Чистый операционный доход (NOI) для инвесторов в недвижимость: как рассчитать и формула NOI — Учет — 2022

Net Operating (NOI) — это расчет дохода от инвестиций в недвижимость. Он измеряет сумму денежного потока, генерируемого инвестиционным имуществом после операционных расходов, но до выплат основной суммы и процентов, капитальных затрат, износа и амортизации. Инвесторы используют NOI для определения стоимости и доходности приносящей доход собственности.

Что такое чистый операционный доход

При инвестировании в недвижимость чистый операционный доход — это сумма дохода, полученного от инвестиционной собственности после вычета операционных расходов и потерь вакансий. Инвесторы в недвижимость смотрят на чистый операционный доход собственности, чтобы определить, является ли недвижимость хорошей инвестицией.

Они также анализируют NOI объекта, которым они уже владеют, чтобы определить, нужно ли им повышать арендную плату для увеличения своего денежного потока. В отличие от предельной ставки, здесь нет «хорошего» NOI. Вместо этого инвесторы могут сравнивать NOI между объектами недвижимости и использовать текущий NOI, чтобы определить, слишком ли высоки их расходы, слишком низкая арендная плата или если недвижимость недоступна после добавления ипотечного платежа.

Чистый операционный доход обычно рассчитывается на ежегодной основе. Итак, если вы знаете, каковы ваши ежемесячные доходы и расходы, просто умножьте на двенадцать, чтобы получить свои годовые итоги. Имейте в виду, что NOI следует использовать в дополнение к другим инструментам оценки, таким как предельная ставка, рентабельность инвестиций, доход от сдачи в аренду сопоставимой недвижимости и денежный поток. Мы рекомендуем использовать NOI и один из других инструментов, чтобы лучше понять общее финансовое положение инвестиционной собственности.

Как рассчитать чистый операционный доход

Вы можете рассчитать чистый операционный доход (NOI) для ваших инвестиций в недвижимость, используя общепринятую формулу чистого операционного дохода, которая представляет собой ваш потенциальный доход от аренды плюс любой дополнительный доход от недвижимости за вычетом убытков от вакансий за вычетом общих операционных расходов.

Имейте в виду, что формула чистого операционного дохода может варьироваться в зависимости от того, кто его рассчитывает.

Например, большинство инвесторов разделяют потенциальный доход от аренды и другие доходы, но иногда вы видите их вместе. Независимо от этого, общепринятая формула чистого операционного дохода — это ваш потенциальный доход от аренды плюс любой дополнительный доход от недвижимости за вычетом убытков от вакансий за вычетом общих операционных расходов.

Использование калькулятора NOI сделает это намного проще, поэтому воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором чистого операционного дохода.

Формула чистого операционного дохода

Формула чистого операционного дохода:

NOI = Доход от аренды + Прочие доходы — Потери вакансий — Общие эксплуатационные расходы

Чтобы определить чистый операционный доход объекта, вам необходимо знать потенциальный доход от аренды и другой доход, который он приносит. Вам также необходимо учитывать потери вакансий от незанятых квартир или квартир, где арендаторы не платят арендную плату. Наконец, вам необходимо сложить все ваши операционные расходы. Получив все эти цифры, вы можете рассчитать чистый операционный доход инвестиционной собственности.

Чтобы найти ваш чистый операционный доход, вам обычно требуется:

1. Потенциальный доход от аренды инвестиционной недвижимости

Потенциальный доход от аренды (PRI) представляет собой совокупную общую арендную плату в соответствии с условиями аренды каждого отдельного жилого или коммерческого помещения, при условии, что имущество занято на 100 процентов. Если недвижимость не полностью занята, тогда величина PRI основывается на анализе рынка аренды, в соответствии с условиями аренды и условиями сопоставимой недвижимости.

2. Потери вакансий на инвестиционной собственности

Потери вакансий представляют собой потерю дохода из-за того, что арендаторы освобождают имущество и / или арендаторы не выплачивают арендные платежи. Коэффициент вакансии может быть рассчитан на основе текущих сроков аренды. Цифры, основанные на рыночных показателях, с использованием сопоставимых вакансий в недвижимости, также могут использоваться для расчета НОИ недвижимости.

