Идеальный клиент (или пул сотрудников)
• Тип недвижимости и зонирование
• Желаемый размер
• Максимальный бюджет
• доступность

Давайте посмотрим на каждый из этих параметров коммерческой недвижимости.

Идеальный клиент (или пул сотрудников)

Понимание вашего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы хотите привлечь физических посетителей к вашему местоположению. Рестораны, торговые точки и подобные виды бизнеса являются хорошими примерами. Кроме того, эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты.

Например, ресторан быстрого питания захочет арендовать коммерческое помещение в районе, где живут люди, которым нравится быстрое повседневное питание. Кроме того, ресторан «Мишлен Стар» может выбрать другое место в более богатом районе.

Однако, если вы ищете офисное помещение, это не так важно. Вместо этого вы захотите найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, в которой много ваших идеальных сотрудников, например, в Силиконовой долине и в сфере технологий.

Коммерческая недвижимость Зонирование

Все объекты коммерческой недвижимости зонированы для конкретного использования. Склад является хорошим примером коммерческой недвижимости, предназначенной для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, розничную торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать за пределами коммерческого здания.

Например, если вы ищете офисное помещение, вы не сможете сдавать в аренду недвижимость, предназначенную для розничной торговли или ресторана. И наоборот, вы не можете арендовать помещение под офисы и превращать его в ресторан. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, необходимый для вашего бизнеса.

Для этого вы можете обратиться в местную торговую палату или в Google, указав свой почтовый индекс + правила зонирования или город + правила зонирования. Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и лучшие практики для зонирования вывесок.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого вам пространства. Чтобы рассчитать размер, вам нужно определить количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, рестораны и торговые точки обычно требуют в среднем 15 квадратных футов на клиента. Офисы, с другой стороны, обычно требуют от 100 до 150 квадратных футов полезной рабочей площади на одного работника.

Так что, если вы ищете место для розничной торговли или ресторана, вам нужно выяснить, сколько клиентов вы ожидаете в среднем, и умножить это на 15 квадратных футов. Если вы ищете офисное помещение, вам нужно спрогнозировать желаемый размер вашей рабочей силы и умножить его на 100–150. Это даст вам размер необходимого вам коммерческого помещения.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вы хотите определить, это ваш максимальный месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск только теми местами, которые вы можете себе позволить. Максимальный бюджет в значительной степени зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Чтобы помочь, важно определить среднюю цену за квадратный фут для вашей области. Цена за квадратный фут обычно получается из годовой суммы аренды, деленной на общую арендуемую площадь помещения. Чтобы узнать среднюю цену для своего района, введите свой почтовый индекс в каталоге коммерческих объектов LoopNet, доступных для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, вы можете взять ее и умножить на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса. Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемый ежемесячный арендный платеж.

Оттуда вы захотите сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общего пользования (CAM) и включить их в расчеты вашего максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги, как правило, обходятся вам в

2 доллара за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 15% до 35% от вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые пристройки или ежегодное повышение арендной платы. Стоимость застройки в значительной степени зависит от типа бизнеса, но возможно заставить арендодателя покрыть некоторые или все расходы. Для повышения арендной платы, ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться до 3% ежегодно.

Оттуда вам нужно убедиться, что ваш максимальный бюджет не превышает 8% от ожидаемого годового валового дохода. Все, что выше, может поставить ваш бизнес в затруднительное положение.

доступность

Доступность также является основным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов. Например, эти предприятия захотят иметь адекватную парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств.

Рассчитать размер желаемой парковки очень просто. Основное правило — иметь место для парковки на каждые три клиента. Определение трафика сложнее и потенциально более прибыльно. Чтобы помочь, мы написали статью о том, как рассчитать желаемый пешеходный трафик. Если вы хотите рассчитать желаемый трафик автомобиля, вы можете обратиться к нашей статье о том, как выбрать место для вашего ресторана.

Подробнее о параметрах вашей коммерческой недвижимости читайте в нашей статье о том, как выбрать ресторан. Информация полезна для тех, кто хочет арендовать коммерческое помещение.

Большинство договоров аренды коммерческой недвижимости облегчаются брокерами. Обычно участвуют два типа коммерческих брокеров по недвижимости:

1. Лизинговый агент — брокеры, которые представляют арендодателей
2. Арендатор брокер — Брокеры, которые представляют арендаторов

Листинговые агенты нанимаются арендодателем для перечисления их коммерческой недвижимости. Агенты по листингу получают комиссию, которую платит арендодатель, как правило, от 3% до 6% от общей стоимости аренды. Арендные брокеры, с другой стороны, представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно получают процент от общей комиссии, выплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора.

