Вместо квартиры: как инвестировать в апарт-отели

Вложение в недвижимость считается одним из наиболее надёжных инструментов сохранения капитала, а также может стать отличным способом заработать. В числе самых доступных вариантов — покупка апартаментов в апарт-отелях, которые стоят дешевле квартир на 10–30%. Разбираем, как работают такие инвестиции и какую доходность по ним можно получить.

Что такое апарт-отель

Инвестиционные апарт-отели, доходные дома 21 века, представляют из себя достаточно распространённое явление на Западе, однако в России эта индустрия ещё очень молода.

В 2011 году на рынке появилась первая российская сеть апарт-отелей — YE’S, но более активная застройка апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге началась лишь в 2014–2015 годах. С недавнего времени они стали появляться в других российских городах (Адлер, Сочи, Краснодар, Новосибирск).

Апарт-отель имеет статус коммерческой недвижимости и представляет собой жилой комплекс с полным набором гостиничных услуг, состоящий из номеров квартирного типа (сервисных апартаментов-юнитов), принадлежащих частным лицам, которые они сдают в аренду.

Приобретая апартаменты, можно оформить их в ипотеку, но при этом на такую ипотечную сделку не будет распространяться программа государственной поддержки.

Практическая разница между «классическим» отелем и апарт-отелем заключается в том, что во втором случае номера в здании имеют разных собственников, а также ориентированы на более длительное проживание, и в них обязательно присутствует кухонная зона.

Для обитателей сервисных отелей предусмотрены услуги по уборке апартаментов, прачечной и химчистки, организация трансфера, заказ такси и т. д. На первом этаже здания находится лобби и стойка ресепшен, кроме этого, на территории комплекса может быть свой фитнес-клуб, ресторанная зона, салон красоты и другие «бонусы».

Всеми организационными, бытовыми и прочими вопросами деятельности апарт-отеля (от содержания до общения с инвесторами) занимается управляющая компания-оператор. Главным показателем её успешной работы считается умение обеспечить загрузку объекта. Раньше хорошим показателем считалась загрузка не менее 70%. Однако из-за короновирусных ограничений загрузка заметно упала — до 30% . В то же время качественные апартаменты с «правильным» расположением во время карантина смогли удержать загрузку номеров немногим меньше 50%.

Сейчас на рынке сервисных апартаментов очень мало аутсорсинговых команд (среди самых известных — отельный оператор PLG, компания «МТЛ . Управление недвижимостью»), которые занимаются их обслуживанием. Большинство девелоперов создают собственные управляющие подразделения. Например:

УК Docklands для апарт-отелей Docklands;

Valo Service для апарт-отелей Valo;

УК Y’ES для апарт-отелей Y’ES;

УК Zoom Service для апарт-отелей Zoom и т. д.

За управление недвижимостью компания берёт около 20% от получаемого дохода.

Апарт-отели vs. квартира

Номер в апарт-отеле

Нежилое помещение, нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную

Жилое помещение, можно «прописаться»

Нельзя получить налоговый вычет

Можно получить налоговый вычет на недвижимость и по ипотеке

Могут арестовать и продать за долги

Не могут лишить единственного жилья

Коммунальные платежи на 15–20% выше, льгот нет

Стандартные цены на коммунальные услуги, есть льготы на услуги ЖКХ

Налог на имущество — 0,5–2% от кадастровой стоимости

Налог на имущество — до 0,1%

Налог на арендные доходы — 13%, можно снизить до 6%, если получить статус самозанятого

Налог на арендные доходы — 13%, можно снизить до 4%, если получить статус самозанятого

Не применяются строительные нормы к освещённости и звукоизоляции

Применяются строительные нормы к освещённости и звукоизоляции

Минусы и плюсы апарт-отелей

➕ Если речь идёт о новостройках, то апартаменты в апарт-отелях стоят дешевле квартир, в среднем — на 10–30%.

➕ Не нужно самостоятельно искать, кому сдавать апартаменты, и решать вопросы с арендаторами, это всё ложится на плечи управляющей компании.