Чтобы рассчитать потери вакансий, посмотрите на то, что эта единица могла арендовать, и умножьте ее на сколько месяцев в году она была вакантной. Например, если другие аналогичные единицы арендуют за 2000 долларов в месяц, а вакантная единица пустует в течение трех месяцев, вы умножите 2000 долларов на 3 и получите 6000 долларов, что является ежегодной потерей вакансий для имущества.

3. Прочие доходы от инвестиционной собственности

Поскольку существует много разных способов, которыми собственность может приносить доход, инвесторы в недвижимость должны включать в свои расчеты все возможные доходы, помимо ежемесячной арендной платы. Эти другие доходы включают, но не ограничиваются ими, доходы от аренды помещения, а также доходы от торговых автоматов, доходы от услуг прачечной, доходы от платы за парковку, платы за рекламные щиты / вывески и другие соответствующие сборы за обслуживание.

4. Всего операционных расходов на инвестиционную собственность

Общие эксплуатационные расходы включают все необходимые расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием инвестиционной собственности. Чтобы получить общие операционные расходы, вы просто складываете все операционные расходы, такие как налоги на имущество, обслуживание и сборы за управление.

В частности, операционные расходы обычно включают в себя:

• Налог на недвижимость: Они оцениваются управляющим органом в районе, где находится имущество, и варьируются в зависимости от местоположения, стоимости имущества и размера.
• Страхование аренды имущества: Это помогает защитить вашу собственность от потери дохода, ущерба и опасностей, таких как ущерб, связанный с погодой. Средняя стоимость аренды недвижимости стоимостью 200 000 долл. США стоит от 1 473 до 1 596 долл. США в год.
• Тарифы на управление недвижимостью: Эти сборы взимаются управляющим или управляющей компанией и могут варьироваться от 8 процентов валовой ежемесячной арендной платы за инвестиционную недвижимость до более 25 процентов валовой арендной платы за аренду имущества для отпуска.
• Техническое обслуживание и ремонт: К ним относятся вещи для поддержания собственности, такие как борьба с вредителями, покраска и уход за газоном, а также любые необходимые ремонтные работы. Ожидайте платить около 1 процента от стоимости имущества в год на расходы, связанные с техническим обслуживанием.
• Прочие расходы: Они могут включать такие вещи, как судебные издержки, расходы на маркетинг и рекламу, а также все остальное, что необходимо для управления имуществом, которое не подпадает под другую категорию.

Расходы, не включенные в NOI

Важно отметить, что обслуживание долга, амортизация, лизинговые комиссии, улучшения арендаторов, ремонт износа, подоходные налоги и процентные расходы по ипотечным кредитам не включаются в расчет чистого операционного дохода. Это потому, что NOI является уникальным для самой собственности и не включает в себя другие расходы, которые являются специфическими для инвестора / заемщика.

Когда использовать чистый операционный доход

Перед покупкой инвестор может использовать NOI для оценки стоимости недвижимости, помогая им принять более обоснованное инвестиционное решение. После покупки NOI можно использовать как показатель операционного денежного потока.

Кредиторы, которые финансируют инвестиционную собственность, также заинтересованы в том, чтобы узнать чистый операционный доход от собственности. Это потому, что NOI иногда используется в качестве одного из решающих факторов при утверждении коммерческого кредита для инвесторов в недвижимость. Кредиторы будут смотреть на чистый операционный доход собственности и затем оценивать, будет ли у владельца достаточно денежного потока, чтобы заплатить ипотечные платежи. Кредиторы относятся к этому серьезно, потому что они хотят, чтобы заемщик мог позволить себе погасить кредит.

«NOI особенно важен для коммерческих кредиторов по многосемейным активам, потому что их риск оценивается на основе NOI объекта недвижимости. В крупных многоквартирных домах такие кредиторы, как Fannie Mae, используют метрику NOI при оценке первоначальной стоимости имущества вместо оценки кредитного риска и истории заемщика / инвестора ». — Вина Джетти, партнер-основатель Enzo Multifamily

Расчеты, которые включают NOI

NOI используется во многих расчетах и ​​формулах, используемых инвесторами в недвижимость. Он используется инвесторами для оценки способности инвестиционной собственности производить денежные средства после оплаты операционных расходов.