Это означает, что агент по листингу всегда обязан действовать в наилучших интересах арендодателя. Арендатор-брокер, в то время как он или она представляет арендатора, не всегда обязан действовать в интересах арендатора. В зависимости от договоренности, арендатор-брокер может иногда выступать в качестве объективной третьей стороны, что мы обсудим ниже.

Когда использовать брокера-арендатора

Арендатор не обязательно использует брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору следующими способами:

• Список доступной недвижимости
• Точные рыночные цены и сравнительные данные
• Знание местных условий рынка
• Навыки ведения переговоров
• Доступ к вариантам финансирования

Кроме того, эта стоимость обычно является бесплатной для арендатора, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора. Поэтому обычно хорошей идеей является привлечение брокеров-арендаторов, чтобы они помогли вам найти подходящие места для аренды. Однако некоторые брокерские соглашения не являются обязательными, в то время как другие являются обязательными, что мы обсудим ниже.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Например, список брокеров содержит список доступных для поиска профилей брокеров. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, спросив свою сеть.

Вопросы, которые следует задавать при рассмотрении коммерческого брокера:

• Каков опыт работы брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
• Каков размер практики брокера в сфере недвижимости?
• Как брокер получает компенсацию?
• Какова фидуциарная обязанность брокера?
• Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вы захотите найти брокера, который имеет правильное сочетание опыта и внимания. Мы взяли интервью у Кэрри Вуд, директора по маркетингу LeaseRef, который сказал Fit Small Business, что:

«Вы хотите выбрать брокера, который знает, что делать, и искренне заботится о вас.

Если у вас есть брокер, который слишком успешен, вы можете иметь низкий приоритет. Если вы выберете брокера, который неопытен, но внимателен, вы можете в конечном итоге заплатить за ошибки новичка. Мой совет — не выбирать брокера, а выбирать команду. Выберите комбо младшего / старшего, чтобы когда вы охотились за космосом, вы больше работали с младшим, а когда дело дошло до переговоров, у вас есть опытный ветеран, ведущий переговоры ».

После того, как вы определили брокера, которому доверяете, вы должны будете подписать письменный договор. Этот контракт обычно предусматривает, что рабочие отношения:

• Эксклюзивная аранжировка
• Неэксклюзивная договоренность

Давайте посмотрим на различия между ними.

Эксклюзивная договоренность с коммерческим брокером

Эксклюзивная договоренность заключается в том, что арендатор работает исключительно с одним брокером в течение 3 — 12 месяцев. В течение этого времени арендатор не может работать с другим брокером. Договаривается комиссия между арендатором и брокером, равная небольшой части ожидаемой платы брокера арендатора. Однако эта комиссия выплачивается только в том случае, если у брокера арендатора нет комиссий.

Это, конечно, редко, и арендодатели почти всегда платят комиссионные арендатора, тем самым отказываясь от комиссии между арендатором и брокером. Это хороший вариант, потому что брокер-арендатор будет иметь фидуциарную обязанность перед арендатором.

Неэксклюзивная договоренность с коммерческим брокером

Неэксклюзивное соглашение имеет две формы: 1) право представлять и 2) не получать компенсацию.

Право представлять неисключительное соглашение

Право представлять неисключительное соглашение аналогично исключительному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается разговаривать с другими брокерами. Тем не менее, арендатор по-прежнему платит комиссию, даже если договор аренды подписан через брокера.

Не для компенсации Неэксклюзивное соглашение

С другой стороны, неисключительная компенсация не дает арендатору максимальной гибкости. Это не является обязательным, и комиссии не обсуждаются. Вместо этого он дает брокеру право выступать от вашего имени и назначать списки для просмотра. Однако, хотя она обеспечивает гибкость, эта договоренность дает брокеру-арендатору меньше фидуциарной обязанности.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не обязательно. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшой шанс, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти списки объектов коммерческой недвижимости на таких веб-сайтах, как Служба листинга коммерческой недвижимости или LoopNet. Однако, если вы решите искать сами, вам придется выполнить следующие действия без помощи опытного брокера:

• Поиск новых объявлений
• Настройка прохождения
• Переговоры об аренде

Единственное преимущество не использования брокера заключается в том, что нет никакой возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше использовать брокера-арендатора.

Обычно существует 3 типа коммерческой аренды. Основное различие между ними заключается в том, как оцениваются затраты и сборы.

Три типа коммерческой аренды:

• Полный сервис аренды
• Чистая аренда
• Модифицированная полная аренда

У Docracy есть доступная для поиска база данных шаблонов договоров аренды с открытым исходным кодом, которая поможет вам начать работу. Давайте посмотрим на каждый тип аренды чуть подробнее.