➕ Можно выбрать программу «гарантированного дохода» после ввода апарт-отеля в эксплуатацию и получать доход без простоев (об этом чуть ниже).

➕ Доходность аренды апартаментов в апарт-отелях выше, чем у квартир. В первом случае она составляет около 10% годовых, во втором — 4–6% .

➖ С точки зрения закона номера в апарт-отелях имеют статус апартаментов — это нежилые помещения, поэтому в них нельзя сделать постоянную регистрацию.

➖ Покупатели апартаментов не имеют права на получение налогового вычета, предусмотренного при приобретении жилой недвижимости.

➖ В случае образования задолженности их могут взыскать у владельца по решению суда (арестовать и продать на торгах), даже если они являются единственным жильём для него и его семьи.

➖ Платежи за коммунальные услуги для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости (по тарифам для коммерческих помещений), что на 15–20% выше, чем в квартирах жилого фонда.

Величина налога для собственников жилой недвижимости и для владельцев апартаментов в целом сопоставима, поскольку кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами. Размер налоговой ставки для большей части апартаментов в Москве составляет 0,5%, а в Петербурге — 0,1% от кадастровой стоимости.

Однако если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, оценивается выше 300 миллионов ₽ , налоговая ставка для собственника будет доходить до 2%.

Проверить налоговую ставку на интересующие вас апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе « Справочная информация ».

Также покупателю номера в апарт-отеле следует учитывать, что за полученную им прибыль от аренды придется платить подоходный налог 13% НДФЛ. Например, заработали на аренде за год 300 000 ₽ — нужно заплатить 39 000 ₽ налогов.

Размер налога можно снизить до 6%, если получить статус самозанятого (в этом случае сумма ежегодного дохода не должна превышать 2 400 000 ₽) или оформить ИП.

Купили с мужем однокомнатные апартаменты площадью около 45 квадратных метров в сервисном отеле Docklands на этапе строительства. Это было в январе 2015 года. Сейчас ежемесячный доход составляет около 30 тысяч ₽.

В 2014 году компания Docklands начала строительство своего первого апарт-отеля. На тот момент я возглавляла отдел продаж апартаментов этой компании и решила в них же и инвестировать. Среди инвесторов ещё никто не знал, что представляют из себя апарт-отели и какую ожидать доходность.

Выбирая между студией и однокомнатной, я выбрала для инвестирования однокомнатный проект и считаю, что прогадала. Да, мой однокомнатный номер на сегодняшний день вырос в цене немного больше, чем меньшие по метражу номера-студии, но всё-таки максимальный доход от сдачи в аренду приносят именно видовые студии.

Если не считать долгосрочную аренду, у апартаментов с меньшей площадью и с хорошими видовыми характеристиками спрос и цена за ночь выше, чем у апартаментов с большей площадью, но худшим видом. Люди готовы переплачивать за вид. В будущем такие номера сильнее вырастут в цене, а при желании или необходимости в них можно вполне комфортно жить самому.

На момент покупки в январе 2015 года стоимость моих апартаментов с отделкой и меблировкой под ключ составила ровно 4 000 000 ₽. Дополнительно уже после сдачи объекта я вносила ещё около 150 тысяч ₽ на укомплектование пакетом арендатора — текстиль, посуда и прочее.

За первый год доходность показала примерно 14% годовых. Чистыми получалось около 60 тысяч в месяц. На следующий год доходность увеличилась ещё до 17%, но потом началась пандемия и рост доходности прекратился. На данный момент получается около 10–11%.

Можно сдавать свои апартаменты самостоятельно. Я выбрала сдавать их через управляющую компанию, и, на мой взгляд, это только начало моей инвестиционной истории. Я на сто процентов уверена, что как только закончится пандемия, доходность снова будет около 15%.

Сейчас моему старшему ребёнку 11, через 7 лет будет 18 — ему, естественно, понадобится отдельное жильё, и у него будут однокомнатные апартаменты.