Некоторые из расчетов, которые основаны на NOI, включают:

• Предельная ставка: Показывает потенциальную доходность недвижимости; формула предела ставки NOI / Стоимость недвижимости х 100.
• ROI: Это доход, выраженный в процентах, который вы получаете от инвестиционной собственности; формула рентабельности инвестиций это годовой доход / общий объем инвестиций (а годовой доход также известен как NOI).
• Коэффициент покрытия долга: Используется кредиторами, чтобы увидеть, покрывает ли доход объекта свои операционные расходы и платежи по долгам после расчета NOI.
• Возврат денежных средств на инвестиции: Сумма наличных денег, которые вы инвестируете в недвижимость, по сравнению с суммой наличных денег, которую вы получаете, принимая во внимание NOI.

Примеры использования чистого операционного дохода в недвижимости

Формула чистого операционного дохода используется как инвесторами в недвижимость, так и кредиторами. Каждый из них хочет оценить сделку и посмотреть, имеет ли она смысл. Давайте рассмотрим два примера: один, где инвестор использует NOI, чтобы определить, должны ли они покупать недвижимость, и один пример, когда кредитор использует формулу NOI, чтобы решить, должны ли они одолжить деньги для покупки инвестиционной собственности.

Имейте в виду, что формула чистого операционного дохода: NOI = потенциальный доход от аренды + прочие доходы — потери вакансий — общие операционные расходы

Пример NOI

Давайте предположим, что Джейн хочет купить инвестиционную собственность. Она знает, что потенциальный доход от аренды составляет 40 000 долларов в год, дополнительный доход — 2000 долларов, потери на вакансиях — 5000 долларов, а операционные расходы — 8000 долларов.

Сначала сложите валовой доход от аренды и дополнительный доход.

$40,000 + $2,000 = $42,000

Затем вычтите вакансии и эксплуатационные расходы.

$42,000 – $13,000 = $29,000

Итак NOI = 29 000 долларов

Затем Джейн может использовать это число и сравнить его с другими объектами в этом районе, чтобы узнать, правильно ли оценена недвижимость. Она также может узнать свой расчетный ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и убедиться, что она может себе это позволить, исходя из NOI. Джейн может использовать NOI, чтобы определить максимальную ставку собственности. Формула предельной ставки представляет собой NOI, деленную на стоимость имущества, и она используется для оценки нормы доходности инвестиционной собственности.

Как кредиторы используют NOI в андеррайтинге

Теперь давайте посмотрим, как кредиторы смотрят на чистый операционный доход при принятии решения о том, собираются ли они финансировать покупку инвестиционной недвижимости. Давайте использовать те же цифры из примера один, поэтому NOI = 29 000 долларов.

Ипотечный кредитор будет корректировать этот NOI на основе справедливой рыночной стоимости арендной платы в этом районе и будет проверять, учитываются ли потери вакансий. Они обычно «играют» с числами, чтобы получить наиболее консервативный NOI. Они хотят минимизировать свой риск и хотят учитывать любые арендные ставки, которые могут снизиться, или любые единицы, которые могут стать вакантными, исходя из средней доли вакансий.

Кредитор также будет использовать формулу чистого операционного дохода для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга. DSCR — это NOI, деленный на годовую выплату ипотеки. Это помогает кредитору оценить, может ли заемщик позволить себе погасить кредит. Кредиторы используют это соотношение при выдаче многоквартирных, коммерческих и коммерческих кредитов.

Плюсы и минусы использования чистого операционного дохода

Расчет чистого операционного дохода объекта является важным способом определения его стоимости, а также оценки его доходности. Тем не менее, использование NOI при принятии решений об инвестициях в недвижимость имеет свои преимущества и недостатки. Давайте рассмотрим потенциальные плюсы и минусы NOI ниже.

Плюсы использования NOI

Преимущества использования NOI включают в себя:

• NOI определяет первоначальную стоимость инвестиционной собственности, помогая инвесторам в недвижимость определить, удастся ли сделать хорошую инвестицию.
• Использование NOI обеспечивает обзор текущих операционных доходов объекта.
• NOI также помогает кредиторам и кредиторам определить, генерирует ли имущество достаточный денежный поток для покрытия любого потенциального обслуживания долга.