Полный сервис аренды

Аренда полного сервиса — наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. При полной аренде аренды аренда включена в стоимость проживания. Это означает, что арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с имуществом, включая налоги на имущество и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги.

На сегодняшний день это лучший вид аренды для арендатора. Там нет никаких скрытых затрат, и компании могут прогнозировать свои ежемесячные и ежегодные арендные платежи. В этом случае арендодатель берет на себя ответственность за содержание имущества.

Чистый лизинг

Чистая аренда — это договор аренды, при котором арендодатель взимает меньшую годовую арендную плату по сравнению с полной арендой аренды. Тем не менее, арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и пункты обслуживания общего пользования (CAMS). Чистая аренда может быть однократной, двойной или тройной чистой арендой.

При единой чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость здания. При двойном чистом лизинге арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогу на имущество. При тройной чистой аренде арендатор платит пропорциональную долю налогов на имущество, страхования имущества и CAMS.

Это означает, что, хотя базовая арендная плата ниже для арендатора, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием имущества. Эти расходы обычно добавляются в базовую арендную плату ежемесячно. Тройная чистая аренда наиболее удобна для арендодателей. Тройная чистая аренда наиболее распространена для ресторанов и торговых точек.

Даже с тройной чистой арендой вы все равно должны иметь страхование имущества. Получить лучшие цитаты из экспертов в Insurance321. Их торговая площадка связывает вас с агентами, брокерами и перевозчиками, чтобы вы могли найти наилучшую политику, отвечающую потребностям вашего бизнеса. Получите бесплатную квоту сегодня.

Модифицированный валовой лизинг

Модифицированная полная аренда — это компромисс полной аренды и чистой аренды. С измененным валовым лизингом арендатор может оплачивать свою часть своих налогов на имущество, страхование имущества и CAMS, но они платят его как единовременный платеж вместе со своей арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какой-либо из налогов, страховки или CAMS увеличивается, арендная плата остается той же. Это не относится к чистой аренде. Коммунальные и уборочные услуги покрываются арендодателем с измененной валовой арендой.

Рассматривая различные списки коммерческой недвижимости, убедитесь, что вы оценили следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

• Место нахождения — Убедитесь, что недвижимость находится вокруг вашего идеального клиента или идеальной рабочей силы. Кроме того, вы захотите найти пространство с достаточным количеством пешеходов и транспортных средств, а также достаточную парковку для клиентов или сотрудников.
• Удобства и услуги — Вы захотите понять весь спектр удобств, предлагаемых коммерческим помещением. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, загрузочные отсеки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на месте и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет диктовать тип удобств и услуг, которые вам требуются.
• История Арендодателя — Это важно понимать, поскольку коммерческая аренда, как правило, заключается на несколько лет. Выбранный вами арендодатель, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения в договоре, увеличение арендной платы и многое другое. Существуют такие сайты, как ReviewMyLandlord, которые могут помочь вам лучше понять, кто ваш потенциальный арендодатель.
• Якорные Арендаторы — Некоторые коммерческие объекты недвижимости имеют якорного арендатора. Этот арендатор, как Wal-Mart, ставит якорь в торговый центр или торговый центр. Если якорный арендатор уходит, арендодатель может на законных основаниях выйти из других договоров аренды имущества. Убедитесь, что вы знаете о каких-либо якорных арендаторов, прежде чем подписать договор аренды.

Провести несколько прохождений

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих мест для просмотра. Это поможет вам лучше понять среднюю цену и поможет вам в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату друг с другом, чтобы убедиться, что вы остаетесь в рамках бюджета.

Практическое правило заключается в том, что вы должны рассмотреть от 4 до 10 коммерческих объектов до подписания договора аренды. Алекс Коэн, ведущий специалист по коммерции в брокерской компании по недвижимости, сообщает Fit Small Business, что:

«Если это торговая площадь, то местоположение имеет решающее значение. Близость к другим ритейлерам, доступ к транспорту и возможность видимости / вывесок могут быть критическими. В этом случае может быть доступно только 4 или 5 мест, которые соответствуют критериям и целям бизнеса. Хороший брокер иногда разрабатывает креативные альтернативы, которые могут выходить за рамки локальных параметров, но предлагают другие преимущества, такие как совместная аренда или гибкость срока аренды.

С точки зрения офисных площадей, как правило, арендаторы могут рассмотреть 8-10 вариантов. Арендаторы тогда сузят варианты до 4 — 5 и пойдут на физические туры. Туры, как правило, проводятся в течение одного дня, но если вы совершаете поездку более 4-5 в течение одного дня, все места могут казаться слитными, что затрудняет процесс принятия решений ».

Эти обходы называются «техническими обзорами собственности». Они проводятся с вашим брокером и брокером арендодателя. После того, как вы пройдете свойства, вы захотите рассмотреть различные условия аренды каждого из них.