Какие есть стратегии инвестирования в апарт-отели

Самый простой способ инвестирования (для ленивых инвесторов): Купить готовые апартаменты в сервисном отеле, заключить договор с управляющей компанией и получать свой гарантированный пассивный доход за счёт сдачи в аренду.

Способы сложнее: Купить апартаменты (готовые или на этапе строительства) и сдавать их самостоятельно или приобрести объект в строящемся здании для дальнейшей перепродажи.

Самой прибыльной стратегией инвестирования является покупка апартаментов на ранней стадии строительства, дающая возможность заработать за счёт роста стоимости объекта. После ввода здания в эксплуатацию и полной сдачи объекта их можно продать по более высокой цене (стоимость может вырасти до двух раз) или начать получать доход от сдачи номера в апарт-отеле в аренду.

Покупая номер в строящемся или уже готовом комплексе, инвестор имеет возможность выбрать подходящую доходную программу, подробное описание условий которой есть на сайте выбранного апарт-отеля.

Одним из самых популярных предложений на рынке является возможность получать «гарантированный доход», которая позиционируется как «программа для тех, кто желает быть уверенными в доходе от аренды апартаментов без простоев на поиск арендаторов».

Выбравшим эту программу инвесторам предлагают получать ежемесячные фиксированные платежи в течение первых нескольких лет с даты ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Средний срок получения «гарантированного дохода» составляет от трёх до пяти лет. Сумма ежемесячного дохода при этом варьируется от 20 до 40 тысяч ₽ при вложении суммы от 3 до 6 миллионов ₽.

По мнению коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запороженко, инвестору стоит делать выбор в пользу апарт-отеля с меньшим количеством номеров. И с гарантированным доходом минимум 30 тысяч ₽ на первые 5 лет.

С показателями успешности управления его недвижимостью собственник может ознакомиться в личном кабинете, доступ к которому предоставляется при подписании договора с управляющей компанией.

В договоре также можно указывать особые условия, например, что владелец номера имеет право проживать в нём определённое время. Кстати, в некоторых отелях эта опция доступна только по истечении определённого срока с момента приобретения номера.

Какую доходность могут принести инвестиции в номера в апарт-отелях

Доходность за счёт роста стоимости объекта

По итогам 2020 года цены на недвижимость в России в среднем выросли более чем на 20%. При этом общий рост цен в сегменте сервисных апартаментов, по оценкам маркетологов комплекса апарт-отелей Valo, составил около 28%. Но это усреднённые цифры, в зависимости от проекта цены выросли от 10% до 58%. Причём те, у кого цены повысились сильно, часто стартовали с объективно низкой цены.

«Нужно понимать, что рост цен в данном сегменте отражает прежде всего то, что апарт-отели — востребованный инвестиционный инструмент. Где спрос, там и предложение. В отличие от классических отелей, апартаменты могут быстро переформатироваться под долгосрочную аренду и обратно, что очень помогло сегменту в 2020 году, когда туристический сезон по всему миру не состоялся. К примеру, летом у отелей была загрузка 5–10%, а у нас — до 90%, за счёт долгосрочного и среднесрочного размещения», — комментирует ситуацию на рынке Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

Число строящихся апарт-отелей в городах России продолжит расти. Ожидается, что к 2023 году объём рынка долгосрочного проживания увеличится до пяти раз и доля сервисных апартаментов в новом предложении составит 60% .

Доходность за счёт сдачи объекта в аренду

Если говорить об ожидаемой доходности от инвестиций в апарт-отели в 2021 году, то, согласно оценкам экспертов компании Valo, в 2021 году она составит от 6 до 10% годовых в зависимости от проекта.

Показатели доходности при выборе программы «гарантированного дохода» (сдачи в аренду) зависят от заполняемости апарт-отеля и, как правило, составляют в среднем около 10% годовых. «В туристический сезон с такой программой можно заработать ощутимо больше, но при этом нужно быть готовым к тому, что в другой период времени доходы могут снижаться», — отмечает Екатерина Запороженко.