Минусы использования NOI

Недостатки использования NOI включают в себя:

• Анализом NOI можно манипулировать, поскольку владелец недвижимости может решить ускорить или отложить определенные расходы.
• NOI свойства не всегда постоянен — ​​он может меняться в зависимости от того, как управляется свойство.
• Поскольку в NOI не учитываются другие расходы (например, процентные расходы, обслуживание долга, подоходный налог, капитальные затраты), фактический денежный поток, который может генерировать недвижимость, может отличаться после того, как все эти другие расходы будут оплачены.
• Если для расчета NOI используются прогнозируемые арендные ставки, это может привести к отклонению формулы чистого операционного дохода, если эти арендные ставки отличаются от рыночных.

Как улучшить чистый операционный доход

Свойство с высоким чистым операционным доходом, как правило, хорошая вещь. Положительный NOI означает, что операционные доходы объекта превышают его операционные расходы. Отрицательный показатель NOI указывает на то, что операционные расходы по аренде недвижимости превышают ее доходы. Чтобы помочь выяснить это, существуют различные методы для улучшения NOI инвестиций в недвижимость.

Вот три способа улучшить чистый операционный доход инвестиционной собственности:

1. Улучшить доход от аренды

Основным источником дохода от инвестиционной недвижимости является доход от аренды. Один из способов повысить доход от аренды — убедиться, что у вас высокий уровень занятости — 90 процентов или выше. Другой метод заключается в пересмотре ставок арендной платы, чтобы убедиться, что арендная плата рассчитана надлежащим образом в соответствии с ее преимуществами и целевой демографической арендатором.

Если вы не уверены, являются ли ваши арендные ставки слишком высокими или слишком низкими, ознакомьтесь с нашим руководством о том, что взимать за аренду в 2018 году. Это поможет вам определить, как установить справедливую стоимость аренды, которая привлекает арендаторов и дает вам положительный денежный поток. ,

2. Найти дополнительные источники дохода

Помимо дохода от аренды, многие инвесторы в недвижимость пользуются дополнительными потоками доходов от своей инвестиционной недвижимости.Некоторые популярные источники дохода от сдачи в аренду недвижимости включают парковку, прачечную с оплатой монетами и торговые автоматы. Вы также можете рассмотреть возможность сдачи в аренду дополнительных площадей арендаторам для хранения. Если вы владеете многоэтажным многоквартирным домом, вы можете сдать помещение в аренду рекламной компании.

Некоторые другие творческие способы получения дополнительного дохода от инвестиционной собственности включают в себя:

• Взимать дополнительную ежемесячную плату за услуги по уборке
• Ежемесячная плата за аренду домашних животных
• Аренда вентиляторов и оконных кондиционеров для арендаторов в теплое время года
• Положите более дорогие приборы в единицах за дополнительную ежемесячную плату
• Обновите кухни и ванные комнаты для дополнительного дохода от аренды

3. Минимизировать операционные расходы

Операционные расходы объекта оказывают большое влияние на его чистый операционный доход. Поэтому рекомендуется по возможности сокращать или сокращать эксплуатационные расходы. Например, вы можете сократить расходы на коммунальные услуги, гарантируя, что неиспользуемые источники света выключены или находятся в заданном таймере, поэтому они включаются только когда стемнеет. Или вы можете передать арендные расходы арендаторам в качестве платы за обслуживание вместо того, чтобы рассматривать это в качестве удобства.

Дополнительные способы минимизации эксплуатационных расходов включают использование низкоэнергетических лампочек, таких как светодиоды. Они стоят дороже, чем обычные лампочки, но в долгосрочной перспективе экономят расходы на электроэнергию. Если вы оплачиваете счета за воду в собственности, вы можете ограничить ее определенной суммой, а если арендаторы согласны с этим, то это их обязанность.

Для более полезных советов и предложений арендодателя, ознакомьтесь с нашей статьей о советах арендодателей от профессионалов.