Вам также иногда захочется пройтись по недвижимости с лицензированным подрядчиком. Это связано с тем, что некоторые коммерческие помещения требуют сдачи в аренду, что является необходимым дополнением или улучшением пространства. Сборки могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную оценку обновления и договорились об аренде.

Решающим фактором между вашими опциями часто являются условия аренды. Давайте на минутку обсудим различные типы условий коммерческой аренды, а также общие условия коммерческой аренды.

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пришло время выбрать одно или несколько коммерческих площадей и договориться об аренде. При официальном вступлении в коммерческий процесс переговоров по аренде вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера и предоставляется брокером арендодателя.

Оттуда вы захотите написать деловое письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. LOI — это шанс для вас продать домовладельцу то, почему вы стали отличным арендатором. Это особенно выгодно на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Вот что вы хотите включить в письмо о намерениях:

• Заявление с намерением сдать в аренду
• Описание вашего бизнеса
• Количество лет в бизнесе
• Список товаров и услуг, в том числе цены
• Ваши предлагаемые условия

Условия могут совпадать с условиями, предложенными брокером арендодателя, или встречным предложением вами или вашим брокером. Условия включают в себя стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более тонкие условия. Вы можете противостоять любым и всем этим условиям аренды. Если встречное предложение, начинается переговорный процесс

Общие коммерческие условия аренды

Независимо от типа аренды, коммерческая аренда часто будет иметь одинаковые условия аренды. Хотя структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают такие вещи, как обязательный депозит, срок аренды и многое другое. В частности, вы хотите понять следующие условия аренды:

• Используйте пункт — Этот пункт определяет тип бизнеса, который может использовать пространство. Например, некоторые помещения зонированы для розничной торговли, а другие — для офисов. Этот пункт об использовании особенно важен, если вы планируете сдавать в субаренду свое пространство в будущем, поскольку он ограничивает предприятия, доступные для субаренды.
• Продолжительность аренды — Коммерческая аренда обычно длится от 3 до 10 лет. Краткосрочная аренда может быть выгодной, потому что она дает бизнесу гибкость и уменьшает любое будущее финансовое бремя.
• Назначаемость — Аренда должна быть «переуступаемой», если бизнес хочет в конечном итоге сдать внаем имущество. Кроме того, переуступаемая аренда позволяет включать аренду в продажу бизнеса. Например, ресторан с отличным расположением может быть выкуплен другим рестораном, потому что расположение очень хорошее.
• Капитальные затраты — Эти расходы определяют, кто несет ответственность за ремонт, техническое обслуживание и другие расходы, связанные с коммерческой собственностью. Например, чистая аренда взимает с арендатора все капитальные затраты. С другой стороны, аренда полного сервиса требует от арендодателя покрытия всех капитальных затрат.
• Аренда и эскалация — Все договоры аренды предусматривают не только ежемесячную и годовую арендную плату, но и любые будущие повышения арендной платы. Эскалация — это термин, который позволяет домовладельцу на законных основаниях увеличивать арендную плату во время аренды. Обычно рост арендной платы составляет 3% в год. Убедитесь, что в вашей аренде нет ненормальных обострений
• Депозит — Большинство договоров аренды требуют залога. Залог полностью возвращается и защищает арендодателя от правонарушителя или арендатора, который наносит чрезмерный ущерб имуществу. Типичный депозит составляет от 3 до 6 месяцев аренды.
• Лизинговые кредиты — Эти кредиты предоставляют арендатору возможность вносить улучшения в аренду своих коммерческих площадей за счет арендодателя. Эти расширения и улучшения необходимы для успешного ведения бизнеса. С кредитами на застройку арендодатели либо предлагают сниженную арендную плату, возмещают арендаторам, либо платят прямо из своего кармана.
• Оговорка о прекращении — Пункт в договоре аренды, который позволяет арендодателю и / или арендатору расторгнуть договор при определенных условиях. Условия расторжения хороши, если они позволяют расторгнуть соглашение, но увеличивают ваш риск, если арендодатель также может расторгнуть соглашение.
• Снижение арендной платы — Этот термин предусматривает, что если коммерческая недвижимость повреждена, арендатору не придется платить арендную плату (или уменьшенную арендную плату), пока ущерб не будет устранен. Это отличный способ снизить риск для бизнеса.

Однако, по словам Керри Вуд, директора по маркетингу LeaseRef, наиболее недооцененным элементом коммерческой аренды является фактор роста здания:

«Общий фактор роста — это разница между квадратными метрами вашей фактической полезной площади и указанной арендуемой площади. Эта разница является пропорциональной долей арендаторов в общих помещениях (в основном, в коридорах и уборных).