Купил студию площадью 28 квадратных метров около двух лет назад. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составляет чуть больше 26 тысяч ₽.

Нужен был надёжный инструмент сохранения денег, поэтому я сделал выбор в сторону инвестиций в недвижимость.

Я — профессиональный инвестор. Инвестирую в акции на фондовом рынке. Недвижимость для меня — непрофильная сфера. Поэтому перед покупкой я внимательно её изучал и прислушивался к знакомым экспертам. Они порекомендовали рассмотреть апарт-отели. При покупке квартиры для сдачи в аренду меня бы ждали дополнительные затраты на ремонт, общение со строителями, постоянный контроль за всеми процессами и, наконец, поиск надёжных квартиросъёмщиков. Мне как инвестору не хотелось тратить на это слишком много времени, так что я выбрал такой вариант.

Покупал в ипотеку. Идея заключалась в том, чтобы вложить 1 000 000 ₽ и получать с этого миллиона дополнительный доход.

Я приобрёл студию в апарт-отеле в сентябре 2018 года. Это была покупка на этапе строительства, за полтора года до срока введения здания в эксплуатацию, назначенного на апрель 2020 года. Объект был сдан чётко в срок, и скоро будет ровно год, как моя инвестиция приносит доход, который за вычетом 13% НДФЛ составляет 26 500 ₽ в месяц.

За счёт аренды гасится ипотека. Получается, на вложенный миллион я получаю 10% годовых — 10 тысяч ₽ чистого дохода в месяц. Размер налога можно было сократить, но я решил не заморачиваться с оформлением ИП.

Цена студии в апарт-отеле при покупке была 3 420 000 ₽. Сумма первоначального взноса составила 1 000 000 ₽. На 2 400 000 ₽ оформлена ипотека на 20 лет (я планирую погасить её за пять), ежемесячный платёж банку составляет около 16 тысяч ₽.

Мои апартаменты с момента покупки выросли в стоимости — сейчас они оцениваются в 5 800 000 ₽. Получается, доходность моего вложения в моменте 10%, а по факту — намного выше.

Какие существуют риски покупки номера в апарт-отеле

Основными рисками инвестирования средств на этапе строительства апарт-отеля остаются, как и в случае инвестирования в любую другую новостройку, затягивание сроков строительства и вероятность заморозки проекта или банкротства девелопера.

Также существует риск, что номер будет простаивать и полученный с него доход окажется намного меньше, чем хотелось бы. «Показать интересную доходность в таком объекте в общем-то так же сложно, как получить хорошую доходность от сдачи недвижимости в аренду», — утверждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьёв.

Чтобы этого избежать, необходимо максимально изучить рынок и грамотно подойти к выбору объекта и стратегии инвестирования.

Ключевую роль играет добросовестность застройщика. Проверить её можно, изучив историю застройщика, сданные объекты, проблемы, которые с ним возникали. Если здание уже построено, то нужно изучить качество постройки и внутренней отделки, а также местоположение апарт-отеля: удобство района, развитость инфраструктуры и прочее.

Инвестору также следует внимательно подойти к выбору отельного оператора, ведь на заполняемость комплекса, а значит, и на будущий доход инвестора напрямую влияет работа управляющей компании.

Купил студию площадью 26 квадратных метров в апарт-отеле YES на этапе строительства, чтобы потом перепродать её. Это было в ноябре 2017 года. Через 2 года 8 месяцев продал. Получилось заработать 1 531 000 ₽. Вот как это было.

В ноябре 2017 года на семейном совете мы решили инвестировать в покупку апартаментов. Изучив рынок, среди множества предложений мы выбрали покупку номера в строящемся апарт-отеле Y’ES в Санкт-Петербурге. Стоимость студии в апарт-отеле составляла 5 317 000 ₽.

Мы оформили ипотеку. Первоначальный взнос — 1 500 000 ₽. Сумма кредита — 3 817 000 ₽. Ипотеку взяли на 15 лет под 11% годовых. Ежемесячный платёж составлял 34 658 ₽.