Чистый операционный доход Часто задаваемые вопросы (FAQs)

Ниже у нас есть несколько наиболее часто задаваемых вопросов о NOI (чистый операционный доход), относящихся к инвестированию в недвижимость. Если у вас есть вопросы, на которые не были даны ответы, или если вы хотите прокомментировать тему чистого операционного дохода, посетите наш форум.

Является ли мой ипотечный платеж частью NOI?

Ипотечные платежи или любые виды затрат на финансирование не включены в чистую операционную формулу. Чистый операционный доход учитывает весь доход от аренды, а затем вычитает вакансии и все операционные расходы. Платеж по кредиту не считается операционным расходом. Вместо этого к операционным расходам относятся такие вещи, как налоги, страховка арендуемой недвижимости и плата за управление недвижимостью.

Являются ли сборы за управление собственностью частью формулы чистого операционного дохода?

Сборы за управление имуществом считаются операционными расходами, поэтому они являются частью формулы чистого операционного дохода. Вы должны вычесть все операционные расходы, включая сборы за управление недвижимостью, из валового дохода от аренды, чтобы рассчитать чистый операционный доход для инвестиций в недвижимость.

Как рассчитать NOI?

Есть несколько способов, которыми инвесторы в недвижимость рассчитывают NOI, но самый простой — сложить все свои доходы от собственности, включая доход от аренды, парковки, прачечной и т. Д., А затем вычесть ваши вакансии и ваши операционные расходы. Вы также можете использовать калькулятор чистого операционного дохода и вводить такие данные, как валовой доход от аренды и операционные расходы, и калькулятор будет использовать эти данные для получения чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход используется только в сфере недвижимости?

Чистый операционный доход используется при инвестировании в недвижимость, но также используется во многих других отраслях. NOI — это один из методов измерения прибыли бизнеса, который обычно указывается в отчете о прибылях и убытках. Формула чистого операционного дохода варьируется за пределами недвижимости, но обычно представляет собой совокупный операционный доход за вычетом общих операционных расходов.

Нижняя линия

Чистый операционный доход имеет важное значение при оценке и оценке инвестиционной собственности. Он помогает инвесторам и кредиторам в сфере недвижимости решить, стоит ли инвестировать имущество, и дает хорошее представление о способности объекта генерировать денежный поток, а также о его общей стоимости. Формула чистого операционного дохода — это потенциальный доход от аренды за вычетом вакансий плюс прочие доходы за вычетом операционных расходов. Если вы хотите легко рассчитать свой NOI, используйте наш бесплатный калькулятор NOI.

Оценка стоимости чистых активов в бизнесе: что из себя представляет, как осуществляется?

Для любого бизнесмена требуется актуальная оценка бизнеса. Главной целью при инвестициях является доход. Но, по минимуму, нужно хотя бы вернуть вложенное. Поэтому многие предприниматели прибегают к услугам опытных оценщиков. Особенно часто используют оценку стоимости чистых активов. Что это такое и каким образом выполняется? Нам помогли быстро разобраться эксперты агентства независимой оценки Апхилл.

Что такое оценка стоимости чистых активов и зачем она осуществляется?

Активы воспринимаются инвесторами, как инструмент получения дохода. В случае, если бизнес идет плохо, их возможно продать и вернуть собственные инвестиции. К этой категории имущества относятся абсолютно все владения бизнеса, а не только приносящие доход.

Метод чистых активов подразумевает комплекс процедур по расчету цены актива компании на сегодняшний момент, за минусом всех долгов или других обязательств.

Показатель чистых активов представляет собой стоимость всего имущества за вычетом всех долгов. Образно его можно представить, как сумму, остающуюся у владельца при продаже компании и покрытия всех обязательств.

Такая оценка является очень эффективной по следующим причинам:

1. Предоставляет возможности получить сведения о предприятии, на основании чего можно создавать стратегию развития и оценивать выполнение проектов.
2. Помогает определить текущее финансовое состояние, что бывает незаметно на первый взгляд.
3. Серьезно уменьшается опасность потерять свои инвестиции и открывается возможность распределять средства более удачно.
4. Для банка — данная оценка является гарантией стабильности, когда залогом будут выступать активы компании.