Например, набор, который имеет 4000 квадратных футов полезной площади, обычно измеряется примерно в 4500 квадратных футов. Но в то время как вы можете использовать только 4000 квадратных футов, вы будете платить за 4500 квадратных футов пространства. Это, безусловно, наименее понятная оговорка об аренде со стороны как брокеров, так и арендаторов, и самая большая разница в коммерческой аренде ».

Рассматривая условия аренды, вы захотите договориться об условиях, чтобы свести к минимуму валовой прирост.

Изучив ряд помещений, которые можно арендовать, вы можете задуматься, лучше ли покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Конечно, бывают случаи, когда лучше купить коммерческую недвижимость, чем сдавать ее в аренду. Например, если вы купите коммерческое помещение, вы воспользуетесь акциями, амортизацией, движением денежных средств и повышением стоимости активов.

В частности, преимущества покупки по сравнению с лизингом коммерческой недвижимости включают в себя:

• Построить капитал — Вы можете использовать этот капитал в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
• Собственный ценный актив — Со временем стоимость коммерческой недвижимости может увеличиться, что позволит вам в конечном итоге продавать с прибылью. Однако активы также могут потерять ценность, что делает их инвестицией с риском, который необходимо учитывать.
• Обесценить здание — Вы можете претендовать на ежегодную амортизацию в налоговых декларациях.
• Увеличить денежный поток — Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания. Тем не менее, вы можете сдать в аренду оставшееся пространство и получать доход от аренды.

Кроме того, нередки случаи продажи коммерческих зданий, которые могут оставить арендаторов в беде. Если вы арендуете помещение, которое продано другому арендодателю, возможно, вас могут выгнать из своего помещения. Это обычно является частью оговорки о прекращении. Тем не менее, если вы владеете собственным пространством, вас никогда не выгнают.

Когда речь идет о преимуществах лизинга, арендаторы избегают любых авансовых платежей. Вместо этого они выплачивают возвращаемый депозит, равный арендной плате за 3–6 месяцев, что часто намного ниже первоначального взноса в 10–35%, необходимого для коммерческого кредита.

Кроме того, арендные платежи могут быть вычтены, уменьшая налоговое бремя бизнеса. Это отличается от владения свойством, которое позволяет амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Конечно, если вы финансируете коммерческую недвижимость, вы также можете вычесть процентные платежи и комиссионные сборы.

Более того, владение коммерческой недвижимостью может быть более стабильным, чем лизинг. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочитайте нашу статью о лучших коммерческих кредитах на недвижимость. Мы наметим пять кредитов и обсудим, какие из них подходят для ваших конкретных потребностей.

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между владельцем коммерческой площади и бизнесом. Есть много видов коммерческой аренды и много типов коммерческих площадей. Аренда включает в себя полный лизинг, чистый лизинг и модифицированный валовой лизинг. Эти договоры аренды помогают арендаторам сдавать в аренду офисные помещения, торговые и ресторанные помещения, а также промышленные помещения.

Для получения справки по планированию перед арендой попробуйте использовать Managed by Q. Они также помогают при планировании помещений, управлении ремонтом и постоянной административной поддержке. Нажмите здесь, чтобы создать бесплатную учетную запись и начать работу.

Аренда коммерческих помещений

Не все бизнесмены или юридические лица (организации, предприятия, компании) готовы в свою собственность приобретать помещение для ведения в ней своей хозяйственной деятельности. Большой помощью и преимуществом для таких бизнесменов или предприятий будет именно аренда коммерческого помещения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Для правильного оформления сделки по съему подобного рода недвижимости нужно знать, какие условия обычно выставляются, какой пакет бумаг следует собирать и что входит в стоимость арендной платы.

Условия

Коммерческая деятельность – это та, что приносит прибыль. Но сама хозяйственная деятельность, приносящая прибыль бывает разной. Помещение должно соответствовать своим обустройством, спецификой использования и даже местом расположения именно той деятельности, которую ведет будущий наниматель.

Вот почему крайне важно для арендодателя сразу определиться, на категорию какого арендатора должно быть рассчитано его помещение. Если это, допустим, торговая точка, тогда она должна находиться в месте, где чаще всего ходят люди.