Нас привлекла программа двойного дохода, согласно условиям которой через пять лет мы должны были продать свои апартаменты управляющей компании за сумму, в два раза превышающую стоимость покупки. То есть после продажи мы должны были получить 10 634 000 ₽, и, согласно первоначальному плану, ожидаемая доходность составляла около 14,5%. Однако в марте 2020 года случился коронавирус, сроки сдачи объекта немного сдвинулись, а в июне мне позвонил управляющий и предложил перейти на другие условия, перезаключив договор.

Согласно новым условиям, через 2 года и 8 месяцев мы получали при продаже половину от обещанной прибыли. Нас это устроило. Кроме того, я узнал от другого дольщика, также купившго апарт в этом здании по программе двойного дохода, что после вступления в собственность его поставили перед фактом: «выкупать его апартамент по первоначальным условиям компания не будет, потому что она прекращает свою деятельность в Петербурге».

Итак, я съездил в Санкт-Петербург и оформил новый договор. Итоговая сумма перепродажи номера составила 7 975 000 ₽. Таким образом, мы могли бы получить 2 658 000 ₽ прибыли, если бы не ипотека.

За три года мы внесли 36 платежей по ипотеке на общую сумму 1 247 688 ₽. По сути, мы выплатили всего 120 тысяч ₽, а 1 127 000 ₽ ушли банку на оплату процентов.

Так что на деле мы заработали 1 531 000 ₽, и фактическая доходность составила 10,7%. Честно говоря, не очень много. Если учесть девальвацию рубля и посчитать доходность в долларах, то заработок будет почти нулевой.

Кстати, ипотеку мы погасили досрочно в декабре, а деньги получили только в марте. Почти два месяца финансы не работали, и мы не могли использовать их в других активах.

В целом я недоволен вложением в апарт-отель, но получение денег раньше запланированного срока удачно совпало с другими финансовыми планами. Ищу, во что инвестировать дальше.

Выводы

В России апарт-отели только начинают появляться. Согласно прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет рынок сервисных апартаментов продолжит свой рост.

Вложение в апарт-отели позволяет получить примерно 10% дохода от сдачи в аренду и дополнительно заработать на росте их стоимости.

Покупка номеров в апарт-отелях в ипотеку снижает итоговую доходность.

Для инвестирования в апарт-отели достаточно 1 миллиона ₽.

При вложении в апарт-отели существуют риски: задержки срока сдачи, банкротство застройщика, снижение спроса на аренду и т. д.

Самым быстрым способом получения дохода от инвестиции в сервисный отель является покупка на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи.

Апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, поэтому покупать их с инвестиционной целью имеет смысл, только если вы уже являетесь владельцем жилой недвижимости.

Демография, инвестиции и строительство в 2019-2021 годах в Архангельске

Предлагаем посмотреть на интересный документ о возможном будущем нашего города – прогноз социально-экономического развития Архангельска на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов. В документе представлена плановая динамика самых основных показателей: численность населения, индексы производства, потребления, уровень заработных плат, финансы и пр. Для нас наибольший интерес представляют демография, строительство и инвестиции. Скажем сразу: оптимизма здесь очень мало.

Общие сведения о прогнозе

30 октября прошлого года Администрация города одобрила прогноз социально-экономического развития муниципального образования «Город Архангельск» на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов в соответствии cо статьёй 173 Бюджетного кодекса Российской Федерации и пунктом 3.2.2 Положения о бюджетном процессе в муниципальном образовании «Город Архангельск».

Документ представляет собой пояснительную записку и большую таблицу с отчётными социально-экономическими показателями 2016-2017 гг., оценкой данных показателей в 2018 г. и с прогнозными значениями на 2019-2021 гг.

Такие прогнозы разрабатываются и актуализируются ежегодно. Потому чуть ниже мы сравним значения плановых и фактических показателей на 2018 год.