Будут учитываться все, как материальные, так и нематериальные, активы, начиная от продукции и недвижимости, заканчивая лицензиями, патентами и т.д.

Когда выполняется оценка?

Сама процедура тесно связана с общей ценой организации и ее активов, а потому стоит рассматривать необходимость проведения 2-х главных процедур.

Общая цена бизнеса

В этом случае подсчитываются все активы компании. Процедура бывает, как добровольной, так и обязательной. Ее выполнение требуется при:

1. Работе с государственным имуществом.
2. Выполнении реструктуризации.
3. Приобретении, продаже акций и других действиях с ними.
4. Решении споров о стоимости организации, в том числе, при налоговых, ипотечных спорах и др.
5. Оформлении страховки.
6. Выполнении операций с акциями и долями при использовании ненадежных ресурсов.

В любых других ситуациях данная процедура проводится на добровольной основе. Реализуется это часто. Поскольку без общей картины невозможно планировать деятельность организации, разрабатывать стратегии развития и пр.

Выполнение ее требуется при:

• Создании бизнес-плана с учетом всех активов.
• Использовании имущества для залога.
• Покупке имущества без рисков потерять денежные средства на завышенной стоимости.
• Инвестициях в какие-либо проекты.
• Выполнении реорганизации.
• Внесении изменений в сферу управления.

Также полученные данные могут подсказать, каким образом сократить малоэффективное производство или избыточный выпуск продукции. И в целом, систематически осуществлять данную проверку надо для эффективного наблюдения за изменениями в любой организации.

Чистые активы компании

После определения общей цены подходим к расчету чистых активов, который понадобится для того, чтобы:

1. Обнаружить степень защиты интересов кредиторов и инвесторов.
2. Обосновать цену акций.
3. Вычислить долю участника, покидающего бизнес.
4. Провести эффективную реорганизацию.
5. Корректировать структуру капитала.
6. Обнаружить приближающийся кризис.
7. Контролировать выплаты дивидендов.

В том случае если выполняется оценка цены чистых активов, нужно информировать соответствующие органы. Особенно, если такой показатель будет ниже уставного капитала. В этом варианте компания подлежит роспуску.

Как выполняется оценка активов?

Самостоятельно сделать точную оценку почти невозможно. В крупных компаниях для этого имеются особые специалисты. Однако чаще всего данную задачу доверяют сторонним экспертам, так как для безошибочного сбора данных необходим соответствующий опыт и квалифицированные знания. Помимо этого, при потребности подачи документации в компетентные органы, документы выполненные самой компанией будут малоубедительны.

Оценка активов выполняется в несколько основных этапов (вне зависимости от того, какой способ используется):

1. Предварительный. Эксперты изучают отрасль, ситуацию на рынке, общие цены и особенности.
2. Начальный. Эксперт выезжает на объект и осуществляет его изучение для получения максимальной информации. Кроме этого проводится изучение открытых источников.
3. Аналитический. Проводится полный анализ организации, прогноз будущего роста, выявление воздействующих на это причин, исследование конкурентов и рынка.
4. Финальный. Учитывая имеющиеся данные выполняются расчеты цены всех активов, в том числе, движимого и недвижимого имущества, баланса, нематериальных активов и пр.

Метод стоимости чистых активов используется в финальном этапе, по той причине, что для расчета необходима исчерпывающая информация как по имуществу компании, так и по обязательствам.

Для проведения как можно более точных расчетов понадобится предоставление большого количества документов, начиная от учредительных документов, завершая декларациями, долговыми обязательствами, отчетами аудиторов и пр. Помимо этого понадобится уточнить стоимость имущества в балансе.

Когда вы желаете выполнить оценку чистых активов перед вложениями или проанализировать работу своей организации, в этом вопросе всегда помогут сотрудники Uphill. Они обладают крупным опытом работы в данной сфере и 100% помогут разобраться во всех тонкостях.

Источник https://ru.zpbusiness.com/15417-net-operating-income-noi-formula-calculate-29

Источник https://stolicaonego.ru/read/ocenka-stoimosti-chistykh-aktivov-v-biznese-chto-iz-sebya-predstavlyaet-kak-osushestvlyaetsya/

Источник