Условия арендной сделки могут обозначаться в составленном сторонами договоре следующие:

1. Арендодатель является собственником помещения. Им может быть гражданин РФ, или же предприятие, или индивидуальный предприниматель.
2. Арендатором является лицо, которое берет в съём помещение для коммерческой пользы. Им тоже может быть лицо любой формы собственности.
3. В обязательном порядке отношения между Арендатором и Арендодателем скрепляются специально изданным у нотариуса договором.
4. Арендодатель по налоговому законодательству дожжен уплатить налог с полученного дохода в виде арендой платы.
5. Арендодатель обязуется привести помещение в надлежащий вид, позаботиться об отсутствии штрафов или обременения по недвижимому объекту, а также отдать вовремя ключи от помещения.
6. Наниматель помещения обязуется – вовремя оплачивать аренду, в надлежащем виде сохранять помещение, а также проводить текущий (либо капитальный) ремонт.
7. Полуаварийное или аварийное состояние объекта не подлежит сдаче в аренду. В противном случае законом будет зафиксировано нарушение.
8. Зонирование внутренних помещений в плановой структуре коммерческой недвижимости играет большую роль и определяет цель её использования.

Подоходное налоговое обложение возникает лишь тогда, когда арендное соглашение по коммерческому недвижимому объекту заключается сторонами на срок 1 год и более.

Возникновение данного обязательства обусловлено регистрацией договора в Регпалате или, как еще называется такое учреждение – Росреестр по недвижимости, либо – ЕГРН (Единый ГосРеестр по Недвижимости).

Это указание четко прописано в ст.651 ГК РФ под названием «Форма, регистрация договора по недвижимости».

Если договор заключен на календарный период времени менее 12 месяцев, тогда ни регистрация не проводится, ни налоги не уплачиваются.

В этом случае государству попросту неизвестно, что вы заключали сделку. Поэтому с вас никто требовать не будет, чтобы вы в бюджет страны отчисляли налог с полученного дохода.

Обратите внимание! Доход имеется в виду именно тот, что получен арендодателем с аренды, а не с результатов коммерческой деятельности.

По последнему параметру действуют свои нормы налогового законодательства в отношении налогоплательщиков, получающих доход от коммерческой деятельности.

Как оформить аренду коммерческой недвижимости

Перед процедурой оформления нужно позаботиться о нескольких важных деталях:

1. Подготовить соответствующую документацию по помещению.
2. Подготовить само помещение.
3. Использовать все известные способы поиска будущего подходящего арендатора.
4. Встречи, общение с потенциальными арендаторами, включая осмотры помещения.
5. Договоренности по арендной плате и прочим условиям временного пользования помещением.
6. Заключение сделки у нотариуса.
7. Регистрация сделки в Регпалате (если необходимо по законоадтельству).

Искать арендаторов можно через интернет, подавая объявления на публичных интерактивных площадках, в соц. сетях и на других порталах.

Полиграфическая реклама хоть и стоит дополнительных денег, тем не менее, она может сослужить добрую службу – быстро найти нужного нанимателя коммерческого помещения.

Подавать объявления также еще можно и в газеты, журналы, городские справочники. Использовать риэлторские и прочие посреднические службы (агентства недвижимости) – услуга платная, но зато эффективная.

Можно хорошо сэкономить время, воспользовавшись посредническим поиском клиента, если сдать в аренду помещение требуется срочно.

Оформление договора сроком более 1 года или сроком ровно на 1 год, проходит регистрацию в ЕГРН. Регистрируется в этом случае не только сам договор, но и все приложения, идущие к нему. Пакет документ в Регпалату собирается практически такой же, как и для нотариуса при составлении арендного соглашения.

Добавляется лишь 4 экземпляра самого договора, подлежащего регистрации. Первый экземпляр с визами регистратора отдается нотариусу, два – сторонам сделки, а последний остается у регистратора.

Учреждение сразу после регистрации сделки передает все необходимые данные по ее существованию и внесению в базу данных, в налоговую инспекцию, от чего и появляется необходимость арендодателю уплачивать налог с дохода.

Годичный (и сроком действия более 1 года) договор будет считаться вступившим в силу только после проведения процедуры регистрации в государственном учреждении.

До этого такое соглашение не признается действительным ни одним юристом, адвокатом или судом. Поэтому после данной процедуры оформление такого соглашения считается завершенным.

Как оформить договор аренды офиса, описывается в статье: договор аренды офиса.

Какие нужны документы

Первое, что потребует нотариус от арендодателя при рассмотрении пакета документов – это подтверждение собственнического права владения недвижимостью. Чтобы сдавать помещение в аренду нужно, что арендодатель был его собственником.

Даже, если с ним вместе собственниками являются иные лица, сделка все равно состоится. Для этого также у нотариуса следует оформить письменное разрешение от совладельцев.

Однако есть и исключения, когда сдать может и не собственник, но при согласии от действующего владельца, оформленном в письменной форме. Такое требование прописано в ст.608 ГК РФ.