При подготовке прогноза были использованы:

— сценарные условия, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов;

— показатели инфляции и системы цен до 2021 года, разработанные Министерством экономического развития Российской Федерации;

— данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области.

В прогнозных расчетах учтены показатели финансово-хозяйственной деятельности организаций различных секторов экономики города, достигнутые на момент составления прогноза, а также социально-демографические процессы, складывающиеся тенденции их развития.

Прогноз разработан в двух вариантах:

Прогноз натуральных, стоимостных и относительных показателей разработан на основании временных рядов, их отчётных значений и предварительной оценки ожидаемых значений за текущий год с учётом возможных условий, влияющих на их изменение, с применением различных методов анализа и прогнозирования.

В документе представлены показатели из следующих сфер:

Для нас наибольший интерес представляют демографические показатели, показатели строительной отрасли и инвестиций.

Демографические показатели

Численность населения за 2009-2018 гг. принята на основании ретроспективной информации из прогнозов социально-экономического развития Архангельска прошлых лет. Для наглядности динамика численности представлена на графике:

Очевиден переменный, но постоянный рост численности населения города вплоть до 2016 года. Примечательно, что «смена власти» в городской администрации произошла как раз в 2016 году и с 2017 года наметился курс на снижение численности населения Архангельска. С чем это связано? С изменением политики администрации? С общей социально-экономической и политической ситуацией в стране? Или просто считать людей стали как-то иначе?

Любопытно взглянуть на ретроспективные демографические показатели в разделе «Информационно-статистический материал (2010-2017)» на сайте городской администрации. Здесь представлена не только численность населения Архангельска за 2010-2017 гг., но и показатели естественного движения и миграции населения. Для наглядности эти показатели мы представим на диаграммах:

Очевиден серьёзный негативный разрыв между числом родившихся и умерших, а также между числом прибывших и выбывших в 2017 году. Ещё более заметно серьёзное снижение рождаемости в 2017 году и всё набирающая обороты миграция. Данными на 2018 год пока не располагаем.

В развитие наметившейся тенденции прогноз социально-экономического развития предполагает, что численность населения Архангельска будет и дальше снижаться в связи с миграционным оттоком и естественной убылью. Согласно прогнозу, в 2019-2021 гг. каждый год население Архангельска будет стабильно сокращаться на 0,41-0,42 %. Вроде бы, цифра небольшая – всего лишь полпроцента. Однако эта цифра означает, что Архангельск будет не досчитываться примерно 1 500 человек ежегодно:

Причём потери будут именно в городском населении. Сельское же население (да, в Архангельске) будет неизменным – 7 000 человек. Ни больше, ни меньше.

Весьма любопытно взглянуть на аналогичный прогнозный документ прошлого года. Тогда предполагалось, что население Архангельска в 2018 г. составит 358,66 тыс. чел. А на самом деле, по предварительным оценкам, оно составило 356,1 тыс. чел. Т.е. в 2018 г. мы не досчитались 2 500 человек. А к 2021 г. потеряем ещё 4 450 чел. (356,10 – 351,65 = 4,45). Не радужные перспективы. Но, скорее всего, реалистичные.

Вместе с тем Прогнозом предполагается сокращение среднесписочной численности работников организаций примерно на 0,5% в год, увеличение средней заработной платы, рост объёмов промышленного производства, увеличение объёмов товарооборота и оказываемых населению услуг.

В связи с этим ещё более любопытно будет вспомнить Стратегию развития Архангельска до 2020 г. (с прогнозом до 2030 г.). Данной Стратегией предполагалось, что в 2017-2020 гг. население Архангельска будет составлять 358,3 тыс. человек при сохранении установившихся трендов и 358,7 тыс. чел. при реализации Стратегии развития. Получается, рассматриваемый нами прогноз на 2019-2021 гг. с его плановой численностью населения в 351,6 тыс. человек на 2021 г. просто бьёт все рекорды и задаёт новые тренды. Антирекорды и антитренды.

Конечно, вряд ли стоит гнаться за постоянным увеличением численности населения – просто к чему это? Однако сокращение населения заставляет о многом задуматься: почему так происходит? к чему это приведёт?

Данных о миграции и естественном движении населения в прогнозе социально-экономического развития Архангельска не представлено. Скорее всего, в реальности эти показатели будут продолжать наметившуюся тенденцию. Здесь сразу вспоминается программа «Позиция» о молодёжной политике.

Строительство и инвестиции

При сокращающемся населении инвестиционная активность за счёт всех источников финансирования и объёмы работ по виду деятельности «Строительство» будут только расти, а вот жилищное строительство будет серьёзно сокращаться.

Инвестиции в основной капитал

Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность затрат, направленных на приобретение, создание и воспроизводство основных фондов, т.е. затрат на новое строительство, реконструкцию (включая расширение и модернизацию) объектов, приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, на формирование рабочего, продуктивного и племенного стада насаждение и выращивание многолетних культур и т.д.; инвестиции в объекты интеллектуальной собственности.

Формирование показателя «Инвестиции в основной капитал» осуществляется по полному кругу хозяйствующих субъектов:

— по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства,

— индивидуальным предпринимателям без образования юридического лица,

Объёмы инвестиций в основной капитал за 2010-2018 гг. (млн. руб.) представлены на графике и отмечены зелёным цветом.

Данные показатели были взяты из прошлогодних прогнозов соц.-эконом. Развития Архангельска – в каждом таком прогнозе содержится ретроспективная статистическая информация за предыдущие годы.

Кроме того, информация об объёмах инвестиций опубликована на сайте городской администрации в разделе «Информационно-статистический материал (2010-2017)». При этом наблюдается значительное расхождение между ретроспективными объёмами инвестиций в данном разделе и отчётными показателями по данным объёмам в Прогнозе на 2019-2021 гг. Например, согласно статистике, в 2016 г. объём инвестиций составил 17 024,6 млн. руб., в то время как в Прогнозе указано значение лишь 12 941,36 млн. руб. То же и по 2017 г.: 20 203,4 млн руб. в статистике и 14 917,50 в Прогнозе. Почему в этих одинаково официальных источниках настолько разные значения одного показателя – неизвестно.

Согласно Прогнозу, объем инвестиций в основной капитал за 2018 г. оценивается в 15,66 млрд руб., что составляет 100,38% к уровню 2017 года.

На 2019-2021 гг. величина инвестиций в основной капитал прогнозируется в базовом и консервативном вариантах (млн руб.):

По каждому сценарию прогнозируется рост инвестиций на 1,5 млрд руб. ежегодно. Стоит отметить, что объём инвестиций на 2018 г. прогнозировался в размере 14 936,89 – 15 065,92 млн руб. Т.е. по факту в 2018 г. Архангельск перевыполнил план по объёму инвестиций в основной капитал. Таким образом, плановый рост объёмов инвестиций на 2019-2021 гг. видится вероятным.

Объём работ по виду деятельности «Строительство»

Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» — это работы, выполненные организациями собственными силами на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками, а также хозспособом. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, реконструкции, капитальному и текущему ремонту жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений, в т.ч. индивидуальное строительство и ремонт по заказам населения.

Согласно Прогнозу, объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Архангельске, будет лишь расти. При этом отмечается серьёзный провал строительной отрасли в 2017-2018 гг.:

в 2017 г. было выполнено всего лишь 57,30 % от объёма строительных работ 2016 г.,

в 2018 г. – 71,29 % от уровня 2017 г.

При этом на 2018 г. планировался объём работ в размере 3 592,43 – 3 949,31 млн руб. По предварительным оценкам в 2018 г. объём работ по виду деятельности «Строительство» составил всего лишь 2 469,90 млн руб., что на 30-37% ниже запланированного значения.

На 2019-2021 гг. предполагается сохранить и немного улучшить показатели 2018 года. Так, прогнозируется рост объёмов выполненных строительных работ на 4,7-5,0 % ежегодно.