В общей сложности документация арендодателем подается следующим списком:

• управленческая документация – Устав предприятия и прочее;
• свидетельство о регистрации юридического лица, либо индивидуального предпринимателя;

• учредительные бумаги – приказ, протокол о назначении директора;
• гражданское удостоверение личности, если собственником помещения является физическое лицо;
• правоустанавливающие бумаги на помещение – договора (купли-продажи, мены, дарения, ипотеки и т.д.) или свидетельства (например, о вступлении в право наследования);

• согласие от супруга, если гражданин является владельцем помещения совместно с супругом;
• согласие совладельцев, если юр. лицо владеет помещением не само, а в компании с иными собственниками;
• справка из ЕГРП о том, что по объекту не фигурирует никаких долгов. Арестов, обременений (например, нахождение под банковским залогом);
• выписка из ЕГРН о правах собственности на недвижимый коммерческий объект;

• реквизиты банка для приема платежей от нанимателя;
• нотариально заверенная доверенность на своего представителя.

Точный список бумаг следует уточнять заранее у нотариуса, либо получить бесплатную консультацию юриста, обратившись через сайт, или в компанию юридической службы. Арендатор подает свои документы.

Если это юридическое лицо, то бумаги будут тем же перечнем, что и у юр. лица-собственника, но кроме прав владения арендуемой недвижимостью:

• свидетельство о регистрации юр. лица;
• учредительная документация;
• подтверждение платежеспособности – баланс предприятия, например, либо счетов из банка;
• отчеты по налогам (по требования арендодателя);
• реквизиты для расчета с собственником недвижимости;
• доверенность, сделанная через нотариуса, на поверенное лицо.

Если арендатором будет ИП, документы подаются аналогично предпринимательству, если – физ. лицо, тогда достаточно предъявить паспорт и справку о доходах.

Физическое лицо также по законодательству России имеет право совершать коммерческую деятельность, но для этого он обязан платить подоходный налог от полученной прибыли.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости

В цену аренды входят следующие составляющие:

• срок аренды;
• снимаемые для временного использования метры помещения;
• этажность;
• удобство месторасположения помещения;
• благоустройство помещения и прилегающей территории;
• наличие сервиса – охрана, уборщица и прочее.

Сегодня хозяева собственных помещений не любят, чтобы их недвижимое имущество простаивало без дела. Все хотят, чтобы оно приносило хороший доход.

Поэтому собственники помещений, сдающие их в аренду для коммерческих целей, выставляют немалую плату за временное пользование площадями.

По данным на март 2020 года аренда недвижимости для целей ведения бизнеса стоит дороже на 25-58%, чем аренда нежилого помещения для иных целей (на 25-35%) или аренда жилого помещения.

Особенно на этом много зарабатывают те предприниматели и компании, которые имеют основным своим доходом именно прибыль, полученную от аренды недвижимости.

Нюансы

Если речь идет о желании арендатора облагородить помещение, либо что-то в нем переделать, достроить или осуществить перепланировку, то это в обязательном порядке должно быть согласованно с арендодателем.

Если арендатор произведет какие-то изменения помещения без согласия собственника, тогда последний вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

При этом ущерб будет арендатором выплачен в виде оставшейся суммы арендной платы как штраф. Если наниматель не согласен с таким размером штрафа, он может подавать в суд. Но при таком раскладе ситуации, скорее всего, суд будет на стороне хозяина помещения.

Риском для собственника коммерческой недвижимости может оказаться недобросовестность лица, снимающего по договору помещение.

Арендатор может использовать его не по тому назначению, что прописано в договоре, укрывать платежи, небрежно относиться к имуществу арендодателя.

Но и у нанимателя есть подозрения на риски – арендодатель может укрывать дополнительные платежи, которые запросто может «повесить» на ответственность арендатора.

Такими непредвиденными расходами могут оказаться платежи по коммунальным услугам, которые не были учтены при составлении арендного соглашения.

Конструкция помещения также крайне важна. К примеру, для сдачи в аренду банковскому предприятию объект обязательно должен быть расширен вглубь. Здесь будут важны скрытые комнаты, ниши, подвальные помещения и прочее.

А вот для медицинского учреждения очень важно, чтобы кабинеты располагались на одном уровне. Крупные складские предприятия больше используют боксы, ангары, которые стоят особняком и имеют большие площади.

Но вот мелкие складские фирмы часто снимают в аренду помещения для хранения продукции, товаров или сырья, внутри какого-то одного большого здания.

Коммерция предполагает получение стабильного и регулярного дохода от лица, проводящего ее. Но каков этот доход, в каком объеме и как стабилен, зависит от документации, подтверждающей динамику и развитие предприятия.

Поэтому так важно арендодателю изучить документы предполагаемого съемщика нежилого помещения, чтобы быть спокойным, что арендная плата будет поступать от него своевременно.