Но объёмы строительных работ – довольно общий показатель. Весьма интересно посмотреть на более узкий сегмент строительства – ввод в действие жилых домов.

Ввод в действие жилых домов

Здесь ситуация серьёзно отличается от общеотраслевой. В отличие от провала 2017-2018 гг. в сфере выполненных работ, жилые дома вводились намного более результативно:

в 2016 г. было введено 84 513,00 кв. м жилья,

Такую внешнюю рассогласованность и противоречивость показателей можно объяснить серьёзной продолжительностью реализации инвестиционных проектов по строительству, в т.ч. жилых домов: основной объём строительных работ может быть выполнен в прошлом году, а ввод в эксплуатацию состоится только в следующем. Так что в значительных объёмах ввода домов в 2016-2018 гг. нет ничего странного.

Однако прогнозные показатели ввода таким оптимизмом уже не радуют. 2019-2021 гг. сулят очень серьёзное сокращение объёмов ввода жилых домов:

Для понимания: площадь одного девятиэтажного четырёхподъездного дома составляет примерно 10 000 кв. м. Так что, грубо говоря, в 2021 году будет сдан только один такой дом. Напомним, на 2019-2021 гг. прогнозируется стабильное сокращение численности населения города.

Стоит также отметить, что прогноз ввода в действие жилых домов основан на количестве уже выданных разрешений на строительство. Очевидно, разрешений к концу 2018 года было выдано не много.

Обратим внимание на тот факт, что в 2018 г. планировалось ввести в действие 78 702,57 кв. м. жилых домов. По предварительным оценкам, было введено 135 404, т.е. в два раза больше. Таким образом, плановые показатели – не догма и буквально их воспринимать не стоит. При этом следует учитывать федеральную повестку.

Ввод в действие производственных предприятий и объектов

Учтён в прогнозе и ввод в действие новых производственных предприятий или объектов. Согласно документу, в 2018 г. было введено целых 6 (шесть) таких объектов:

— Линия сортировки бревен (ул. Родионова, д. 25)

— Блок сушильных камер (5 туннелей и 12 камер периодического действия), остывочного навеса (ул. Родионова, д.25)

— Наружные инженерные сети (ул. Родионова, д. 25)

— Линия сортировки сухих пиломатериалов (ул. Родионова, д. 25).

На 2019-2021 гг. показатель вода производственных объектов также отличается завидным постоянством: 0 объектов каждый год.

Выводы

Итак, основные плановые показатели социально-экономического развития Архангельска по демографии и строительству на 2019-2021 годы таковы:

— сокращение численности населения города на 1 500 человек в год;

— рост объёмов инвестиций в основной капитал на 1,5 млрд руб. ежегодно;

— рост объёмов работ по виду деятельности «Строительство» на 5% ежегодно;

— сокращение ввода жилых домов до 1 многоквартирного дома в 2021 году;

— нулевой ввод в действие новых промышленных предприятий и объектов.

Таким образом, прогнозируется стабильный ноль в новом производстве, тотальный спад в жилищном строительстве, сокращение численности населения и увеличение объёмов инвестиций.

При этом объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2019-2021 гг. должен увеличиваться. За счёт чего он будет расти при нуле в производстве и спаде в строительстве домов? Есть несколько путей. Отрасль «Строительство» — весьма обширна и многогранна. Наращивать объёмы возможно за счёт строительства общественных зданий (может быть, детских садов, школ и поликлиник, а может быть, торговых центров и подобных объектов), за счёт ударного создания комфортной городской среды, за счёт прокладки/перекладки и ремонта дорог, капитального ремонта… Это лишь предположения. Как именно будут достигнуты показатели отрасли «Строительство» — прогноз не раскрывает.

Если вы нашли ошибку, опечатку или неточность, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник https://www.sravni.ru/text/vmesto-kvartiry-kak-investirovat-v-apart-oteli/

Источник https://newsnord.ru/demografiya-investitsii-i-stroitelstvo-v-2019-2021-godah-v-arhangelske/

Источник