Оформление сделок важно проводить строго через нотариуса и помнить о сроках договора, от которых зависит, регистрировать ли дополнительно документ в государственной службе ЕГРН, или нет.

Как выкупить земли сельхозназначения из аренды в собственность, читайте в статье: аренда земли сельхозназначения.

Как взять землю в аренду у администрации под автомойку, рассказывается тут.

Сколько стоит аренда помещения в торговом центре рассматривается на этой странице.

Менеджер по аренде: квалификация и должностные обязанности

Должность менеджера по аренде встречается не так уж и редко. Но многие люди слабо представляют, что это за профессия, какая там требуется квалификация и каковы основные должностные обязанности. Пора исправить этот пробел.

Особенности профессии

Менеджер по аренде в любом случае работает по процентной схеме, то есть ему достается определенный процент от каждой совершаемой сделки. Обязательно придется поддерживать постоянный контакт с людьми. И не только с руководством собственным, но и с клиентами, которые хотят что-то сдать или взять в аренду. Потому характерными чертами работы менеджера по сдаче коммерческой недвижимости или жилых помещений традиционно являются:

• частые командировки и поездки;
• сверхурочная работа и ненормированные графики;
• невозможность предвидеть, где и как закончится рабочий день, сколько продлится то или иное оформление;
• систематическая эмоциональная нагрузка.

Коммерческая недвижимость очень выгодна для такого менеджера, ведь она стоит дорого, и даже при аренде за нее вносят солидные суммы. Потому и ставки комиссионных обещают быть внушительными; но не все так просто и легко. Только те, кто виртуозно знает особенности рынка, кто готов глубоко и всесторонне изучать особенности конкретных объектов, добьются успеха в этом сегменте рынка. А конкуренция там свирепа и беспощадна.

Работая коммерческим риэлтором, придется больше внимания, впрочем, уделять не индивидуальным особенностям конкретного здания, а общей статистике и экономической динамике. Внимание такого специалиста необходимо приковывается к демографической специфике региона, потому что именно она определяет спрос и предложение на те или иные виды товаров и услуг. Необходимо внимательно отслеживать ситуацию у конкурентов, те предложения, которые они делают. Даже если эти предложения — в смежных ценовых диапазонах или отличаются по площади.

Прорабатывается каждая сделка индивидуально. Переговоры могут длиться долго. Не менее долог процесс согласования и утверждения документов, отдельных параметров договора. Шансов сдать хоть сколько-нибудь крупный объект коммерческой недвижимости менее чем за три месяца очень немного. Потому менеджеру предстоит вырабатывать в себе терпение и методичность.

Взаимодействие с арендаторами – это скрупулезная мелкая работа, не терпящая «кавалерийских наскоков» и «ураганных темпов».

Требования к квалификации

Уже сказанное проясняет, что хороший менеджер по аренде должен великолепно владеть:

• экономическими знаниями;
• методиками расчета прибыли и убытков;
• математическими моделями, позволяющими прогнозировать развитие ситуации на рынке;
• процессом сдачи в аренду во всех подробностях;
• навыками составления договоров и оценки их содержания;
• навыками формирования иных необходимых документов (а их тоже очень много).

Функциональные обязанности

Крайне редко в наши дни менеджер работает в одиночку. Обычно он вовлекается в работу целого отдела, и потому вынужден координировать свои действия с деятельностью других сотрудников. Аренда может выражаться в предоставлении недвижимости как во временное владение и пользование, так и только во временное пользование. Менеджер обязан разбираться в этой тонкости и понимать, что и когда, на каких конкретно условиях передается заинтересованной стороне. Вдобавок ему предстоит проделать массу работы еще задолго до формирования договора.

Арендаторы и те, кто намерен что-либо сдать, приносят ему различные документы. Необходимо все тщательно изучать, проверять, сверять между собой и с нормами закона.

Порой одна опечатка в написании имени, в реквизитах организации, в цифре платежа может буквально обрушить все дело. Не говоря уже о том, чтобы поддерживался оптимальный баланс прав и обязанностей между сторонами.

Необходимо также:

• создавать и поддерживать в актуальном состоянии базы данных об арендаторах с контактной информацией;
• анализировать объемы продаж;
• выдвигать предложения, как их, эти самые объемы, увеличить или хотя бы удержать на текущем уровне;
• искать новых арендаторов;
• контролировать исполнение условий по уже заключенным договорам.

Должностная инструкция

Этот документ, как всегда, в каждой организации составляется индивидуально. Но все же есть общие моменты, касающиеся обязанностей исполнителей. Им нужно непременно знать:

Источник http://ru.vayongroup.com/874-how-to-lease-commercial-real-estate-the-ultimate-gui.html

Источник http://kvartirkapro.ru/arenda-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Источник http://vplate.ru/menedzher/po-arende/